刺激!10家房企厮杀“熔断”市北绍兴路俩地块 捷能地块流拍

来源：卓易数据

青岛市北的土地上又诞生了戏剧性的一幕：一半海水一半火焰，绍兴路2地块“疯抢”熔断；而捷能地块无人报价遭流拍。

6月16日，2022年青岛第二批次主城区5宗地开拍，5宗地均未设排他性条件，市北绍兴路3号和4号地块遭疯抢熔断。

其中3号地块引来华润、保利、中海、越秀、金地、招商、青铁、海信、国信、青特＆中青建安10家竞买人75轮叫价触发了熔断价17825元/㎡。

4号地块引来了华润、保利、中海、越秀、招商、青铁、国信、青特＆中青建安8家竞买人，青特＆中青建安、华润和保利3家出价比较积极，最后竞价39轮也熔断。

这10家2宗地光保证金就交了126个亿（保证金比例100%），地块熔断后将于明天也就是17号进行线下竞品质。

无论地块最后谁拿，都刷新了开平路45号17000元/㎡的纪录，成为市北新晋地王。同时在公开市场地价也仅次于市南莱阳路8号（地价34000元/㎡）、远洋公馆（地价19500元/㎡）和深蓝中心17800元/㎡。

“冰火两重天”，老四方捷能地块因无人报名流拍；青铁获得开封路TOD项目用地；李沧青钢地块城投获得；

先看一下绍兴路3号地块“激战”过程：率先出价的是国信，保利跟上，后面各家出价节奏比较密，其中，青特＆中青建安“咬”的比较紧，出价频繁，越秀和华润也比较活跃，中间一度是越秀和青特＆中青建安，然后是华润与青特＆中青建安比拼，最后保利出价熔断，10分钟结束战斗。

参与此次竞拍的10家竞买人有8家属于央企国企，也有7家是去年参与开平路45号的老面孔。对于这块地其实还有一些，“想躺躺不平，想卷卷不动”的开发商。

（绍兴路地块现状及周边状况）

此次疯抢地块原有意向方，但此前的方案，地块有产业落地要求及4号地块为人才公寓，这2个条件让其放弃了，才有了这次的公开出让。

“双限”取消后，既没有产业又没了人才公寓的要求，其作为主城核心区地块的魅力一下释放了引来10家竞买人。

3号地块位于市北区辽阳西路以南、规划25号线以西、敦化路以北、绍兴路以东 SF0502-303（A），占地面积22568.8㎡，容积率2.84，规划建面64095.39㎡(住宅60805.39㎡），起始楼面价15500元/㎡，起拍总价9.93亿。

4号地块与3号相邻，占地面积6490.6㎡，容积率3.0，规划建面19471㎡，为纯住宅用地，起始楼面价15500元/㎡，起拍总价3亿。

地块质素：

3、4地块属于CBD板块，配套成熟居住氛围浓厚，后面是今年即将通车的地铁4号线福辽立交桥站，有客户厚度，市南市北地缘客户多，周边已好几年没有新项目，对于周边改善以及置换来说来说是不错的选择。当然也有微环境弱势背靠辽阳西路高架桥，但桥位于北侧，影响小。

未来地块上市后面对的竞品包含：要开盘的远洋万和云璟，浮山后金地华章、金茂悦府、国泰华府、青啤等，但相比浮山后本地块没有特色学区。

3号地块容积2.83，可以做高低配产品，俩块地加起来500来套房子，精装交付的话竞猜一下售价！（做高低配的话以及开发商操盘能力不一样，价格跨度会大一点）

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青岛放松政策密集出台，市场来访和转化有改善。但这一次对于绍兴路的“争夺”：一方面是青岛土地端放松，没有了产权型人才公寓及高商业比例限制，更多原因在于拍卖未设条件恰好地块位置成熟质素好，有客户有流速，尤其对于主城区已无项目或未进青岛的开发商来说是“梭哈”主城的机会。

值得注意的是地块东北侧原规划的百安居人才公寓项目，根据前几天的新规，青岛2022年产权型人才公寓计划不再执行，如果地块今年上市改为住宅的话也是不错的地块。

2宗地需要无偿配建2200㎡的公园绿地和幼儿园。

【捷能地块流拍，平台揽入开封路|青钢地块】

二批次主城区只供应了5宗地，绍兴路遭疯抢，捷能地块因为无人报名而流拍，而捷能地块也是二批次中保证金比例只有20%的地块，其他均为100%。

【流拍捷能地块】

捷能地块的出让之路比较坎坷，曾计划去年二批次出让，最终在今年二批次才挂出，但又遭遇了流拍。

本批次捷能出让的西北侧地块，占地面积56960.3㎡，容积率3.53，规划建面201069.86㎡(住宅164459.9㎡），划拨28387.86㎡公共租赁住房，起始楼面价13990元/㎡，起拍总价24.16亿。

