老四方出"新地王" 还要割下刚需多少肉?

土拍是最让楼市兴奋的一个话题，每一次都撩拨着市场的神经。

“两集中”供地模式施行以来，已经有不少城市“尝了鲜”。从结果来看，“冷热”分化明显，杭州、北京、广州、重庆等城市热度居高。

城市之间冷热不均，同一城市内也出现了分化。

就在5月中旬，青岛首次“两集中”供地的大幕也徐徐拉开，过程轰轰烈烈，全然不似以往的低调。但梳理之后不难发现，在出让的63宗地块中，有两宗流拍，其余基本都是底价成交，只有一宗达到较高限价触发熔断，最终转为竞自持。

而就是这个地块，让青岛楼市沸腾了。原因是，市北的新“地王”诞生了！

这宗位于开平路45号的地块虽然总建面只有48738.2㎡，却吸引了一大波开发商。保利、龙湖、中海、碧桂园、招商、金地等17家品牌房企虎视眈眈，想要争夺这宗“袖珍”地块。但经过164轮也没能决出“胜出者”，反而触发了熔断。转入线下竞自持面积环节后，依然有8家房企执着于这块地。最终被绿城以楼板价1.7万元/㎡的成交价以及2156.9㎡自持面积竞得，溢价率达到64.9%！

这一下彻底拉高了市场的情绪，业内专家、置业顾问集体沸腾。毫无疑问，这一天会被写入青岛的土拍史，同时人们也在猜测，青岛的房价格局是否会因此而被改写。

1.7万元/㎡的价格到底贵不贵？

我们看一下周边二手房的价格。

2015年建成的鸿泰锦园项目二手房报价在2.2-2.6万/㎡不等；海情御园目前二手房价格在2.1-2.2万/㎡之间；另一个水清新居项目，目前二手房价格大约在2.2-2.4万/㎡。地价与房价之间，相差也仅仅是五六千元，相当于面粉接近了面包价。而绿城又一向特立独行地走高端路线，所以房价破3万似乎已经是板上钉钉的事情了。

谁决定了地王的命运？

我们总是很相信开发商对市场的预判。毕竟是拿真金白银在下注，开发商拿地一定是谨慎、且对未来的行情有预期的。但人们真的会买账吗？不一定，有时候地王很可能赚了吆喝不赚钱。

以往，地王项目为了把价格抬上去，会给产品增加很多附加值，从装修到配套，铆足了劲儿“贴金”。但地王最后能不能实现高溢价的目标，归根结底要看购房者的承受力和市场接受度。一旦超出购买极限，或者客户认为价格不值得，就可能陷入尴尬境地，给别家“做了嫁衣”。

地王，决定了谁的命运？

按照以往规律来说，地王对周边楼市是有提振作用的，由新地王引发的“鲶鱼效应”不容小觑。而这也成为了周边项目“提价”的借口。

作为青岛市场的老牌开发商，绿城的每个项目都会成为市场关注的焦点。从位置上说，这个地块位于老城核心，整体地段价值较高，但配套相对老旧，也无优质的教育配套加持，想要实现高溢价的目标，本身难度就很大。

此次市北新地王一出，最开心的莫过于老四方的几个项目了，不管是卖得慢的，还是没开盘的，都长出了一口气。有了地王来“救场”，人们对房价的预期一下子被拉高了好几个档次，楼市似乎要被激活了。像是不远处胜利桥探风价3万/㎡的项目，原本还在思忖客户能否接受，现在瞬间底气足了很多。

如果说地王是把刀，那么每次手起刀落的时候，都会割掉购房者的一点肉。一旦老四方迎来3万+时代，主城刚需的置业空间就所剩无几了。

还有一个问题，老四方都涨了，新都心跟浮山后是不是也得奋起直追了呢？这一层一层的浪能推的到何处，现在还不可预知，但的确有不少项目借机营销了一番。

我们该不该贩卖焦虑？

从近期朋友圈的来看，很多人都在宣扬高地价会导致高房价，甚至引导买房人把地王当作置业的风向标。但地价真的能决定房价吗？有关系，但不是必然。即使挂了地王的头衔，面对未知的市场形势，也很难确保价格一定会抬升。购房者千万不要因为对“地王”的传播，就病急乱投医。