重磅!青岛第三批次33宗地共243万㎡出让 捷能地价下调3490元/㎡

来源：卓易数据/王公子

今年来青岛核心优质土地放闸；但7月，青岛多个银行表示封顶后才发放按揭款，IRR下降严重，对资金和成本控制要求提高，让人“气喘吁吁”也影响各大房企在青岛拿地的安排。

2022年8月24日，终于等来了心情有点"五谷杂粮”，青岛市第三批次集中供地发布公告：33宗土地，总占地102.58万㎡，总建面243.06万㎡，起拍总价189.35亿。二批次流拍的捷能地块降价（相比二批次地价下调3490元/㎡）重新挂牌，且黄岛出现了地价11129元/㎡的地块，是西海岸史上较高记录楼板价。

从分布区域来看：市南区2宗，市北区4宗，李沧区8宗，崂山区1宗，城阳区5宗，高新区1宗，西海岸12宗；李沧和西海岸成为主力。

与7月土地推介会中预告的51宗相比大幅减少，但这一批次市区核心区供应增多，同时开发商的投资版图也在收缩，主攻核心区。

”市场决定进退，政策影响生死“。

三批次供应结束之后，仅剩4批次，截至三批次的今年供应量仅有去年的40%，这与青岛目前房地产销售仍震荡筑底未修复有关，但纾困政策不止。

值得注意的是青岛土地市场发生的变化：排名前列，地块指标已经优化，6月的时候青岛发布2条重要新规，新增商住地商业比例原则上控制在10%，所以此次出让的多宗地控规进行了调整。而且2022年产权型人才公寓不再配建，减少了滞重和算账难度。

另一个挂地条件的严控。在7月的土地推介会中提到下一步的工作：将严格管理商品住宅设置产业导入条件以及与工业用地、产业用地、科研用地搭配出让；禁止违规设置使用外资，影响公平、另行缴纳其他资金等条件。

本次土拍规则依旧是：溢价率控制在15%，熔断后竞品质；自有资金；开发企业资质要求；禁止马甲。其他具体条件要静等8月26日出让文件。

拍卖时间：

市内三区（市南、市北、李沧）：2022 年9月 15日 9 时 30 分

城阳区：2022年 9月 15日 14 时 00 分

高新区：2022年 9月 16 日 9 时 30 分；

崂山区：2022年 9月 16 日10 时 00 分

西海岸：2022年 9月 16日 14 时 00 分

市南区

市南区共有2宗地挂牌，总占地面积1.87万㎡,合计28亩，规划总建面13.93万㎡，起拍总价18.9亿。分别为南京路1号地块和深蓝中心旁原招商局地块，市南核心一线罕见的土地供应。

【南京路1号地块】

占地面积9576.6㎡，容积率9.28，总建面89062.38㎡（住宅40078.07㎡、商务金融48984.31，楼面起始价12665元/㎡，起拍总价11.28亿，竞买保证金为5.64亿。

3月14日地块的调整控规发布，商务用地改为商住地，容积由7.4调整为9.3；计容建面由7.4万㎡增加为8.93万㎡；建筑限高由原来的160米改为240米。建设成一个高度240米的瞰海商住综合体，距离浮山湾海岸线仅有400米。

【原招商局地块】

位于香港西路52号、52号甲，占地面积9134.3㎡，容积率5.5，商住比7：3，总建面50238.65㎡（住宅15071.6㎡、商务金融35167.05㎡），楼面起始价15190元/㎡，起拍总价7.63亿。这是本批次起始楼板价较高的地块。

地块位于深蓝中心和海天中心中间位置，在2020年就被多家开发商盘过，今年6月份调整了控规增加住宅，但容积率由12砍到了5.5，限高在130米，基本瞰海层没了。

在地块容积率还是12的时候地块真的是香饽饽，后期由于市场变化以及容积下调后瞰海层基本被取消，地块出现在4月和7月的推介会中。地块现状为空地，具备快速开工的条件，地块东西长139米，南北长72米。

