同段价差2万多的新房 有硬伤的高端生活区你愿意等吗?

最近一段时间，城阳发生了不少大事。

前有新机场确定转场时间，后有城阳“十四五”发布，从机场到地铁，所有规划提及的大项目和大工程，都好似在昭示着城阳新主城的未来。

而在发展如火如荼的趋势下，流亭板块终于领到了“爱的号码牌”，让规划的发展不再是纸上谈兵。

不过，作为紧邻主城区的流亭街道，在传统印象中应当也具备刚需外溢的潜质，但流亭街道其内的白沙河板块，因临河临海而被定位于中高端住区，不仅有豪宅项目作地标，连定位都是中高端。

真的有那么高端吗？

刚需唱主角的白沙河板块

根据2019年青岛市自然资源和规划局发布的《城阳区流亭街道西部片区控制性详细规划》来看，位于流亭街道西部片区的白沙河板块，未来将定位打造多功能于一体的复合型滨海生活新城，其原话是“以滨海中高端居住生活为主，建有商务办公、科创研发及休闲旅游功能的复合型滨海新城区”。

图源：青岛市自然资源和规划局

而相较于流亭街道的北部和东部片区规划看，西部片区的规划定位中更加强调了“滨海”和“中高端”等字眼。那么其现状又是如何呢？

通过实地探访发现，白沙河板块内居住刚需有余、中高端不足。

具体来看，目前白沙河以南板块内较大的新建商品房项目多集中在西部近海地段，在环湾路周边多是企业厂房、物流园等，还有不少村庄存在。

这距离定位的中高端面貌相去甚远。而北岸板块在沿河周边的住宅区较多，以北和以东地带也是多企业厂房等。

虽然板块内有青兰高速、双埠立交桥、火炬路、双元路等可以北上南下、西进东出的交通大道，却也抵不住本地密集的居住人口的通勤需求；以东在重庆中路上虽有地铁1号线，也是远水解不了近渴。

在政府信箱里，关于白沙河板块交通的困扰更是源源不断。

来源：政府信箱

此外，作为定位中高端的滨海新城，白沙河板块，尤其是白沙河南岸的配套成了板块镀金的难处。

来源：政府信箱

虽然在规划图中明确标有大面积的商业用地，但时至今日，板块内也并无任何大型商业配套的踪影。

对于城区建设而言，滨海资源是发展的加分项；但若只有滨海这一项既有条件，并无与之相匹配的生活配套，城区也无法立住“中高端”的人设。

版块配套待完善

而若要突破目前的困境，好像“等”已经成了白沙河板块居民少有的出路。毕竟规划已出，何时落地就已经不是居民所能决定的了。

像是政府信箱里年年都在问的地铁10号线。

来源：政府信箱

在此前出台的青岛地铁远景规划中显示，地铁10号线途径白沙河板块的北岸城区。

而在较新的信箱咨询中，官方表示：根据已批青岛市城市轨道交通线网规划，目前地铁10号线仍处于前期规划研究阶段，地铁集团正在积极推进，结合新一轮轨道交通线网规划的编制，进一步优化线路走向和站位方案，同时为更好的服务白沙湾片区，经初步研究拟在白沙湾区域增设新线路，在该区域构建完善的轨道交通服务网络。

此外，在早前发布的《城阳区“十四五”城市基础设施建设发展规划》中，城阳宣布将启动7号线二期、8号线支线、9号线一期、15号线一期等4条地铁线的建设。虽然4条地铁线看起来将十分便利，但短期内却无法辐射到白沙河板块。

除了外界翘首以盼的地铁外，商业也是本地关注的重点。但可惜，近年来除了青岛白沙湾足球基地有了实质落地外，如商业一类的大型配套暂杳无音讯。

曲高和寡的楼市现状

说回定位，在西部片区的控规中，白沙河板块拟打造以滨海中高端居住生活为主的滨海新城区。这也就是说，在未来的发展中，该板块的楼市产品应当具备高定位、大面积、高定价等面向中高端客群的基本属性。

那么现在的楼市状况如何呢？

以区域内价格较高的星河湾项目为例，目前星河湾在售三期高层大平层产品，面积在132-913㎡，精装交付，均价2.2-3.6万/㎡。

星河湾

与星河湾相邻的还有青特悦海府和天一仁和珑樾海项目。

其中青特悦海府目前在售125-195㎡高层毛坯均价1.6万/㎡，116㎡洋房毛坯均价1.7万/㎡，168-170㎡叠拼，下叠均价3万/㎡左右、上叠均价2-2.2万/㎡、平层均价2万/㎡；

天一仁和珑樾海在售89㎡、101㎡高层，毛坯均价1.65万/㎡，110㎡小高层装修均价1.85万/㎡，110-142㎡叠拼、总价230万/套起。

在沿白沙河的白沙湾足球基地周边，鲁昊棠琳湾目前在售97-120㎡高层，均价1.35-1.48万/㎡，140-160㎡叠拼，上叠和中叠均价1.65万/㎡，下叠2.15万/㎡。同时，还有顺城万科海潮云起待售，规划洋房和小高层产品。

可以说，在白沙河南岸一带，除却天花板的星河湾项目外，90㎡左右的刚需产品均价在140万左右，120㎡左右的改善产品均价在180-200万左右。

城阳作为新主城区，在限购限售的压力下，购房人群对于其楼市产品的选择也将更加谨慎。而通过走访本地楼市可以发现，对于中产客群而言，白沙河板块内高端产品丰富，价格方面相较主城区具有优势，同时具备河景资源；但周边尚未改造完成的交通等基建面貌落后，一定程度上影响了本地的居住品质，劝退了部分刚改客群。

而对于刚需购房人群而言，该板块内公共交通有限，自驾通勤又有堵车的烦恼，房价和楼市产品相较其余板块并无太大的优势，也就导致了白沙河板块作为主城的外溢承接区能力也有限。其楼市现状有点“高不成低不就”。

白沙河板块南接主城区，在一定程度上可说是有作承接主城刚需外溢的机会，但地理位置、交通、配套等硬伤又绊住了主城客群的脚步；“城乡结合部”的风貌对于中高端人群而言又是心结，将板块的发展定位成中高端住区，还需经得起市场的考验。

新旧夹杂的面貌，让白沙河板块的未来增添了不确定；然而，无论是高端还是刚需，生活的配套一定都不能缺。

随着时间的推移，城阳有了新主城的定位、流亭街道有了未来之城的基础，这让我们看到新版块的前景和希望。希望白沙河板块，能尽快完善的各项生活配套，给刚需购房者带来新的置业选择。