一天内上海两大豪宅楼盘开盘“日光”:中高端改善需求入场信心坚定

来源：澎湃新闻/计思敏

下半年，上海高端住宅市场的热度持续保持。8月17日，上海豪宅市场两大楼盘开盘即售罄，“日光盘”再现。

一天内两大豪宅楼盘开盘“日光”

8月17日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期二批次迎来开盘，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率高达100％。

公开信息显示，今年4月21日，外滩壹号院二期首次开盘入市，当日去化率100%，总成交金额99.97亿元。此次，二批次110套房源开盘，再次实现“日光”。

据融创官微消息，外滩壹号院二期项目已二开二罄，总成交金额达到156亿元。在二批次房源售罄后，外滩壹号院二期将在金秋再次加推。

根据“外滩壹号院二期”（备案名为云著雅苑）准售房源公告，该项目位于上海黄浦区董家渡板块，此次共计推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，户型面积约255平方米~500平方米不等，套均总价约5158万元。

根据项目公示信息，该项目共吸引201组意向认购客户签订购房意向书，经政府相关部门审核，共计197组意向认购客户符合上海市住房限购等房地产市场调控政策以及商品住房销售管理规定。该项目原定8月24日开盘销售，因认购登记总组数与本次开盘准售房源套数比小于2.5:1，不进行计分排序，开盘时间提前至8月17日进行。

不过，虽未触发计分排序，但二批次开盘仍以56.74亿元的销售额当日售罄。

同日，位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府（苏堤雅苑）也显示首开即罄，销售累计金额17.35亿元。该项目销售公告显示，此次共推出124套房源，销售均价103570元/平方米。该项目共吸引356组意向认购客户签订购房意向书，认购率约280%，其中312组意向认购客户符合相关调控政策，且达到入围积分 54.56分。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在是中高端改善需求比较活跃时期，尤其是政策推动，多孩家庭多张房票，贷款利率也在低位，政策非常友好。此次“日光”的两个项目所在区域又是热门区域，普陀长风地区一直没有新盘供应，黄浦滨江也鲜少供应，市场关注度普遍较高。

豪宅市场为何屡现“日光”？

“上海的房地产市场在全国行情中走出了独立行情，无论从统计局公布的70城7月房价数据表现，还是近期的成交量都可圈可点。这主要缘于517之后上海政策放松给到市场带来潜在购买力的有效释放，同时加之近期上海土地市场热度的提升，都对市场交易情绪提升起到了极大作用。”58安居客研究院院长张波说道。

国家统计局数据显示，7月，上海延续6月市场行情，一二手房价格环比均出现上涨，其中，新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨26个月；二手房涨幅连续2个月领跑，上海也是7月份二手房价格唯一环比上涨的城市。

从豪宅市场来看表现更为明显。随着高端住宅供应不断入市，今年3月以来，多个豪宅项目开盘即售罄，包括黄浦区的“绿城外滩兰庭”、陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”、黄浦区淮海中路板块的“凯德·茂名公馆”、徐汇滨江板块的“香港置地启元”等开盘均售罄。

58安居客研究院院长张波对澎湃新闻表示，从上海新房市场来看，虽然价量表现在热点一二线城市明显好于平均水平，但市场的分化程度依然较高，目前市区优质地段的品质新房依然受到市场的充分关注，一方面是市区部分中高端项目的一二手房倒挂现象还存在，尤其是高端住宅的倒挂空间更为明显，这本身也是因为新房限价因素所导致。另一方面是目前上海市场上的改善需求，尤其是中高端改善需求的入场信心更为坚定，并且优质次新二手房在市场上的抗跌性也更强，进一步强化了改善需求入场的信心。

从安居客线上平台的数据来看，中高端项目的二手房对新房挤压效应更小，换言之中高端新盘的二手房可替代性相对更弱，从58安居客研究院公布的7月相关报告中可以看出，46城中，有31个城市二手房挤压系数较6月上升，上海二手房市场显现中等强度挤压态势，挤压系数升至0.48，较6月增长0.13，主要于5月27日推出的新政，包括放宽非沪籍单身购房限制至外环内二手房、鼓励企业购置小户型二手房、以及多孩家庭购房优惠政策等，影响更大的是首套低总价的新盘，而中高端改善盘受挤压反而有所降低。

放开视野看，重点城市的豪宅交易市场近年来保持热度。根据第三方研究机构易居研究院监测数据，对北京、上海和深圳 2000 万总价及以上的新房项目进行分析，三个城市 2019-2024 年历年前 7 月的豪宅交易套数为 2371、2275、3397、4085、3795 和 4418 套，豪宅交易已创新高，也显示近五年豪宅交易活跃。

从今年前7月的数据来看，北京、上海、深圳总价在2000万元及以上的新房项目共计交易套数为4418套，同比增加16.4%；而相较于2020年前7月则增加约94.2%。

易居房地产研究院发布的报告显示，大城市豪宅交易较热，和三个原因有关系：一是资金避险情绪较强，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入。二是相比 2020 年豪宅的交易热，当前豪宅类的房企心态更平和，捂盘心态少，而冲刺和加快项目出清的心态较重。三是相比 2023 年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，“积分”、“摇号”等高门槛规定明显减少。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，一线城市中，上海豪宅“日光”的现象在今年最为明显。大城市豪宅交易热发挥了非常好的市场引导作用，也进一步印证了房地产市场向好的趋势。同时，豪宅较快的去化，也有助于房企加快回笼资金，有助于改善现金流状况。