市北区

市北区有4宗地出让，总占地面积13.47㎡，规划总建面46.36㎡，起拍总价43.39亿，分别为辽阳西路百安居地块、抚顺路地块和捷能地块（二批次流拍后降价上市）以及长沙路116号水清沟改造地块。

【百安居地块】

地块为城市更新试点项目，位于辽源路以南、福州北路以西、辽阳西路以北，占地面积37043.7㎡，规划建面15.14万㎡（住宅68000㎡、商服42000㎡、地下商服18000㎡），容积率为3.6，楼面起始价为10714元/㎡，起拍总价16.22亿。

该地块为百安居地块，紧邻今年将通车的4号线福辽立交桥站，2021年年初规划有6.8万㎡的人才公寓，今年6月青岛出台新政不再配建非定向性人才公寓，此次取消了人才公寓。地上的商户已关门，其中迪卡侬已发布通知迁徙至崂山。

地块南侧有二批次华润和青铁获得的2宗地，该区域有一定的客户厚度。

【捷能地块】

在二批次中流拍，此次重新挂牌，地价由13990元/㎡下调至10500元/㎡。

（捷能地块现状图）

出让占地面积56960.3㎡，容积率3.53，规划建面201069.86㎡(住宅162847.76㎡㎡、商服8222.1㎡、公共租赁住房30000㎡），划拨28387.86㎡公共租赁住房，起始楼面价10500元/㎡，相比二批次挂地下调3490元/㎡，起拍总价17.96亿。虽然地价降了，但如此高的容积遇上封顶放按揭也是会被考虑的事情。

【抚顺路地块】

位于人民路以东、鞍山路以西、抚顺路以南，康平路以北，占地面积20827㎡，容积率2.0，规划建面41654㎡（住宅27849㎡、社会福利12150、商服1655㎡），楼面起始价9820元/㎡，起拍总价4.09亿。

今年7月份调整控规，由商务商业用地调整为商住用地，规划方案也已公布，根据规划建设6栋住宅楼【1栋7F+1栋8F+1栋9F+1栋10F+1栋17F+1栋（1+16F）】+2栋颐养中心，共规划户数250户。

项目位于传统老四方人口聚集区，有一定的烟火气，且周边除了已经售罄的碧桂园云著，近几年无新增住宅项目。

【长沙路116号】

该地块为大水清沟三期A区改造地块。

地块位于长沙路116号，占地面积19865.8㎡，容积率3.5，规划建面69530.3㎡（住宅42768.38㎡、商服3807㎡、安置房22954.92㎡），楼面起始价11000元/㎡，起拍总价5.12亿。

该地块曾于去年年底发布规划方案，将建设5栋住宅（1栋18F＋1栋29F＋1栋32F+2栋4-6F）以及两处商业及配套

李沧区

此次土拍的重头戏在李沧区，前几年挤牙膏似的供应，去年开始进入开闸期，本批次李沧区共有8宗地出让，总占地面积36.68万㎡，规划总建面74.65万㎡，起拍总价73.66亿，分别为北汽地块、老鸦岭地块、碱厂2宗地以及世园会附近4宗地。

【北方汽车交易市场地块】

位于李沧区京口路以北、重庆中路以东、虎山路以南、顺河支路以西，占地面积9.18万㎡，容积率2.7，规划总建面24.04万㎡（住宅14.62万㎡、商服7.15万㎡、其他商业0.43万㎡、划拨租赁住房1.62万㎡、公共设施用地0.21万㎡），楼板起拍价9285元/㎡，起拍总价20.62亿。

也是故事多的老地块，曾于今年6月份进行控规调整，商住比由45：55调整为3：7，从规划效果图来看，项目采取20-24F的高层和11F多层的高低配规划方案。

地块位于李沧大家比较熟悉的区域，由于3成的商业比例，算账的企业不少，地块对企业操盘和成本控制要求高。

南北侧华外二期和美猴王地块故事也是比较多，华外二期地块曾于今年3月中止出让，据悉目前问题尚未解决，而北侧的美猴王地块目前还在推进中。

竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。竞买保证金按拍卖起始价总额的20%缴纳，为4.12亿。

