掐点上车!这两件攸关房价的大事你理解对了吗?

三月已至，尽管天气尚有一丝冬日的寒，但春日的气息已经开始在我们的生活中蔓延。

与去年此时不同，今年的春会如期而至。

惊蛰之后，万物复苏，于楼市亦然。

虽不及南方诸城的火爆，今年青岛楼市的春节档，也拿出了“尚可”的成绩。

“就地过年”虽然阻碍部分返乡客的置业路，却也给有意扎根青岛的“青漂”们，留足了看房的时间与空间。

毕竟，90后已经成了买房大军中的主力，连95后都开始进场了，这一轮的市场注定要由新一代的买房人接棒。

是的，不管青岛市场近一年的表现如何，楼市又一次轮转周期已经开始了。

在买房这件事情上，极少有人能准确的预告，什么时候是较佳的入场时间。不过，有心有意在今年买房的朋友，不妨多关注最近这两件事，掐好自己上车的点。

一楼市2大信号 今年到底该不该买房

最近一周，全民最热话题非“两会”莫属。

各个层面解读“政府工作报告”，是媒体中最常见的报道。

关于楼市，今年的报告依旧强调“房住不炒”。可以预见，这是今后五到十年楼市的主基调。

除了这个“定位”，今年关于房地产行业的工作重点，突出了两个字“稳”和“保”。

“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。——新华社《政府工作报告（文字摘要）》”

有的人说，买房可以等一等了，过段时间再考虑，说不定能享受更多政策红利。

个人感觉这样理解，可能有些“偏”了。

“保”其实不难理解。

无论是城阳的共有产权政策还是李沧的人才住房政策，亦或是绝大多数新建地块中配建的人才住房，都是近年来青岛在缓解新市民新青年住房困难方面所做的努力。

政府报告中阐述，无非就是表明在今后一段时间内，这方面的努力的力度会加大，方式会更多。

但客观的说，现阶段能享受到这一红利的人还是少数。即便是未来，政策的适用范围更广，准入的门槛也不会低到人人可进。

无论是屈从于传统观念还是受制于生存的现实，买房还是大部分青年人的必选题。

而“稳”如何解？

“稳地价、稳房价、稳预期”，白话说就是：不会大涨，不会暴跌。

并且，这个“稳”，是基于一个平均概念来说的。

举个例子

2019年青岛全市新建商品住宅均价14266元/㎡，到2020年全市均价14782元/㎡，涨幅3.62%，算不算稳呢？当然稳。

但具体到每个区域呢？崂山区2020年房价涨幅24.46%，全市居首；城阳区、胶州市和老四方区，新建商品住宅均价同比下降8%左右，是全市房价降幅较大的三个区域。对这几个区域来说，房价算稳吗？个人感觉不算的。

再到具体的某个项目。以青岛的市场来说，去年整体市场氛围叠加疫情影响，以至年景并不算好。但即便如此，主城某中端项目仍均价年涨4000元/㎡。对有意购买这个项目的购房者来说，价格算稳吗？也不能算。

总的来说，说房价“稳”是相对而言的，统计机构中相较于全市平均房价，看单一项目的价格更具有参考性。

而买房是非常个体的行为，目标是单一的某个项目。市场中，真的有定价“从一而终”的项目吗？并没有！

所以，看完了这些，你觉得这份报告的本意是让你“等等再买房”吗？

二宅地集中管理，购房成本高了还是低了？

农历年后，于青岛楼市影响较大的，莫过于住宅用地“两集中”的文件。

从网上有相关的消息传出，到天津、青岛、郑州等地官方文件出台，前后不足一周的时间。

关于宅地集中管理带来的影响，业内普遍认同的观点包括：控制溢价率；区域供应可控，抑制房价过快上涨；大型房企生存压力增大，中小开发商或有机会；稳定购房者预期等。

可以想见，不少购房者会认同这些观点。

诚然，这些对于过去一年里，市场火热的几个大城市确实会起到一定的作用。

但如果放在青岛，却不一定都能成立。

首先，青岛土拍市场早无当年“众星捧月”的盛世，随着调控政策的收紧，高溢价再已难现，开发商拿地也更加谨慎，“地王”已成为过去式。

其次，想通过控制区域内产品供应达到抑制房价上涨的目的，过于理想化。

众所周知，房价高低既取决于供求，也不只依赖供求，整体环境、地段、配套对于房价涨跌都起到至关重要的作用。

楼市大年，如创智新区、灵山湾片区等近郊区域，房价也是随大势而涨；而像去年末市场平平之时，即墨城西、胶州上合，房价都产生了向下的波动。这些都是青岛近郊供应量大的区域，除了供求，市场环境对房价的影响更大。

而像城区的新都心板块和浮山新区，都属近年来供应充足的区域，辖区内的项目价格，稳中略升的占多数。

对于宅地的集中管理，业内普遍认为对房企的影响会更大。确实，如果按照网传消息，22个重点城市均集中公告集中出让，那么对于布局全国的大型房企来说，同一个月份在多地拿多地将会成为大概率事件，对企业资金链将经受极大的考验。

同时像青岛这样对于企业拿地后，开发时间有明确要求的城市，房企拿地后，多个项目同时推进也将成为大概率事件，由此带来的人力、物力支出将远大于过去项目逐个推进。多出的成本最后由谁承担呢？

住宅用地集中管理的政策，从长远来看，无论是从抑制地价还是控制房价的角度，对于购房者来说都是有利的。

但对于有意在今明两年入市买房的购房者来说，优势并不明显。甚至对于有意热门区域的置业者来说，选择虽然多了，购房时间成本和金钱成本增大的可能性也上升了。

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对全国房地产市场有关注的朋友可能知道，从去年末到现在的几个月，楼市挺忙的。从上到下，大大小小的调控频至。

这其中，有对青岛市场有影响的，比如贷款、比如宅地集中供应。但更多的是各地根据自己市场情况制定的政策。看看外地的调控政策，再看看青岛，感觉好像不在同一个大市场环境里。但这就是这一个周期最显著的特点。不再是普涨，每个城市都有自己节点。

2021年青岛楼市会迎来重大的节点吗？三四的小阳春还有吗？金九银十还会回来吗？什么时候才是买房的较佳时机？这些都不是今年买房人考虑的首要问题。

就像一位广州的同行说的，只有时机过去了，才知道错过了较佳上车时间。与其研究买房较佳时机，不如提早选择适合自己的房源。

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