1-11月青岛房企业绩TOP20,3大项目开盘点燃局部战火

来源：卓易数据/王公子

分化的市场越来越撕裂，越来越聚焦，聚焦区域更聚焦房企。

传统旺季的含金量未能充分激发，青岛市场三个代表性的项目都选择在11月首开，分别是央企金茂的东李璞逸世园、中海黄岛的天空之境以及本土企业青特在东李的青特璟誉，这三个项目都是今年的“尖刀盘”，开盘点燃了局部战火。

据卓易数据统计，青岛11月新建商品房成交3791套，成交建面49.79万㎡，成交总金额73.59亿，套面金环比10月分别“下跌”21.04%、14.2%、3.19%；套、面、金同比去年分别下跌39.46%、36.69%、36.05%。

其中11月新建住宅成交2923套，环比下跌27%，均价15456元/㎡，从走势来看11月量跌价涨，价格方面由于主城区以及改善项目成交占比增长所致。

2025年截至到11月，青岛新建商品房签约55186套（退房已剔除，以下同），成交691.21万㎡，成交总价946.63亿；签约套数、面积和签约金额同比去年下降10.92%、9.64%和12.42%；二手房成交套61257套（住宅57397套），二手房交易量明显高于新房，新房刚性需求流向二手房。青岛新房、二手房2025年1-11月合计成交约11.64万套。

二手房层面：二手房3月成交量达到巅峰，从去年9月以后跌幅收窄，时间带来的叠加效果整体跌幅呈累积，但从10月份以来，二手房价格让价幅度扩大，价格下跌通道又打开；成交结构以刚性房源为主，主力总价段在200万。

土地市场方面。东李惠水路3宗低密用地挂牌出让，3宗地为整体出让，最低容积率1.11，总占地157985.1㎡，总建面18.96万㎡，起拍总价20.18亿，起拍楼面地价中最低10520元/㎡，最高10940元/㎡，是别墅、洋房社区，地块将在12月2日拍卖，顺利成交后东李将是整个青岛楼市中产品最丰富最多样的区域。

青特在11月同一天拿下青特璟云和青特滨湖国际项目后期用地，青特于青岛土地市场今年共斩获5宗地，是目前青岛土地市场收获最多的房企。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

全市住宅去化周期为23个月，去化周期最短的为老四方仅11个月。虽然老四方项目多，但地缘客户厚度够，价格策略灵活，整个片区整体去化尚可，流速不错的有中海寰宇时代、青岛滨海国际中心、国信和悦、通合悦章、保利和颂等，而保利和中海的2个项目进入尾声，保利时代安置房剩余房源改为商品房后，单价到1.2万，目前是老四方价格最有优势的新房。

热点板块李沧东部在售楼盘10个左右，此板块内世园金茂府凭借8.92亿成为李沧区的销冠，新推出的四代产品璞逸世园，是青岛楼市产品的“分水岭”项目，青岛代表性的封面作品，项目用实景示范直接展示产品的设计浓度和颗粒度，项目已经于11月28日开盘，作为高端改善项目开盘当天推出楼座去化71%，得到高净值客户的认可。

青特拿下东李2宗低密用地，70号地块青特璟誉11月中旬在”无售楼处、无样板间、无示范区“的情况下开盘，成为11月全市范围内签约销冠，新楼座也随机加推，项目实景示范区即将开放，36号地块也正在产品打磨中。青特置业“做一成一”的公司战略，以“追求极致、负责到底”的态度，品牌转化为市场竞争力。

值得注意：东李告一段落的激烈竞争市场即将重现，森林公园万科操盘的组团控规调整出10万㎡宅地，预计明年上市；郑庄56号地块在交锋溢价中也被丰昊拿下；老项目万竹云峰被远洋代建目前尚未有新进展；惠水路3宗地也将在明天拍卖。

