11月青岛新房成交再创新低 楼市冷冬到底能有多冷

这几年，青岛新房市场都有“翘尾”的传统，即当年成交量较高的月份出现在年末的11月或12月。

不过，在经历了史上最冷“金九银十”之后，翘尾的传统或也将在今年被打破。

尽管数据并不完整，但青岛新房市场近七年11月较低成交记录已经诞生。

11月楼市数据再创近年“新低”

据卓易数据统计：11月（1-29号）新建商品住宅成交8973套，成交面积104.74万㎡，成交总金额163亿，环比分别下降了12%，4.1%和3.7%。相比较去年同期，分别下降了34.8%，35.6%和32.6%。

不仅如此，这一成交数据也是最近七年以来，青岛新建商品住宅市场11月单月成交的较低点。

新房成交在“没有较低只有更低”的路上一去不返，谁也不敢保证下个月是否触底反弹。

而青岛的土地市场在经过10月商住地块“零出让”之后，11月仅成交市北一宗零售商业、商务金融地块。

当然11月的土地出让除了“破零”之外，也陆续有了些“好消息”：青岛第三次集中供地信息披露；黄岛、胶州、即墨、莱西等地均有商住用地待出。

不过，备受关注的“三集中”供地数量大幅下降至45宗，无论出让结果如何，今年市辖区商住用地成交量与去年相比，“大幅下降”已经板上钉钉。

局部暖带不动整体寒

根据卓易数据统计：截止到11月29日，2021年青岛新建商品房（包含住宅、商业等产品）累计成交套数128771套，同比上涨10.5%；累计成交面积约1471.5万㎡，同比上涨8.5%；累计成交金额约2239.78亿元，同比上涨约12.7%。

看数据，今年青岛新房市场并不坏，却与现实的“体感”大相径庭。

据统计，受购房需求收缩的影响，11月青岛新建商品住宅去化周期已上升至18个月，在市场走下坡路的大趋势下，去化周期的的拉长导致库存风险增大，青岛楼市或将进入“存量市场”。

从各区域的成交情况来看，主城范围内除市南区外，新建商品住宅去化周期均低于全市平均水平，其中李沧区去化周期最短仅为9个月。近郊各区，城阳、高新、老黄岛住宅去化周期均低于全市均值；原胶南市、即墨区住宅去化周期分别为20个月和19个月，略高于全市平均水平。远郊三市住宅去化周期均高于全市均值，其中胶州市以27个月的去化时间，和市南区并列“排名前列”，当然“不愁·卖”和“不·愁卖”还是有很大差别的。

从2021年全市单盘销售榜来看，销售额占前十的项目中，有六个来自主城区，其余四个均为原胶南市项目。

从具体项目来看，尽管主城上榜项目多为单价较高的“高端改善”产品，但主打刚改刚需的李沧都会中心项目也凭实力挤进前十强。而单价3万+的大云谷金茂府更是成为今年青岛新房市场的黑马，销售套数与销售面积并不逊于近郊低单价楼盘，已基本锁定全年“销冠”。

从这两项数据不难看出，相较于青岛市场整体的“寒”，主城区新房市场一直比较“暖”，成交价格波动较小，基本呈现稳中有升的态势。但局部的“暖”无法改变市场整体的“寒”，青岛新房市场的成交主力一直在非主城区域，主城四区新房成交量仅占全市的14%左右，对于整体市场的拉动作用微乎其微。

推新减少 12月成交难“翘尾”

楼市下行期，房企为业绩方法百出，各类促销手段层出不穷。尽管有些项目已经借由“11月购物节”的噱头开始“以价换量”，但显然成效不彰。

低迷的成交也影响着开发企业的推盘节奏。

根据搜狐焦点不完全统计，12月份青岛将有22盘上新，纯新盘首开和老盘加推盘各有11个。其中，市北区、李沧区、崂山区、即墨区、胶州市各有2盘；城阳区有6个项目；西海岸新区5个项目；莱西市1个项目。

虽然不排除有项目临时增加推盘的可能，但从目前预公告的项目数量来看，12月新房成交出现大幅上涨的可能几乎为零。

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冰冻三尺非一日之寒。

青岛新房成交低迷既受市场大环境的影响，也与购房者信心不足、观望情绪高涨不无关系。

楼市寒冬到底能有多冷，何时过去？房价又何时触底？普通购房者很难窥见其中的关键。

于普通购房者，尤其是亟需上车的刚需而言，关注大势不如关注具体项目，寻找合适的买房时机。

2021年仅剩下一个月，愿在寒冬中迷茫的买房人，能在这个月中埋下“春暖花开”的种子。

数据来源：卓易数据、青岛网上房地产