落户政策之下 这次青岛的房价会向上还是向下?

时序进入2021，青岛楼市延续了上一年度的不温不火，让不少有意买房的人心中有了一丝期待，按此趋势发展，青岛或许有不少项目的价格会向下再探一探。

然三月过半，青岛人等来了今年排名前列个与房子“有相关”的政策——青岛较新落户政策。

细读期间变化，对楼市产生影响成为必然。

那么这次的政策调整会否改变青岛市场不温不火的现状？房价又会发生哪些变化？

政策之变，两点“直击”楼市

要谈政策对市场的影响，先看看这次落户政策的变化。

资料显示，2014年以来青岛市户籍改革历经两次大的调整，现行的是2018年3月制定发布的《青岛市人民政府关于深化户籍制度改革的实施意见》。即便是较此前的户籍迁入有重大调整，但目前青岛仍有人口增速持续放缓、购房落户有限制和落户途径不清晰三大本次。

较新的落户政策，除了明确五大类落户途径外，对于部分规定细则也做了调整。其中对楼市能产生直接影响的有两条：

排名前列，取消购房落户面积限制。

取消城区90平以下、新区60平以上的限制后，小户型房源将更受追捧，在目前城区新房市场小户型稀缺的情况下，二手房市场将率先作出反映。而随着市场需求的变化，或将促使开发企业调整产品结构，迎合这部分购房者。

第二，鼓励举家迁徙和亲属投靠。

简单来说，只要被投靠人有城镇合法固定住所，夫妻投靠、未成年子女投靠、父母投靠成年子女甚至是成年子女投靠父母均可办理。

如果说一个人落户，生活还能将就。但一个家庭的迁徙，则必然需要有套房子作为安身立命之所。随着政策的实施，这部分购房需求的释放，将对市场产生深远影响。

由平转暖，青岛市场或开始发力

相较于南方楼市烈火烹油般的热闹，2020年的青岛楼市表现既平又稳。

虽然牛年开市，市场有回暖迹象，但随着宅地“两集中”政策的实施，房企必然要经历一波调整。这对2021年的青岛楼市而言并不能算好消息。

毕竟，房子不是快消品，单价总价都不低，普通家庭上车不易，上车之后一般家庭二次消费间隔都要在五年以上。

长久以来，支撑一个城市房地产市场的无非两类人：首买族和改善族。

而激发市场活力，则需要靠外来人口的购房需求。

限购时代，如何让外来人口较快的获得购房者资格？有相对宽松的落户政策即可！

在这个问题上，西安是一个非常优秀的参考模板。

根据西安市公安局给出数据，从2017年3月1日“户籍新政”实施，到2019年4月30日为止，26个自然月的时间，西安全市共迁入人口115.1万人，占当前户籍人口的11.45%。平均下来，相当于年增长53.12万人。

简单对比发现，青岛的较新落户政策的部分条款较西安2017年户籍政策更为宽松。但可以预见，新政实施后，青岛人口增速将会有较大的提升。

“落户”之后，“安家”则成为必然，青岛楼市不温不火的现状或因新青岛人的加入而发生改变。

前车之鉴，青岛房价真上升概率增大

在探讨落户政策对房价的影响之前，我们不妨先看看目前青岛房价走势。

2021年，国家统计局对70个大中城市商品住宅价格统计，开始了新一轮定基周期，从此前的2015年调整到2020年。

2020年12月是调整前以2015年为定基的最后一次数据。青岛当月新建商品住宅销售价格定基指数为上涨42.9%；二手住宅方面，定基指数上涨23.6%。

通俗的理解，五年时间，青岛城区新房平均涨了四成多，二手房涨了二成多。这五年算是刚好完成了一次楼市由低到高再到底的周期。

再从锐理数据近两年新建住宅成交的走势来看，从明显进入下行周期的2019年到刚刚过去2021年2月，虽有波动，但全市商品住宅价格趋势也是呈现稳中有升的态势。

再看看“前车”西安，因为人口快速增长，产生了巨大的后遗症——房价快速上涨！

在2019年西安620最严限购政策出台前两天，国家统计局公布的数据显示，西安新房住宅价格环比涨幅全国居首；同比涨幅在此前的6个月中一直排名全国排名前列。粗略估算，在2019年6月20日之前，西安新房价格一年半内涨超20%。

所以说，无论是青岛楼市房价连涨的惯性，还是像西安这样人口“激增”引发的“异变”，虽然个别区域的部分项目仍有波动，但今年青岛新房价格整体上涨的概率极大。

结论：能上车就别等了

青岛的户籍新政表明，人口增速过缓已经成为制约青岛发展的瓶颈，未来一段时间，快速扩大城市人口规模将成为重中之重。随之而来的购房需求，或将成为青岛房价上涨主要的因素之一。

从过去到现在，买上房的不一定都是低点上车，但大多数都实现了资产保值增值。而那些等房价下降甚至暴跌的，要么把全款等成了首付，要么至今还在等降价的路上。

所以，需要买房，需要换房的人还等什么，房子又不是股票基金，只要不存买房暴富的心，是不会变成绿油油的小韭菜的。