【榜单】青岛楼市第一季度总结:3月共成交12975套二手房超越新房!
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来源：卓易数据/王公子
今年青岛楼市相“小阳春”短暂地波动了一个小峰段，刚过去的三月市场最明显的表现是二手房市场的热度高于新房市场，且二手房成交超越新建商品房，背后是对市场的预期。且在3月底青岛陆续射出两只政策利好箭——提高公积金贷款额度最高115万，首套房利率阶段性取消下限。
据卓易数据统计：截止到3月30日，今年青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万㎡，成交总价274.85亿；同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。
其中3月份新建商品房成交6767套，成交建面89.20万㎡，成交总价130.52亿，二手房成交6208套，新房二手房合计成交12975套；新房环比2月分别上涨119.78%、128.22%、140.40%；同比去年分别下降42.26%，34.66%、37.16%。其中3月新建住宅成交5207套，均价14264元/㎡。
【政策层面】：2月20日，央行宣布5年LPR下调25个基点，这是2019年LPR改革以来最大降幅，首套房利率3.75%，二套房利率4.15%。
3月29日最后一个工作日，青岛连发两条利好楼市：第一，提高公积金贷款额度，最高可贷115万。第二，青岛阶段性取消首套房商贷利率下限，最低可至3.45%，新的利好政策接下来还会继续。
二手房层面：二手房市场挂牌量增加明显，影响了买家对新房的预期和信心，在去年“911”新政后挂牌量激增，降价和砍价空间空前，博弈间买家十分强势，部分主城核心次新项目“赔本”甩出，在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主。
土地市场：青岛土地市场近两年供应与成交下降，逐渐平衡新房市场的供求关系。2月26日，2024年青岛第一批次市辖区供地清单发布，13宗地占地面积约58.42万㎡，总建筑面积约110.41万㎡。3月成交4宗，成交总价17.29亿，总建面22.65万㎡，除了东李刘家下河地块被亿联获得外，市南宁夏路地块、白云山地块、黄岛科大地块均为平台公司收入，市北盐滩路地块中止。
拟出让时间段：2024-02-26~2024-5-27。
第一批次地块具体信息可点击——《2024年青岛第一批次预供应土地清单》
住宅去化周期相比2023年延长，由于去年7月后流速减缓，目前为26个月。老胶南目前为20个月，为全市最低的区域相比此前也拉长。
其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的33个月，源于新都心一个老项目大洋花园取证办证，新项目诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。
从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，最乐观的依旧是老市北，虽然整体的去化速度也有所下滑，但整体存量及客户厚度来看，尤其是浮山后片区相对安全垫厚实。
主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部未来在售楼盘超过10个，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，本已红海的东李，又新增了郑庄3宗地预告以及亿联拿下的刘家下河。“价格战”早已好几轮，昆仑天麓湾、青山湖岸、招商操盘璀璨璟园、达和川已经开盘，东大物流园青铁芳华地也面市，东李的未来竞争以及价格战将会越来越激烈。
张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信、华润、越秀＆青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈，海信018地块海信璟悦也已开盘签约超过2亿；019地块又被海信拿下，海信成为张村河最大的开发单位；现房静山悦园改为盛世悦府在售；而北岸的崂山湾大宇地块暂未有动静。
城阳区（含高新区）多年来首次签约反超西海岸，成交3523套，其中青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、中巍白云山居3.14亿、金秋泰和郡2.92亿、星河湾2.27亿、国学公馆1.02亿、保利大国璟未来之城1.52亿。
西海岸成交3011套，占全市约20.6%，成交占比从此前的超3成下滑，且连续下滑，仅原胶南的成交占全市约14.23%。西海岸的黑卓天筑网签3.30亿、万科翡翠长江1.62亿、中海半山雲境1.58亿、荣泰雍和府1.56亿、中德生态园1.33亿。
即墨区网签1803套，多是集中签约，青铁香溪地5.05亿、中梁拾光漫城8146万、永合华府7930万、即墨万达广场7079万、首创禧悦学府6801万。
2024年1-3月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.8%相比上个月比重增长，100-120㎡面积段成交最多占比38.02%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约71%。
全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加。
在商品房TOP10中除了金茂、保利和中海，有7家是青岛本土企业，TOP5中除了金茂均为本土企业。
海信地产签约金额15.83亿，今年首个超过10亿的房企，网签7.02万㎡，其中海德山庄网签3.77亿、海信璟悦2.06亿、海信璞悦1.02亿、海信悦澜山0.95亿、海信依云小镇0.88亿。
中国金茂第二，网签9.97亿，签约面积5.43万㎡，业绩主要来自大云谷金茂府5.88亿、金茂中欧国际城1.49亿、世园金茂府1.5亿。
天一仁和第三网签9.33亿，主要来自于豪宅项目天一仁和吾疆、天一仁和云玺雅颂1.42亿、天一仁和珑樾一品1.06亿等。
本土鲁信置业、和达集团均超过9个亿，进入TOP5。
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
权益榜TOP5中均为本土房企。
海信地产13.25亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权。
鲁信置业第二，9.3亿，主要得益于鲁信有邻花园。
君一控股第三8.93亿，来源于大云谷金茂府。
TOP10中前7个项目位于传统市内四区，4个位于崂山区以及1个横跨崂山的大云谷金茂府。
新建住宅市场中，2024年1-3月青岛TOP10项目累计销售合计约35.94亿，第一的鲁信有邻花园6.86亿；青铁香溪地成交5.05亿第二；第三的青建金宸府签约4.05亿。
商办市场中，TOP10网签32.79亿，鑫海财富大厦11.22亿；金地华章4.05亿；青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、崂山七英里3.16亿、大云谷金茂府3.03亿。
特别说明：
1，统计时间：2024.1.01-2024.3.30；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考
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