库存淤积、土地爆仓 胶州即墨何时能走出低谷?

近期全国各地都在为楼市吹暖风。这股风也影响到了青岛。

上周位于城阳双元路上的某项目，首开推出了两栋楼，总共300多套房子，当天全部售罄，成了近段时间青岛难得的日光盘。这一下子成了各路公众号、中介以及置业顾问的燃点，“你看，青岛开始报复性买房了”“你还在观望，人家已经开始行动了”。

看了这些不禁感慨，楼市真是今非昔比了。还记得2016年的时候，胶南的中建锦绣城一开盘，将近千套的房源被一抢而空，对比一下，当初青岛的楼市购买力是真强。

哲学上有整体与部分的关系。楼市看似“一夜回暖”，但购房者得分清，究竟是整个市场都回暖了，还是只有几个楼盘卖得好。

不能否认，确实有些数据很好看，比如4月份二手房住宅销售价格环比由跌0.4%转为持平，止住了此前的14连跌；新房价格连续三周上涨，等等。但数字只是参考，当你实地去售楼处了解一下，就会知道，真相往往隐藏在假象之下。特别是之前被过度透支的区域，完全看不到“一丝生机”。

近期有消息称，西海岸放开XG了，这是一个没有官方确认的消息，但却在朋友圈跟各种公号里广泛传播。

随之而来的就是西海岸放开XG后，对青岛楼市局面有何影响的热议。很多人认为，倘若传言成真，即墨和胶州，这两个不限购的区域，将面临“人为刀俎，我为鱼肉”的局面，甚至可能会腰斩，再度迎来新一轮降价。

这种状况并不排除。

在过去的几年，青岛城市快速发展，房价像窜天猴一样，摇号、抢房成了常态。大家的心态是能买上就行，哪还顾得上考虑户型、朝向、楼层好不好。

而就在楼市最火热的时候，青岛发布了限购政策，这一下让数量庞大的购买力无处释放，同时给了即墨跟胶州发展的契机。这两个不限购的区域，让购房者看到了“一丝生机”。再加上即墨撤市设区、胶州新机场的建设，各种利好持续释放着，让人们看到了投资的前景，因而不管是本地还是外地购房者，都成了推动浪潮的水花，催动了价格洼地的上涨。那个时候，简直是天时地利人和。

但是，从去年三四季度开始，随着市场的不断演化，胶州跟即墨的楼市需求开始回归正常。那些价格与价值不相匹配的项目较先开始坍塌，降价、促销，各种渠道带客。

对于即墨来说，想在楼市中突围，难度不小。前几年跟风入市的投资客，怎么也不曾想到，即墨楼市会掉头疾走，自己妥妥地站在了高岗。今年一季度末，即墨土地市场“爆仓”，供应量大增。目前蓝谷、创智新区、即墨西部都存在大量的楼盘，且接下来的一段时间，还会有大批的新出让土地入市，新房数量只会只增不减，库存将回到“淤积”的时代。

高库存再加上配套短板，另外同质化竞争太过激烈，即墨能否在库存高压线下安全度过楼市下行期？难。

相比即墨，胶州的发展重点更明确，那就是上合示范区这个“国”字招牌。

在前几日的政府工作报告中，上合示范区被多次提及，2020年青岛的多项工作重点都涉及到上合示范区。因而可以确定，今年，胶州楼市的重点依然是这里。

目前区域内已进驻远洋、荣盛、花样年、碧桂园、龙湖、新城、三木等知名地产商，毫无疑问，开发商会抓住这个重大机遇，各路渠道商也会更加卖力，大力挖掘客户群。像鲁西南地区，目前房价基本也突破万元线了，客户被渠道商拉到项目，听置业顾问对利好的各种渲染，一对比感觉上合示范区买房性价比更高，交钱订房也是分分钟的事儿。但胶州其他板块，可能就得好好想想未来的前景了。

目前这个阶段，想要入手这两个片区自住或投资，都不太建议。首先，这两个区域的库存量极大，不论现在卖的多火爆，短期内都不可能出现供应紧缩的局面。另外得考虑几个问题：交房后，你住在这儿的意向能打几分？几年之后这里的人气能支撑起片区发展吗？未来是否有人愿意从你手中接盘？考虑清楚这几点，要不要买，答案就很明确了。