小户型大海捞针 刚需再无机会入主市北?

近日，青岛二手房成交回温明显，尤其是主城板块，市北二手房周成交量直逼西海岸，也是目前二手房关注度较高的区域之一。在二手房库存有限的市北，有如此高的成交量，可见市北购房需求十分高涨，而根据二手热点楼盘的来看，成交的房源房价则普遍在“二字头”，“高性价比”是二手市场最重要的考量标准，二手房市场如此火热，但反观一手房每周成交量，不仅是“吊车尾”，还远远低于二手的成交数字。其中主要原因，还是集中在价格方面。

多年前，市南崂山是改善的聚集点，而刚刚合并后的新市北，新盘聚集产品多如牛毛，以中小户型的刚需户型为主，吸引了全城的刚需客，不少购房者出手，造就了今天的新都心板块，万科蓝山、和达城上城、中海清江华府、国信紫云台等等成熟社区聚集，让这一板块成为青岛主城热门居住区之一，带动的整个新市北房价一起迈向了“两万线”。

现在的市北，刚需户型如大海捞针，鲜少出现的极个别刚需产品多是烂尾或老项目，其中还夹杂着奇葩户型的存在，让购房者有钱也没胆下手，即使如此这些房源也没掉下“两万线”，装修房源更是“坐二望三”。新盘的产品也以规划120㎡左右房型为主，新都心更是以140㎡左右户型作为基准线，300万仅仅是这一板块的敲门砖而已，可以说，改善风向俨然已往市北偏移。

难道，刚需再无入主市北的机会吗？

其实，市北楼盘基本按区域划分为三个梯度。排名前列阶梯的老四方，今年新添几个新盘，关注度不错。位于海岸路的中海观澜庭，位置在大港发电站一带，算是兰庭小区的二期，与海岸馨园和联城海岸锦城成熟社区相连，同享这一片区的生活配套。这一板块新盘已经绝迹，中海此次摒弃了改善房型，规划建面67-97㎡不等的户型产品，且毛坯交付，与整个市北主推改善的大环境背道而驰，目前价格区间还未公布，预计9月份将首开，就目前公布的户型图，户型方正，空间通透，也没有奇葩户型的存在，并且为中海开发，确实吸引了不少刚需客实地探访。

但对应的问题有所暴露，项目4万㎡的土地上规划有六栋高层，将容纳1490户，容积率足足高达3.1之多，这与新都心“拥挤”的叶公馆，几乎如出一辙，这将意味着邻居“手拉手”的生活模式在所难免。另外，市北发电站一带仅依靠杭鞍高架这一条主路通行，早晚高峰就是停车场，只能指望地铁开通后，这一现状能有所改善。

另外，瑞昌路与人民路交汇处的云岭世家，同样是小体量，占地仅有2.7万㎡，容积率在3.2，这也几乎已经成为老城新盘的通病。开发商并不出名，规划有洋房和高层7栋产品，共1045户房源，户型100㎡和120㎡三居，目前还未进入销售阶段，释放的信息不多。

而位于四流南路与金华路交汇处的依云四季，地段和区位比观澜庭、都更具优势，这是招商地产首次进驻的青岛产品，近期又加入了碧桂园合作开发，实力雄厚。碧桂园入住主城时间并不长，但旗下两个项目住宅产品且销售不错，目前已经全部售罄，仅剩40产权的产品在售。依云四季较大的亮点，便是地铁水清沟站上盖，“出门即是地铁口”这一概念是既三号线后又被购房者关注的焦点。向售楼处了解到，依云四季目前户型、价格、产品已经全部亮相，建面108㎡、118㎡套三、138㎡套四，装修均价预计26000-27000元，总价约280万起。

第二、三梯度的新都心和浮山后，已经是实打实的改善片区。

今年新都心的热盘必属新地王的青特星城，这也是青特首次入主主城的项目，力排众议，出手就是大手笔。项目本身体量也不多，占地仅2.4万㎡，但麻雀虽小五脏俱全，建万平中庭景观、星空泳池、儿童环聚核、智慧空间、会所、智慧家等概念产品，硬生生拉高了社区档次。虽交通噪音和容积率两大问题成为诟病，但首开去化成绩不错，113㎡和119㎡两个刚改户型一售而空。

浮山后如今“坐三望四”，今年两个盘，销售火热。更靠近新都心的保利大国璟，是既天汇项目收官后的升级作品，入市以来每一期产品都十分热销，剩余户型都在低楼层和顶层，爆款楼层和户型一房难求，单价十分稳定的保持在3万/㎡左右。目前仅剩两个地块的上两栋高层还未推出，即将收官。另外一个则是重回浮山的金地，劲松一路与同和路交汇处的宸悦项目区位自然不用多说，项目本身2.5万㎡占地不大，容积率也高达3.14，7月份首开的两栋洋房销售7.6亿，目前房源已经全部推出，143-180㎡洋房均价34000元，115-143㎡高层均价39000元，价格比肩隔壁崂山房价，可谓谁有钱谁出手。