库存淤积、土地爆仓 胶州即墨何时能走出低谷?

搜狐焦点青岛资讯 2020-05-22 09:21:34
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近期全国各地都在为楼市吹暖风。这股风也影响到了青岛。 上周位于城阳双元路上的某项目,首开推出了两栋楼,总共300多套房子,当天全部售罄,成了近段时间青岛难得的日光盘。这一下子成了各路公众号、中介以及置业顾问的燃点,“你看,青岛开始报复性买房了”“你还在观望,人家已经开始行动了”。 看了这些不禁感慨,

近期全国各地都在为楼市吹暖风。这股风也影响到了青岛。

上周位于城阳双元路上的某项目,首开推出了两栋楼,总共300多套房子,当天全部售罄,成了近段时间青岛难得的日光盘。这一下子成了各路公众号、中介以及置业顾问的燃点,“你看,青岛开始报复性买房了”“你还在观望,人家已经开始行动了”。

看了这些不禁感慨,楼市真是今非昔比了。还记得2016年的时候,胶南的中建锦绣城一开盘,将近千套的房源被一抢而空,对比一下,当初青岛的楼市购买力是真强。

哲学上有整体与部分的关系。楼市看似“一夜回暖”,但购房者得分清,究竟是整个市场都回暖了,还是只有几个楼盘卖得好。

不能否认,确实有些数据很好看,比如4月份二手房住宅销售价格环比由跌0.4%转为持平,止住了此前的14连跌;新房价格连续三周上涨,等等。但数字只是参考,当你实地去售楼处了解一下,就会知道,真相往往隐藏在假象之下。特别是之前被过度透支的区域,完全看不到“一丝生机”。

近期有消息称,西海岸放开XG了,这是一个没有官方确认的消息,但却在朋友圈跟各种公号里广泛传播。

随之而来的就是西海岸放开XG后,对青岛楼市局面有何影响的热议。很多人认为,倘若传言成真,即墨和胶州,这两个不限购的区域,将面临“人为刀俎,我为鱼肉”的局面,甚至可能会腰斩,再度迎来新一轮降价。

这种状况并不排除。

在过去的几年,青岛城市快速发展,房价像窜天猴一样,摇号、抢房成了常态。大家的心态是能买上就行,哪还顾得上考虑户型、朝向、楼层好不好。

而就在楼市最火热的时候,青岛发布了限购政策,这一下让数量庞大的购买力无处释放,同时给了即墨跟胶州发展的契机。这两个不限购的区域,让购房者看到了“一丝生机”。再加上即墨撤市设区、胶州新机场的建设,各种利好持续释放着,让人们看到了投资的前景,因而不管是本地还是外地购房者,都成了推动浪潮的水花,催动了价格洼地的上涨。那个时候,简直是天时地利人和。

但是,从去年三四季度开始,随着市场的不断演化,胶州跟即墨的楼市需求开始回归正常。那些价格与价值不相匹配的项目最先开始坍塌,降价、促销,各种渠道带客。

对于即墨来说,想在楼市中突围,难度不小。前几年跟风入市的投资客,怎么也不曾想到,即墨楼市会掉头疾走,自己妥妥地站在了高岗。今年一季度末,即墨土地市场“爆仓”,供应量大增。目前蓝谷、创智新区、即墨西部都存在大量的楼盘,且接下来的一段时间,还会有大批的新出让土地入市,新房数量只会只增不减,库存将回到“淤积”的时代。

高库存再加上配套短板,另外同质化竞争太过激烈,即墨能否在库存高压线下安全度过楼市下行期?难。

相比即墨,胶州的发展重点更明确,那就是上合示范区这个“国”字招牌。

在前几日的政府工作报告中,上合示范区被多次提及,2020年青岛的多项工作重点都涉及到上合示范区。因而可以确定,今年,胶州楼市的重点依然是这里。

目前区域内已进驻远洋、荣盛、花样年、碧桂园、龙湖、新城、三木等知名地产商,毫无疑问,开发商会抓住这个重大机遇,各路渠道商也会更加卖力,大力挖掘客户群。像鲁西南地区,目前房价基本也突破万元线了,客户被渠道商拉到项目,听置业顾问对利好的各种渲染,一对比感觉上合示范区买房性价比更高,交钱订房也是分分钟的事儿。但胶州其他板块,可能就得好好想想未来的前景了。

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目前这个阶段,想要入手这两个片区自住或投资,都不太建议。首先,这两个区域的库存量极大,不论现在卖的多火爆,短期内都不可能出现供应紧缩的局面。另外得考虑几个问题:交房后,你住在这儿的意向能打几分?几年之后这里的人气能支撑起片区发展吗?未来是否有人愿意从你手中接盘?考虑清楚这几点,要不要买,答案就很明确了。

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