别再盼着房价崩盘了 青岛今年楼市依旧有料

在经历了房价快速上涨、楼市严厉调控后，青岛楼市其实已经进入了一个崭新的阶段。这个“新”既体现在市场上，也体现在购房者的心态上。一个明显的变化就是，购房者的需求从“有房住”向着“住好房”转变。

不过也有一部分人，在看到过去的一两年里楼市不断降温后，开始盼着房价能一直跌下去，坐等崩盘，再去捡便宜。而最终的结果是，在“崩盘论”下，这些人买到房的可能性越来越渺茫。

就如同潮水有涨有落，房价的涨跌也是有周期性的。房地产投资不是一蹴而就的，即使是在横盘期，也不是所有城市的房地产都在下行，也并非所有的项目都遭到冷遇。而政府近些年一次次的密集调控，就是为了抑制房价的大涨或大跌。所以，期待房价崩盘可以说是最不切实际的空想。

既然不可能崩盘，那么问题就变成了何时买房时机更好。2020年会是一个好的窗口期吗？我们可以先做几个小小的预判。

1.房价稳定，略有上涨

被誉为“神预测”的中国科学院在年初时，对2020年的房价进行了一番预测。与前几年一样，此次中科院仍旧看涨房价，预测涨幅有6.1%。那么，这个预测靠谱吗？

我们不妨先看看中科院此前的预测：2014年预计上涨7.6%，2015年预计涨1.2%，2016年预计涨3.9%，2017年涨3.4%，2018年涨4.2%，2019年涨7.6%。这些数据，在过去六年的时间里，都得到了验证，预测结果基本与实际数据一致，因而可以说算得上楼市的“晴雨表”。

不过，房价的涨跌受多因素的影响，政策、市场的些许变化都会引发“蝴蝶效应”，所以不能仅靠预测就去抓紧买房。事实上，中科院预测中心在报告中还同步指出了：2020年，房地产调控仍将保持基本稳健，房地产市场融资稳中趋紧。所以，在2020年，楼市“三稳”仍将唱主调，即使房价上涨，涨幅也比较有限。

2.市场总体不缺房，近郊楼市压力大

年初锐理数据发布了2019年青岛房地产市场年报，从政策、土地、商品房等多个方面全面分析了青岛楼市的现状。其中，比较值得关注的一个数据，是青岛的商品房存量。

截止到2019年末，青岛全市商品房库存2889万㎡ ，商品房市场存量增至23.5万套，按照近12个月月均去化量计算，去化周期为21个月，对于处在降温趋势中的市场来说，压力不可谓不大。

从各区来看，高新区去化压力最小，去化周期14个月。而胶南、胶州、即墨的存量较高，是未来一段时间楼市供货的主力板块，将面临极为严峻的库存压力。这意味着，如果没有政策、规划等利好因素的刺激，这几个区域有可能成为房企以价换量的集中区域。

不过，胶南成为“堰塞湖”的可能性并不大，得益于西海岸自身的发展优势，以及地铁、高铁等配套，一直是楼市成交的主力，受到了刚需购房者的欢迎。而胶州、即墨均属于青岛的不限购区域，去库存更多的需要靠外地购房者的支持。

稍微了解青岛楼市格局的人都知道，过去几年青岛主城区的新房屈指可数，今年，这一现象将得到改善。特别是崂山及李沧，成了主城新房的供应主力军。

先看李沧，沉寂了两年的万科石牛山路地块终于在2019年底发布了批前公示，从地块位置及楼盘体量来说，是市区少有的大体量综合大盘，而万科的去化能力也是有目共睹的。此外，此前大放异彩的东李绿城项目，在金水桥公园片区，尚有一处地块有待开发，预计在今年亮相。作为青岛开发多年的“老牌”项目，中南世纪城六期将拉开帷幕。李村商圈纯新盘广润熙悦验资已经启动，预计将于农历新年后开盘。与之相隔不远的龙湖春江天境项目也将在今年持续加推。

一直以来比较“金贵”的崂山区，也有不少改善项目可供选择。像已经确定案名的海信北涧山居、青建金尊府、青岛印象品、海尔产城创东方悦府等高端楼盘，涵盖小高层、洋房、别墅等多样物业。不过，由于房价过高，再加上前期已经开盘的项目，崂山的房源去化也相当严峻。

3.政策稳中有变，将维持稳平稳运行态势

2019年总体来说，楼市政策面并没有特别大的变化，虽然出现了个别城市的“微调”，但在大方向上仍然保持着“房住不炒”的基调。

2020年楼市政策大范围松动的可能性微乎其微，但各城市将会根据自身情况相对灵活的采取一些措施，进行“差异化”的调控政策。

以上是对2020年楼市的几点预判。可以看出，“稳”仍是主调。在这个前提下，聚焦到青岛楼市，新的一年仍然颇具看点，而且对于购房者来说选择更加多样。开发商是继续降价走量，还是高冷依旧？新亮相的楼盘，是异军突起，还是埋没在“芸芸众盘”中？这些问题都将在这一年里获得解答。就像业内说的那样，楼市最难的时候或许已经过去。