青岛楼市开启“降价潮”今年的房子还能买吗?

万万没想到，跨入下半年新房成交连降三月，二手房市场更有“凄风苦雨”之势。

面对青岛新房市场不明朗的后市，以及或明或暗的降价手段，购房者不禁困惑：今年的房子还能买吗？

搜狐焦点对话卓易研究院院长段敏敏女士，探讨青岛市场变化，给青岛买房人支支招。

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青岛市场已进入下行周期

根据卓易数据监测统计，1-9月份青岛商品住宅成交9.4万套，总面积约1100万平，同比上涨约14%；成交价格15204元/㎡，同比上涨约4%。从数据上来看，销量持续先进去年同期，青岛市场整体向好。

但从环比数据来看，青岛新房市场成交可用“惨烈”形容。9月份商品住宅仅成交8022套，总面积约98万平，环比下降19%；成交价格15081元/㎡，环比下降6%。

事实上，从今年下半年起，青岛新房市场成交已连续三个月下滑，成交量的持续走低引发了价格的实质性下降。青岛外围区域项目相继降价，引发连锁反应，最直观的表现就是区域成交价格的下滑。比较典型的区域——胶州，继续“领跌”全市，新房成交均价已经从年初的万元以上，跌至九月份的9600元/平。

无论是从数据上，还是从购房者的“体感”上，青岛新房市场已经进入了下行周期。

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“低迷”状态或将持续到明年

有人或许疑惑，今年上半年青岛市场向好，但并未想其他城市一样“过热”，六七月间也不曾出台相关调控政策，下半年成交状况急转直下是何原因？

这或许是受国内房地产市场的整体行情的影响。

一方面，政策形势持续收紧。去年四季度以来，中央将房企、银行、土地都纳入了监管范围，房企资金周转设槛，银行放贷周期延长甚至停贷、土地拿地成本从严从紧，政策形势直接影响了市场走势。

另一方面，客户观望情绪基本形成。在政策加码，经济形势下行的情况下，购房者买涨不买跌的心理逐渐形成，持续观望的态度加速了市场低迷。

除了这些“客观”原因，青岛新房市场成交不旺，还有“主观”因素。

根据卓易数据检测显示，青岛新房市场成交套均面积达到120平，改善型购房已成为青岛市场的主流。相对于刚需而言，改善客层购房需求并不迫切；且受到贷款收紧、二手房交易困难等因素，加剧了部分以房换房的购房者的换房难度。这也是造成青岛新房市场成交下降的因素之一。

对于当前新房市场成交“低迷”的状态，段院长表示，房地产市场原本就存在周期性，而且在经济、政策等形势的影响下，这种周期性的“低迷”状态或许要持续相当长的一段时间，或许要到明年一季度才有改善。

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能不能买？这几个要点请记住

市场进入下行期，对于购房者也不全然是“坏消息”。

从近两个月的市场情况来看，开发商的“营销大战”已然开启。特价房、一口价、买房送车位、购房返“补贴”等的促销手段花样繁多、力度空前。

但购房者应该关注到近来频繁爆出的房企“负面”新闻，在把握“抄底”机会的同事，也要警惕暴雷踩坑。

对此，段院长给出的建议是：

首先，房价跌出合理值范围的楼盘需要特别谨慎。这样的项目要么有交付风险（烂尾），要么存在楼盘大幅减配，品质下降的可能。

其次，需要重点考虑开发商的品牌。在口碑信誉较好的头部房企中，尽量选择财务状况稳健的上市公司，或者实力更为雄厚的国企/央企大品牌房企。

第三，在支付能力足够的前提下，尽量选择核心区位、优质地段的高品质项目，不仅抗跌而且保值增值的几率更大。

第四，对于支付能力有限的购房者，建议优选中心城区的近郊或者地铁通车、在建的区域。

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结语

尽管青岛新房市场“寒意”十足，但段院长表示，市场周期就是如此，有上升就有下降，但总体趋势还是以“稳”为主的。

对于有迫切购房需求的置业者来说，未来一段时间，主城区、城阳、西海岸等区域都有品质上乘的品牌项目上市，可以在这波“营销”大战中择机上车。

而对于购房需求不迫切的置业者，也可以等市场情况更稳定之后再做选择。