老市北不香了?数据告诉你 原因竟然是

对绝大多数青岛人来说，主城区虽各有繁华，但论起对其的向往，还是有优先倾向的。市南、崂山、市北、四方、李沧，如是的优先顺序代表了主城各区在大多数青岛人心里的受欢迎程度。这种受欢迎的选择程度，表现在房价上便是市南、崂山不可攀，市北、四方排排站，最有希望的李沧也在向钱看齐。

但有时候，各区之间的竞争也激烈如虎，原本认为最有把握的，其实可能在弯道超车。

外华四方不敌内秀市北

原市北和老四方在2012年合并划区之后，虽统称为新市北，但在不少人眼里，市北和四方还是有壁的。很明显的一点便是体现在房价上。

回看过去5年间两地新建商品房的均价可以发现，在市北房价高于四方的传统认知中，在2017-2018年四方实现了反超。

数据来源于锐理新媒体

2015-2016年间，市北和四方的新建商品房均价都迎来不同程度的涨幅；到2017年，市北以5173元/㎡的涨幅首超市北，势头维持到了2018年；在刚刚结束的2019年，市北又以显著优势超过四方。

一个区域的房价，最直接反映的是该区域的行情。而相较于新建商品房的数据，新建商品住宅的数据无疑更能说明购房者对区域的倾心程度。

数据来源于锐理新媒体

从上述数据可以发现，在商品住宅的选择上，原市北要优于四方的地位还是稳固的。

原市北作为青岛的老城区，人口密集、居住历史悠久，且邻近青岛最成熟的市南。按照青岛北上的发展轨迹来看，除却同为沿海一线的崂山，原市北应当是下一个成熟起来的生活区。此外，青岛元老级的商圈——台东商圈也是市北骄傲的资本，科技街也是当年名噪一时的商业街，虽近来势头减弱，但随着地铁2号线西段的开通，台东和科技街再迎第二春也不是没可能。

老四方作为原市北以北的区域地段，也一直是岛城的老区之一。但四方最让人瞩目的名号不是商圈也不是生活区，而是曾一度引领青岛发展的老工业区。随着海晶化工、青岛啤酒麦芽厂等老厂房的搬迁，腾笼换鸟后的老四方也在后起发展。此外，海云庵也一直是老四方的标志，每年春节期间举办的糖球会也为老四方打出了名号。

综合来看，市北较四方居住更为宜居便利，因而市北房价要高于四方也是默认的行情。但在2017-2018年间，四方新建商品房的均价反超市北，也就是说，这两年四方的楼市在某方面要比市北有行情。我们可以总结为以下几方面：

热门产品集中入市

最能带动区域房价涨幅的，除却各明确的项目和规划外，年内的火热大盘自是不能落下。

龙湖春江郦城和万科未来城可以说是那些年四方楼市热火的年度大盘。据了解，龙湖春江郦城是龙湖进军青岛主城的排名前列项目。该项目主要销售战线维持在2017-2018年间，两年间龙湖除了接连推出底商、LOFT公寓等商业产品外，也多次加推住宅产品，截至2018年终全盘售罄时均价始终维持在23000元/㎡。

万科未来城的销售历程和龙湖基本一致。未来城于2017-2018年间连开二期溪园和三期沁园，除了频繁的加推开新，还曾创下了2小时销售5亿元的成绩，截至2018年清盘均价为22000元/㎡。

有市无货和有市有货

在新市北内购房需求不变甚至变大的市场下，哪边货源充足，哪边自然就吸引更多的人气。

四方除了有大热的龙湖和万科项目，中海寰宇天下、万科紫台等项目也都在2017年集中入市；同一时期，原市北内在售的项目多为银丰·晶品、海信·绍兴路66号、海尔产城创云街等公寓项目和写字楼、商铺等产品。相比之下，有大量货源入市的四方也就成了购房者的新阵地，不仅缓解了新市北全区的购房紧张，让四方小火了一把；同时住宅类产品价格略高于商业产品的特点，也让这一时期的四方收入多多，商品房的均价也就提了上去。

此外，四方内伴随着老产业的拆迁，空置出大批量可建设用地。频繁的土地出让、规划，也让四方后续有了源源不断的新项目萌芽。两方对比，原市北有市无货、四方有市有货，这一时期四方的热度要高于原市北也就有迹可循。

土地影响项目波动

土地价格虽与项目价格不直接挂钩，但其定价的拍卖却也能波动到项目产品上。

2016年下半年，蓝光以12520元/㎡的“天价”竞得了宜昌路16号地块，溢价率为203.9%，该地块也一跃而成当年新地王。要知道，当年该地块周边二手房的均价也不过是维持在11000元/㎡左右，那一年四方新建商品住宅的均价也不过在12469元/㎡。

如此“天价”的土地拍卖，后期开发的产品自然价格也不一般。2017年开盘的蓝光黑钻公馆，开盘时均价已达26000元/㎡。该项目的高定价，也间接波动了周边区域内项目的价格水平。

综上所述，四方在2017-2018年新建商品房均价有了超过原市北的可能。而区域房价的变动，除了受政策调控外，也受市场的供需关系影响。

到了2019年，原市北的新建商品房均价又超回了四方。究其可能性原因，项目和地铁的影响明显。如在2019年，泰山华府、金地锦宸和大悦城JOYPARK·悦+等项目接连入市，同时期四方却少有新盘推出；地铁2号线西段也如期开通，在双地铁的加持下，原市北的优势更为明显，新建商品住宅的均价也再见新高。

弯道超车 李沧赶超四方

而除了市北和四方的价格变动外，李沧在主城内的价格变化有时也很明显。

2017年青岛新建商品房数据（数据来源于锐理新媒体）

2017年青岛新建商品住宅数据（数据来源于锐理新媒体）

2017年李沧新建商品房均价近5年首次跳出主城区垫底，超过市北和四方；同年李沧的新建商品住宅均价也超过了四方。

李沧在2017年如此突出，与那年李沧新开的诸多项目有关。融创都会中心和和达璟城都在2017年取得了不俗的销售业绩：融创都会中心新建商品房和新建商品住宅的销售面积都上榜单盘榜单第三名，和达璟城新建商品房销售面积上榜单盘榜单第五名、新建商品住宅的销售面积上榜第六名。其次，海尔、万科、先进、新城等大开发商接连开发新项目，热盘、新盘为李沧争取了不少翻红的潜力。

之后便有地铁红利的影响。地铁2号线工程在2017年取得了重大进展，至2017年底顺利开通了一期东段（李村公园站至芝泉路站），此前规划的日渐落实也让李沧一时热度居高不下。