李沧东部和老四方由于价格的变动客户间的需求不同，客户又出现分化，老四方重视功能性、东李重视舒适性。

前11个月西海岸成交13549套，占全市约5%。融创维多利亚湾9.24亿、保利青铁和著理想地6.88亿、金沙滩壹号6.56亿、中海半山雲境6.53亿、瑞源名嘉荷府6.45亿。中海九顶山北侧新项目中海天空之境11月29日开盘，开盘当天去化百套。

城阳区（含高新区）成交11014套，其中金茂中欧国际城9.91亿(其青岛中学北金茂新项目中欧金茂锦棠目前签约132套2.43亿）、青特滨湖国际7.98亿、星河湾7.77亿、中欧青特滨江国际6.16亿、中欧青特滨江悦4.85亿。值得注意的是城阳中心存量弘通项目入市，以低价换量对整个市场产生影响。

即墨区网签6671套，多是集中签约，金隅金玉府4.98亿、鲁商学府4.08亿、中冶德贤公馆4.03亿、金海岸花园3.17亿、金日君基新天地2.69亿。

青岛的刚需端收缩，部分纯刚性需求流向二手房和配售型保障房；刚改、改善和置换需求为主，11月青岛开盘最热的三个项目均是改善项目。

2025年1-11月的商品住宅去化中，面积成交结构中，100-120㎡面积段成交最多占比35%，与120-150㎡两个面积段加起来约68%，青岛完全的改善市场。

改善型产品为市场支撑，越来越卷品质及产品的创新泛会所、高赠送等逐渐成为标配，四代宅项目逐渐增多，如刚开盘的金茂璞逸世园凭借2.5亿的开盘业绩证明四代宅在市场的认可度。刚需和刚改客户价格敏感，产品以降低价格门槛为主，重视内部设计的功能性，比如老四方西部一些项目。

房企排行

海信地产第一，签约金额90.64亿，网签41.58万㎡。其中海信君玺12.28亿、海信璟悦10.62亿、海信海德山庄10.31亿、海信安纳5.16亿、海信臻悦4.93亿、海信悦澜山4.18亿，此外还有海信学府里、海信城、海信君澜、海信君悦以及海信城成交也不错，上个月又拿下了王家村地块。

银丰地产第二，签约40.57亿，签约面积8.2万㎡。业绩主要来源于银丰玖玺城31.94亿、银丰玖玺臺5.54亿等。银丰玖玺城三期产品进行了明显的升级和增配也将问世。

中国金茂签约36.27亿。主要来自大云谷·崂山金茂府10.88亿、金茂中欧国际城9.91亿、世园金茂府8.92亿等。值得注意的是金茂在9月底和11月底高新区中欧金茂锦棠世园会景区内的璞逸世园2个项目的开盘都成为青岛楼市的乐观的代表，中欧金茂锦棠不到2个月时间签约近140套，璞逸世园11月底开盘当天销售2.5亿，首开楼座去化71%。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中本土房企逐渐强势，与外来头部房企平分秋色。

海信地产78.94亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。

银丰地产第二名37.48亿，来源于银丰玖玺城和银丰玖玺臺两个项目；和达集团第三名。

新建住宅单盘排行

在新建住宅市场中，TOP5有四个位于崂山，崂山市场份额提升明显，含崂量70%。2025年前11个月第一的银丰玖玺城签约23.84亿；第二的越秀青铁和樾府14.66亿；第三的中海寰宇时代12.95亿。

新建住宅单盘排行

11月上演多个重头戏项目选择入市，11月青岛楼市的含金量实足。其中11月中旬开盘的青特璟誉凭借2.76亿的签约成为单月销冠，在逆周期的市场环境下打破沉寂收获高关注度和高销量，青特营销发力；其次是豪宅项目银丰玖玺城2.32亿；第三名鲁信有邻花园2.16亿；三个项目均来自于主城区。

商办单盘排行

商办市场中，第一的银丰玖玺城8.10亿、山东港口航运金融中心5.73亿、滨海国际花园5.42亿。

特别说明：

1，统计时间：2025.1.01-2025.11.30；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考。