买房就像高考 多一年准备未必比现在容易上车

一年一度的全球大片——中国高考已经落幕，在山东考生将在6月27号之前拿到成绩，填报志愿，作出成年后排名前列次人生选择。

几家欢喜几家愁，每一年的高考话题其实都略显沉重。有的人努力了就能得偿所愿，去到自己心仪的学校。而有些人，即便是痛下决心再战一次、二次甚至更多次，仍跟自己愿望失之交臂。

是他们不够努力吗？显然不是。高考的答卷并不会随着时间的推移就变的容易。

很多事情都是如此，买房亦然！

近日，央行高层的一句“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”，引来无数房圈媒体的转发讨论。甚至已经有人开始猜测，央妈是不是又要对房圈出手了。更有些不谙世事年轻人激动的搓搓小手，感觉属于他们的买房春天到来了。

然而真相是，这句话只是高层拿来作比的事例，原句是“普通个人投资者参与其中，无异于变相赌博，损失的结果早已注定。那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样”，针对的是金融衍生品等高风险投资。

有些人的“颅内高潮”来早了。

事实上，这种涉房政策、涉房言论引发房价下降猜测的情况在今年已经不是排名前列次了。

高企的房价，让普通购房者“谈房色变”；而“房住不炒”的大原则又让人“心生希望”。以至于很多人有了“听风就是雨”的毛病，总觉得每一个政策、规定、条例的出台，都会迅速的打落房价。

做人做事，多想是好事，但想多了，容易坏事！

到底是什么让有些年轻的买房人觉得，今年买不上房的自己，过几年就能上车了？

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01

你觉得今年的土地政策真能打落房价吗？

今年与青岛相关的土地政策有二，一个是土地出让“两集中”，另一个是“土地使用权出让收入将划归税务部门征收。”

政策一出，虽然官方没有任何多余说法，但房圈的自媒体普遍都喜欢把焦点往“房价可能会下降”这个点上带。

但事实，其实挺打脸的。

在完成了首轮供地的一些热点城市中，今年因“房价上涨快”而出圈的城市，平均溢价率都在25%以上，其他热门城市也都超过了10%。

而青岛挺特别的，统计溢价率为0%。看吧，果然像之前一些大V说的，青岛楼市“药丸”，房价肯定要跌。

嗯，如果青岛市场真的“药丸”，可能也不会两次上榜土地出让政策试点了。

毕竟一个溢价率超过65%触发熔断的地加上62个溢价率为零、底价成交的地，平均之后四舍五入，可就是0%么。但这样也不能忽略青岛首次两集中，就出了“地王”的事实吧。

都说近几年青岛土拍市场很安静，一轮游占主流。但被大众忽视的现实就是，很多地块在出让前就已经有了具体的规划，找到了“合适”的买家。这类地块虽然没有溢价，出让地价也相对较低，但并不妨碍地块产品卖高价。主城区动辄2万+3万+的项目，有几个买房人知道他们的土地单价可能只有六七千元呢？

而那些没有在招拍挂前“找到”买家的地块，上架之后是什么状态呢？大概也就是如这次一般，来一堆品牌响当当的大鳄，上百轮的“举牌”，然后共同缔造出一个区域新标杆，然后周边的项目一起“共同成长”。

当然，这不是说土地“两集中”政策没用，而是说对现阶段的青岛而言，集中供地并不会像很多人想的那样会迅速的打落房价。

至于说“土地使用权出让收入将划归税务部门征收”这个能降房价更是有点“扯”。这条政策的目的更多在于对地方政府加强监管，利于上面统筹掌握地方土地收入的体量、支出等信息，让所谓的土地财政收入更加透明。跟平抑房价扯不上半点关系。

还有人说这次土地出让金由税务部门征收后，会让房地产税加速到来。更扯！

本身这两者本身没什么因果联系。

并且，房地产税简单说是为了打击炒房的，没有炒客房价就不会过快上涨。

但涨上去的房价也不会因为房地产税降下来，这已经是人所共知的事情了。2021年了还有人拿房地产税出台说降房价的事，那就有点骗流量了。

02

你觉得能等到短期内房价下跌？

央行高层的话没有错，“房价永不下跌”确实是个伪命题。

但一个普通人要等多久才能等来这个“下跌”呢？五年？十年？还是更久？

这个时候，数据又来打脸了！根据卓易数据的统计，从2011年到2021年的十年间，青岛全市的新房价格都涨了。

涨的少的如平度莱西，三千多元；涨的多的如市南，超过四万元。主城区十年涨幅全部在1.3万+，近郊各区的城阳、黄岛（原）、即墨、胶州，涨幅也是在五到七千元不等。

这还只是一个均值，落的具体的项目上，这些涨幅可能会更大。比如原先属于四方，后来合并成市北的新都心，十年前核心区的房价大约在1.3万左右，现在整体单价在3万以上；再比如十年前的北岭水清沟区域，单价不过万，如今在售的项目的项目都已经在2.5万左右了，更有可能因为出了“地王”再上一层楼。还有十年前的李沧中西部，单价六七千的项目占多数，如今单价两万出头的都凤毛麟角。

并且，以目前青岛新房市场的情况，房价短时间内下跌到普通购房者能满意的水平也不可能。

根据此前公布的2020年青岛房价收入比和2021年春季求职青岛的平均工资来测算。两个月收入八千以上的双职工家庭，不吃不喝不算房贷利息，也要9.4年才能在青岛买一套总价约180万的房子。

这个价位在青岛主城区，可选的项目一个手就能数过来；在城阳、即墨、黄岛这些近郊区，也不是能随心所欲的选。让这部分人再继续等，谁敢保证就能比现在买到更便宜面积更大的房子？（收入八千如何在青岛买房——链接）

03

你觉得你的收入涨幅能跑赢房价？

如果说。十年前还有年轻人讨论结婚是买房还是租房。现在，就连刚毕业母胎solo的小朋友，也会盘算，工作多久有资本加入买房大军。

如今大多数年轻的买房人，考虑最多的不是房子的投资回报，而是自己收入怎么能跑赢稳涨的房价。

在中国房圈，一直流传着这样一句话：房价，短期看政策，中期看经济，长期看人口。

在青岛，在相对超前的房产政策和全国范围内并不突出的经济水平的双重“加持”下，各区域的房价依旧保持着幅度小但稳定的增长，现在又放开了落户的限制。

可以说，在维持现状的情况下，青岛的房价都不容普通青年“盲目自信”，更遑论政策时局一时一变。即便是青岛的下一步到不了北上广深，走到杭州、南京那个程度，普通人也承受不来吧。

诚如我们开始所说的，对于今年的考生来说，考题和以往每一届考生面对都一样的难。三年五年甚至十年二十年后，那时候的“考题”也未必会比现在的简单。

所以，在买房这场大考中的“赶考人”，珍惜当下吧，未来的上车路，未必会比现在的好走。