央企大盘低价杀入市北!抄底、捡漏?还是入坑、站岗?

来源：锦晨房产咨询/房产君

市北新盘1.6万元/㎡的价格，看起来挺诱人，但你愿意两年后，挤在高密度的楼群里，享受与回迁户为邻的生活吗？

▲中铁诺德青樾湾鸟瞰

1、低价未必等于捡漏

说起市北区水清沟板块的的央企盘中铁诺德青樾湾，单价1.6万元/㎡，确实是目前市北区比较低的价格了，尤其是在地铁旁边的楼盘，按现在的市场价来看，95㎡的小户型，最低总价160万，这个总价也有一定吸引力。对那些预算有限、刚需的购房者，似乎看到了“抄底”的希望。但低价背后，隐藏的问题也不少。

中铁诺德青樾湾容积率高达4.45，这意味着啥？就是6栋楼，1072户，将来会有3000多人挤在这片小区里，密度很高；还有一栋是27层的回迁安置房，对一些对“邻居质量”要求高的人来说，这很难接受。而且交房要等到2026年底，再加上毛坯房的装修工期，实际要到2027年中才能入住，真的是等不起的节奏。

2、新时代的筒子楼

看似“高性价比”的中铁诺德青樾湾，实际上让人感到很多不值。大高层带来的问题是显而易见的：容积率过高让生活质量打折扣，尤其是楼间距，最近的不到30米，这种设计堪称“新时代的筒子楼”，采光、隐私、通风等问题无处不在。想象一下，每天早上推开窗，正好和对面楼的邻居打个招呼，这种生活方式不觉得太压抑了吗？

▲中铁诺德青樾湾鸟瞰图

在停车资源稀缺的老城区，中铁诺德青樾湾的车位只有933个，连1:1的配比都没达到。再加上周边环境确实也不是很理想，水清沟片区的周围还有不少待拆迁的老旧小区，未来的城市界面如何改善，还是个未知数。如果你不是地缘性刚需购房者，也就是必须得在附近住的人，似乎没太大的理由非要选择这个项目。

3、央企光环？还得看产品力

说到央企，很多人第一反应就是：毕竟大企业背书，质量总不会差到哪儿去。但央企的光环并不是万能的，尤其是楼市降温的今天，光靠央企这两个字，已经很难轻易让购房者买单。

中铁诺德青樾湾就是一个例子。虽说是央企开发，但它的产品力能撑起这顶光环吗？从现有信息来看，项目定位偏刚需，户型面积集中在95~121㎡之间，三房设计为主，确实满足了刚需的基本需求。然而，高容积率的先天缺陷，很难让居住品质得到保障。

▲中铁诺德青樾湾户型图

中铁诺德青樾湾目前没有样板间，也意味着购房者无法提前感受空间的布局、通风和采光等细节，只能靠沙盘和宣传资料上的图纸去脑补。对于很多购房者来说，这种不透明的操作，增添了购房的不确定性。

中铁诺德青樾湾实际规划是6栋高层，而沙盘非常奇葩，仅排布了4栋高层，即使去掉了2栋高层，还是感觉一个字：挤！

▲中铁诺德青樾湾沙盘

同时，该项目的期房状态，也让未来存在一定的变数。比如宣传承诺不兑现、交付标准不达标等情况，在中铁诺德以往的项目中并不鲜见。央企虽有一定品牌背书，但在实际的产品开发过程中，依然会遇到成本压力、工期调控等问题，最终呈现的产品质量，能否达到预期，还得打个问号。

4、是不是等等会更好？

对于购房者而言，期房本身就带来不小的风险，何况这个项目交房时间是2026年底，购房者要等两年半的时间才能入住，在这段时间里，楼市风向、政策、市场行情都有可能发生变化。退一步说，哪怕你真看好了中铁诺德青樾湾的房子，也不妨等到现房时再上车，那时候能直观看到品质如何，再做决定也不迟。

▲中铁诺德青樾湾，吸引了部分地缘性客户

中铁诺德青樾湾的竞争对手也不少。在青岛，央企楼盘最扎堆的区域，同时也是楼市竞争最激烈的区域，当属市北老四方板块。目前已经有中海、保利、中信泰富、中铁建、中车等多个中字头央企大盘以及海信、青实等青岛本土企业的项目在售，还有即将入市的通和悦章、国信毛毯厂地块项目等，都有着不小的竞争力。楼市从来都是动态的，尤其是在当前环境下，楼市行情和政策变化频繁，价格走向更是充满了不确定性。

▲即将入市的通和悦章

现在的楼市，在供应大幅度增加、楼市逐渐饱和的情况下，低价楼盘未必能够稳住房价。特别是像中铁诺德青樾湾这样有大量回迁户的小区，未来二手房市场的表现未必乐观，购房者未来想要转手，可能会面临不小的压力。

中铁诺德青樾湾这样的期房，不妨再多观察一段时间。特别是对于那些追求生活品质和保值率的购房者，等待新盘现房时再做决定，或许会有更多、更好的选择。