地块没了让人头疼的产权型人才公寓。

此次上市地块很多家测算过，项目所在区域有一批客群，3.53的容积基本决定了产品刚需和刚改为主，但13990元/㎡的地价，最后核算出来的营销价格，让很多人止步。

随着“城市更新”步伐加快，周边目前及未来一段时间的供应，预估量大，竞争压力不小。

另一方面此次出让的地块总建面20万㎡，总价24.16亿，如今的市场流速以及融资环境下将24亿的资金沉淀在一宗地上，对于任何一家来说都尤其谨慎。

（此前规划效果图）

捷能还有1宗总建面20.45万㎡商住地和9年制义务学校的配建地块未曾挂出。根据此前的规划，捷能地块将建设以大健康智慧型产业为核心，医药美妆、高端酒店、高品质居住于一体的综合项目。以后还会是这个定位吗？

出让条件：

1.土地竞得人须在网上土地拍卖竞拍结束后3个工作日内与市北区政府或其指定单位签订《原捷能中泰片区项目（SF1103-127-1）公服配套建设协议》。以上协议由市北区政府负责在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。

2.土地竞得人须与市地铁办进行对接，确保满足地铁建设所需的其他配套及一体化设计、实施等要求。

3，需配建社区综合性文化服务中心和社区综合服务中心各一处共计建筑面积1400平方米，由土地竞得人建成后无偿移交给市北区政府指定的有关部门）；分摊的8041.9平方米土地用途为城镇住宅用地（公共租赁住房），划拨给拍卖确定的土地竞得人，由土地竞得人配建公共租赁住房不少于28387.86 平方米、且不少于 473 套，一室一厅户占60%，二室（及以上）一厅户占 40%，配建的公共租赁住房建成后，产权移交政府部门，纳入国有直管房产，委托住房所在区的房产经营单位经租。

【青铁开封路TOD地块】

2号开封路TOD地块为商住混合用地，占地面积7246.8㎡，规划建面15034.87㎡，容积率2.3，商住比1：9，楼面价9955元/㎡，总价1.5亿。规划户数135户，其中709㎡为地铁设施用地。

出让条件：

1.鉴于被征收的沿街经营业户需回购项目开发建设后的商业用房，土地竞得人须与市北区开平路街道办事处签订《项目商业用房回购协议》。

2.鉴于地铁1号线站厅和部分地铁设施位于地块红线范围内，地块全部位于轨道交通控制保护区及特别保护区范围内，且地铁1号线已于2021年12月通车运营。为保障地铁1号线运营及地铁设施安全，竞买人（或其关联公司）须具备至少一个地铁站点上盖（不含车辆基地）项目开发建设经验并在土地成交5个工作日内与青岛地铁集团签订《建设安全承诺书》。

3.根据《青岛市轨道交通条例》有关规定，土地竞得人须将项目地块规划方案、施工方案报青岛市地铁工程建设指挥部办公室同意后方可实施；若项目地块规划方案、施工方案与地铁线路相冲突的，土地竞得人须按照青岛市地铁工程建设指挥部办公室相关要求进行调改。

4.《项目商业用房回购协议》及《建设安全承诺书》由市北区政府负责在其官网公示，并负责做好协议内容解答、协议签订和监督落实工作。

5.按照《青岛市人民政府关于同意将市北区四流南路143号国有建设用地使用权收回并部分供应的批复》（青政地字〔2022〕 号）要求，宗地中分摊的709.9平方米国有建设用地使用权划拨给青岛地铁集团有限公司，用于建设地铁1号线开封路站出入口、风亭、冷却塔、消防水池等设施，土地用途为轨道交通用地。

【城投青钢地块】

二批次李沧区少有地块，位于楼山二支路以西，创业路以北，地块现状为空地，占地面积25852.5㎡，容积率2.9，规划建面74972.5㎡，楼面价9200元/㎡，总价7.93亿。

(地块现状及周边环境图）

青钢片区遵义路、瑞金路、重庆路和贵阳路合围区域，占地面积160万㎡，预计今年启动图中2-7地块，2023年、2024年启动9-15号地块。

整个钢厂一级整理方为城投，地块北侧为青钢启动的中交和城投合作的楼山春晓，这一次城投自己拿地。

出让条件：

1.土地竞得人须在李沧区注册成立独立法人项目公司。

2.公服配套设施建设、移交：土地竞得人须与李沧区政府（或区政府指定单位）签订《李沧区楼山二支路以西、创业路以北LC1001-007地块住宅小区配套公共服务设施建设移交协议》。