【老鸦岭地块】

位于枣山路以南、老鸦岭水库以西、青山路以北。占地面积4.29万㎡，容积率2.7，规划总建面95000㎡（住宅8.53万㎡、商服含养老0.46万㎡、租赁住房0.45万㎡），楼板起拍价10500元/㎡，起拍总价9.5亿。

老鸦岭地块在土地推介会之前的几个月多家房企已经开始了测算，东侧与老鸦岭水库相邻，南侧与象耳山公园相邻，有环境优势，但目前已有意向方。地块旁边是鲁信南海花园二手房均价2.7万，以现在竞争比较激烈的李沧东部来看，该地块会怎么定价呢？

竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。竞买保证金按拍卖起始价总额的100%缴纳，为9.5亿。

【碱厂2宗地】

2宗地是碱厂改造地块，位于胶州湾科创新区启动区（碱厂片区），胶州湾科创新区涉及项目用地面积138.19公顷，规划建筑面积169.91万㎡，拟建设青岛智谷，打造数智经济新标杆。青岛城市更新的重点10大片区之一，曾出现在二批次的推介会中，此次终上市。

2宗地位于四流北路以西。规划十二号线以南，总占地面积58842.6㎡，规划总建面11.85万㎡，起拍总价9.09亿，其中东侧地块起拍价8890元/㎡，西侧地块起拍价9090元/㎡。

碱厂首开区面向科技研发、产业办公人群以及青年人群、新市民等。提供智慧医养、文体餐饮、精品商业、智慧教育等生活配套。

竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。竞买保证金按拍卖起始价总额的20%缴纳。

【世园会附近4宗地】

世园会旁4宗地总占地面积17.32万㎡，总建面29.27万㎡，起拍总价34.45亿。

（位置仅供参考，以最终公式为准）

（81号地块现状）

LC0605-81地块背靠山，目前土地无其他附着物，容积率1.7，占地面积32297.8㎡，建面50226.26㎡（住宅46938.26㎡、商服488㎡，教育2800㎡），楼板起拍价12000元/㎡，起拍总价5.69亿。

LC0605-137地块目前地表仅有植物附着物，占地面积41325.5㎡，容积率2.1，总建面86783.55㎡（住宅85699.63㎡、商服1083.92㎡），楼板起拍价12000元/㎡，起拍总价10.41亿。地块现状西高东低。

（137号地块现状）

LC0605-142a占地面积32675.6亩，容积率2.2，总建面71866.32㎡（住宅71276.88㎡、商服609.44㎡），楼板起拍价12000元/㎡，起拍总价8.63亿。

这3宗地竞买人可单独申请竞买，也可联合申请竞买。竞买保证金按拍卖起始价总额的100%缴纳。

LC0604-03地块，占地面积66789.1㎡，容积率1.3，规划建面83775.8㎡（其中住宅79020.9㎡、商业1000㎡、幼儿园2800㎡、公服配套954.9㎡），起拍总价9.72亿，起始楼面价12000元/㎡。

竞买人须单独申请竞买。竞买保证金按拍卖起始价总额的100%缴纳。

据悉，该地块为戴家社区城中村改造项目用地，前期由本土企业进行该片区的土地收储整理，且社区安置房已开工建设。

崂山区

崂山区此次仅有1宗地问世，该地块为钟家沟经发用地，商住比5：5，占地面积38297.8㎡，容积率2.8，计容建面107233.84㎡（住宅41366.92㎡、商服53616.92㎡、租赁型住房12250㎡，306套），楼板起拍价12963元/㎡，起拍总价12.31亿。

其中保障性租赁住房用地划拨供应，建设资金由该地块受让人自筹安排，建成后产权归土地受让人所有，按规定经营管理；或由崂山区保障性住房专营机构（青岛崂山湾发展集团）按规定进行回购。

该地块规划方案曾于7月份公示：建设5栋住宅，包含1栋8F、1栋12F、1栋17F，1栋错层设计的17F+15F、1栋错层的17F+13F，此外还有2栋办公（1栋15F+1栋26F）、1栋4F商业。总户数446户。

