4亿!市北盐滩地块成交!老四方楼市上演"十方争霸”

来源：卓易数据/王公子

9月19日，第三批次中的市北盐滩地块终于在第二次挂牌后成交，青岛环海湾明科置业有限公司以3.97亿的底价获得，楼面价8710元/㎡，据悉，该项目后期会有合作方出现。

盐滩地块位于市北区四流南路以东、规划太康路以北，中海寰宇时代以南 ，占地面积28634.1㎡，容积率2.85（上次2.90），规划总建面81607.19㎡（含划拨安置房36015㎡），出让建面仅4.6万㎡，起拍价8710元/㎡（上次9370元/㎡），起拍总价3.97亿，竞买保证金7492万。

地块为盐滩村改造地块，与此前相比商住用地(商住比2:8)调整为二类居住用地，容积率由3.5最终调整为2.85。起拍地价和容积率相比上次出让均出现下调。起拍楼面地价由今年一批次的9370元/㎡下调660元/㎡至8710元/㎡，容积率由2.9降至2.85，起拍总价由4.41亿元降至3.97亿元。

在整个老四方西部（重庆路以西、鞍山路以北）目前共有10个项目（尾盘除外）在售，加上新拿地的国信海珊毛衫厂以及今天的盐滩地块，未来一段时间内可以看见12个项目的斗争。

由于楼盘多且竞争激烈，价格策略带动下，老四方西部成为主城区成交最多的片区，中海寰宇时代|雲境、海信悦澜山以及保利和颂等项目在如今的市场环境下流速相对较快。

区域内的项目重视“时间思维”，“随行就市”多以灵活的价格调整来争取客户，片区内出现单价一万六七的房源，这也吸纳了不少原本东李的客户。

周边公服配套的规划和建设情况

1. 交通：周边现状有地铁 1 号线胜利桥站（距离约 100米）、中心医院站（距离约 800 米）；规划有 2 处公交首末站（距离约600米），2处社会停车场（距离约200米）。

2.教育与医疗：周边现状有39中市北分校（36班，距离约400米），洛一小、洛二小（距离约200米），中海地块6班幼儿园（距离约100米）、4班幼儿园2处（距离约500米），中心医院（三甲医院，距离约1000米），街道卫生服务中心（距离约100米）。规划有捷能地块九年制学校（距离约500米）、30班初中（距离约1000米）、9班幼儿园（距离约200米）、6班幼儿园（距离约300米）、15班幼儿园（距离约500米)。

3. 文体设施及商业：周边现状沿四流南路分布有部分商业设施（距离约 200 米）；规划周边有 2 处区级体育中心（距离约400-1000米），4处社区体育中心（距离约200米），街道级综合文化站（距离约1000米）。

4. 城市公园绿地：现状周边沿李村河分布有多处公园绿地（距离约 600 米）；规划周边有 3 处公园绿地（距离约100-700米）。

出让条件

一、土地竞得人须于竞拍结束后3个工作日内，签订《成交确认书》之前与青岛市市北区历史城区管理委员会签订《市北区盐滩片区改造项目SF1201-57地块城镇居住区“邻里坊”及相关公共服务配套设施建设移交协议》，并在建成后无偿移交给青岛市市北区历史城区管理委员会或其指定单位。乙方在盐滩片区改造项目SF1201-57地块开发居住项目的同时，负责同步投资建设配套邻里坊1处，含助老助餐、文体活动、社区工作、便民服务等功能，规模指标按照建筑面积350㎡/千人，约800平方米。为体现盐滩村历史文化传承，结合“邻里坊”设置文化配套设施1处。

二、地块中分摊的12636.84平方米土地划拨给拍卖确定的土地竞得人，用于建设安置住房，土地用途为城镇住宅用地（安置房）。该宗地28634.1平方米土地完成供应后，与周边相邻地块共用土地面积50339.5平方米。《盐滩片区改造项目SF1201-57地块安置房建设、购买协议》甲方购买乙方安置房为住宅房屋，共计362套，建筑面积约36015平方米，最终面积以房产测绘备案面积为准。

（ 二）、工程建设要求

1.建设工期：乙方须于2026年12月底前取得目标项目《房屋建筑工程竣工验收备案表》及《不动产初始登记》，同时目标项目达到正式通水、通电、通气等房屋正常使用所应有的配套设施条件，具备向甲方或甲方指定第三方交付房屋的条件。交付房屋后30日内，乙方为具备办证条件的甲方或甲方指定第三方办理不动产权证。上述时间节点非经甲方书面同意不得更改。

2.工程质量：购买房屋建设标准，按国家规定标准执行。乙方应严格按照国家有关法规和规范要求及批准的施工图纸的建设标准施工，工程质量一次性验收合格。乙方保证项目竣工验收合格，如验收不合格引起的纠纷或损失，由乙方承担。