该地块目前现状为净地具备快速开工的能力，但地块尚未进行平整，地表有植被附着，地块东侧地势高，地块开发前期土地平整需要时间。

地块与佳源华府相邻，不远处还有海信海德山庄以及王家村用地（项目规划已出），未来会面临对高端客户的争夺。

出让条件：

竞得人须在竞得土地后3日内，与崂山区招商投资促进中心签订项目监管协议；竞得人若非崂山区工商注册企业，须在签订《成交确认书》之日起 30 日内将公司注册至崂山区或在崂山区成立独立法人资格的全资子公司并由其作为主体开发建设。

城阳区

城阳共有5宗地挂牌，5宗地总占地面积186013㎡，规划总建面43.99㎡，起拍总价15.75亿。

青银高速东白云山片区2宗地，2宗地占地面积97103㎡，规划总建面20.86万㎡（含划拨住宅1.84万㎡），起拍总价8.9亿，规划方案已在7月公示。

规划方案显示：2宗地总占地面积97103㎡，规划总建面26.74万㎡，计容建面21.13万㎡，其中住宅建面180655㎡，共计28栋住宅。其中南地块将建设7栋18F+1栋（14+2F）住宅+1栋（7+2F）办公商业；北地块建设20栋住宅包含7栋10F+3栋18F+4栋（8+2F）+5栋（15+2F）+1栋（17+1F）。

【2宗棘洪滩地块】临近先进蔚蓝郡。

（棘洪滩2宗地）

【1宗河套地块】

（河套地块）

出让条件：

1号地块竞得人须于网上竞拍结束后3个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订《项目投资协议书》。竞得人或其全资子公司需自持该地块内所有商业、办公房屋，自持年限不低于20年。2号地块竞得人须于网上竞拍结束后3个工作日内与城阳区城阳街道办事处签订《项目投资协议书》。竞得人或其全资子公司需自持该地块内所有商业、办公房屋，自持年限不低于20年。

本次出让地块装配式建筑占比不低于50％，且符合山东省《装配式建筑评价标准》（ DB37/T5127-2018）规定，具体比例以住建部门最终批准的方案为准。其中租赁型人才住房全面实施装配式建造。

高新区

此次高新区共有1宗地挂牌，位于高新区中片。

这是继去年三批次中止以来，高新区排名前列次供地。其中文典路学校旁地块占地面积51684.3㎡，规划建面93031.74㎡，起拍价4200元/㎡，起拍总价3.91亿。

另外一块招商雍华府旁地块曾公示过，也被不少人盘过，但此次未上市

高新区除了中欧国际城在售的商品房外，还有人才公寓转化来的商品房，竞争对手比较多。

西海岸

西海岸共有12宗地挂牌，总占地面积229540㎡，规划总建面441010㎡，起拍总价21.71亿。其中萧山路北地块起始地价11129元/㎡，西海岸的新地王。

【长江西路北、江山南路东地块】

【崮山路以西、崮上二路以南地块】

【东岳中路南、凰蹲山路东地块】

【碧海路北、琅琊台南路东地块】

【珠光路北2宗地】

2宗地为音乐小镇后续用地。

【萧山路西、珠江路北地块】

萧山路北地块11129元/㎡，西海岸的新地王，该地块位置优势比较明显，占地面积15068㎡，总建面19588.4㎡，楼面起始价11129元/㎡，起拍总价2.18亿。

【登台路以南、王家台后村以西地块】

【黄岛区唐岛湾路南、新华路东】

【泊里一路北、藏马路西地块】

【黄岛区昆仑山路东、三江路北地块】

【昆仑山路东、长江西路北地块】

本 次 拍 卖 出 让 地 块 中 ，HD2022-3085、3086、3087、3089、3090、3093、3094、3095 号 地 块 ，竞 买 人 均 须 单 独 申 请 竞 买 ，不 允 许 联 合 申 请 竞 买 。HD2022-3091、3092 号 地 块 ，竞 买 人 均 须 联 合 申 请 竞买，不允许单独竞买。HD2022-3088、3096 号地块，竞买人既可单独申请竞买，也可联合申请竞买。