3.工程管理：

（1）乙方根据相关法律法规规定，采取合乎规定的方式确定设计单位、施工单位、建材供应及工程监理单位。

（2）事故处理:工程施工过程中在施工现场发生的一切质量、安全事故，由乙方负责事故的处理并承担全部责任。

（三）、甲方权利及义务

1.甲方有权对目标项目的投资控制、工程质量、建设进度、安全文明生产等进行全面监督检查，对违规行为予以纠正，对工程建设管理过程中出现的问题，向乙方提出整改意见和建议方案。

2.甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更目标项目建设内容，扩大建设规模、降低建设标准等原因，致使工期延长、工程质量不合格等乙方责任所造成的损失。

3.甲方有权对乙方在目标项目设定的抵押情况进行查询。

4.甲方对乙方在办理各项报建手续中予以协助配合。

5.甲方负责组织回迁安置。

6.甲方按照本协议节点支付乙方购房款。

(四）、乙方权利及义务

1.乙方根据相关法律、法规和规定，在开发期内独立享有目标项目建设的组织、管理及协调权。

2.乙方按照甲方已公示的安置房位置、户型、套型比例等，负责目标项目内安置房建设，安置房全部由甲方购买用于安置，乙方不得将安置房进行抵押、销售或变相销售给第三方。涉及安置房位置、面积、户型等调整须征得甲方书面同意。

3.乙方有权按照本协议节点向甲方书面申请支付购房款。

4.乙方严格按照本协议约定做好目标项目的投资、质量、进度、工期管控工作，确保工程质量，按期交付使用。

5.若出现重大工程变更，应由目标项目设计单位出具书面意见，并经监理单位、施工单位签署意见后，由乙方报甲方审查核准，经甲方书面同意后方可组织实施。

6.乙方负责做好目标项目的安全生产和文明施工。

7.乙方有义务将目标项目抵押情况及时告知甲方，并积极配合甲方查询项目抵押情况。

（五）、建设标准

安置房的建设除满足国家现行有关强制性标准规定外，必须功能齐全、设施完善，达到交房条件。具体建设标准如下：

（一）户内装修标准

乙方交付的房屋为毛坯房，验收须达到合格标准。

（二）公共部位设施配套及装修标准

小区环境配套设计标准按照中、高档设计标准，由乙方负责设计，经甲方同意后实施。

1.安全标准：全封闭小区，单元入口安装单元防盗门，采用可视电子对讲系统；

2.电梯出口与室外廊道：铺装大理石或地砖；

3.电梯：应满足使用安全、节能、环保要求；

4.每单元应设置住户专用信报箱；

5.应预留空调室外机安装位置，并配套设置相应的冷凝水排放管路；

6.房屋配套：管道燃气、集中供暖、可视对讲门、通讯、有线电视、水电（一户一表）；

7.外墙标准：按自然资源和规划部门批准的标准执行；

8.其他事宜以批准的施工图纸或商定的标准确定。

（六）、购买价格

购买安置房建筑面积约36015平方米，均价5000元/平方米，总购房款合计180075000元，具体建筑面积以房屋实测建筑面积为准，总购房款最终按照房屋实测建筑面积据实结算。该购买价格仅为毛坯交付，后续甲方如有设计、装修等其他要求，购买金额另行商定。

（七）、付款节点及方式

1.乙方取得该项目《施工许可证》、该项目土地整理成本已完成清算并返还区政府，且乙方向甲方提出书面付款申请后30日内，甲方向乙方支付总购房款的20%。

2.乙方完成该项目主体封顶、取得《主体结构工程质量验收报告》，并向甲方提出书面付款申请后30日内，甲方向乙方支付总购房款的40%。

3.乙方取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》，并向甲方提出书面付款申请30日内，甲方向乙方支付总购房款的20%。

4.乙方完成不动产首次登记、书面通知甲方或甲方指定第三方具备办理产权证条件，并向甲方提出书面付款申请后30日内，甲方向乙方支付总购房款的15%。

5.余款待工程保质期满、无质量问题或质量问题已妥善处理后30日内，由甲方向乙方支付。

6.乙方每次申请付款时须向甲方提供书面付款申请、相关证明材料及等额收款凭证。除上述材料外，还须提供目标项目安置房（含在建工程）未被抵押、查封的证明材料，经甲方审核确认无误后按相应付款方式付款。如存在安置房（含在建工程）被抵押或查封，则乙方同意将甲方应付购房款项支付至乙方债权人账户以代偿乙方债务，甲方将款项支付至乙方债权人后即视为甲方向乙方完成了本协议约定的相应付款，甲方不承担任何责任。

7月26日，青岛市辖区第三批次拟出让住宅用地清单公示，共计4宗地，总占地6.8万㎡，规划建筑面积16.63万㎡,目前全部挂牌，成交2宗（国信＆市北城发毛衫厂地块、盐滩地块）。