青岛主城小户型新房现状:价高量少需求大

转眼间，2020年即将过半，被疫情打乱的生活也逐步回到正轨。

楼市亦然，截止到五月末，青岛新建商品房成交已突破四万套。尽管这一数据与往年仍有较大差距，但四五两月连续过万的成交量足以证明属于青岛楼市的2020已经重启。

其实对于非投资型的购房者而言，买房的时间可能会提前或延后，但买房的需求不会因为外因而消失，这或许就是房地产行业会先于其他部分行业率先回暖的原因。

主城新房市场：以数“大”为美

日前，青岛某媒体根据近六个月来青岛新房成交数据计算得出，2020前半年里，青岛新房成交套均面积已达到了110平左右，但二手房套均成交面积仅在89平左右。这一数据从侧面反映出青岛新房市场上，小户型供应的不足。

曾几何时，青岛主城新房市场从遍地小户型瞬间转变成了全员大户型。有人分析说，是7090政策的取消、二孩政策放开的结果，也有人说是限购、限贷等因素让人更珍惜手里“少有”（或者“唯二”）的买房机会，决定一步到位。

诚然，确有一部分人因为这样或那样的原因，购房理念发生了转变，对房产开始重质不重量。但不可否认的是，新房市场从供应端就没有给购房人太多的选择。

近五年来，主城新建住宅中，低于90平的户型越来越少；除了安置房外，低于70平的房源几乎销声匿迹，取而代之的是各种百平以上的中大户型。

青岛的新房定价受山海景观景观和经济发展因素的影响，基本呈现由南到北递减的趋势。在主城区开发用地日益稀缺的前提下，得益于老企业搬迁而拥有大量土地储备的老四方、李沧区都曾经是“刚需圣地”。

而今，以新都心为代表的老四方重点片区，入驻房企皆以“舒适改善”为卖点，目标客群都定位在中高端客层；李沧的新房户型也越做越大，特别是在新房均价突破两万大关后，刚需也很难再高攀的上了。更不用说原本就是青岛金边的市南前海一线和崂山金家岭片区了。可以说，现在的主城项目，“开麦”就是主打改善，没有“大平层”户型都不好意思说自己是高端。

初买族养老族，小户型需求仍旺

都说需求决定市场，那么青岛主城区的购房者真的不需要小户型了吗？其实不然。

根据官方统计数据显示，近几年青岛年均新增常住人口都在50万左右。这50万人中，包含了应届毕业生、外来务工人员、人才引进、城市化农转非等各类的人员，这其中不乏一些经济实力不强的但又亟需置业的刚需购房者。主城区目前供应的新房价格、面积区间，对于这部分人来说，无疑是有些残酷的。当然他们可以选择北上或西进，在主城周边寻找更价廉物美的房源，但通勤成本亦是压力。

除了在青初买的刚需一族，还有一类人是过去小户型房源销售中不曾关注的，就是养老族。当代的中老年人，在身体康健的情况下并不喜欢与已婚子女同住，主城区的小户型完全可以满足老两口的日常生活。既不改变多年来的生活习惯，又能享受天伦之乐。

由此可见，小户型房源在青岛新房市场上仍有不小的需求。

现状：不足十盘，主城小户型供应缺口大

目前青岛主城四区在售的五十多个项目中，在售90平甚至100平以下房源的楼盘不足十个。主要分布在市北和李沧两个区域，临地铁站的项目占了七个。

*以上数据来源于青岛网上房地产和搜狐焦点网

**标红地铁站尚未通车

这其中，位于市南区的禧竹雅园最小房源面积为68平，但因单价较高，因而在总房款上并不占优势。同样位于浮山后的明翠雅居也是属于面积小、单价高，总价不占优的项目。但必须说，这两个项目都是所在片区内少有仅存有小户型的楼盘，且这类房源数量不多，目前余量有限。

位于市北欢乐滨海城的城投悦动湾单价不足两万元，最小户型面积在92平，价格上来说属于性价比较高的房源，但因位置较“偏”，无地铁、交通和商业配套也相对缺乏，对于无车族来说，并不适宜。

同样不临地铁的映月公馆·河岸首府位于东李片区，属于李沧发展的重点区域，虽然没有地铁但是地面公交系统较为发达，周边商业、教育、医疗配套也相对成熟，且该项目为现房销售，这是其他小户型项目没有的优势。

泰山华府和广润熙悦都建在已经通车的地铁线上，一个临传统的台东商圈，一个临新兴的李村商圈，居住的便捷度较高，但相对的，价格上就不太美丽，房源较低总价都在230万左右。

总价低于200万的还有首创禧悦天海和中联依山伴城四期，这两个项目都临近或者本身就是几年开发的大盘，周边居住氛围浓厚，配套也相对完善。尽管临近的地铁线都尚未通车，但这两个项目本身也都是预售状态，并不影响未来居住后的出行体验。

本次统计中少有一个待售项目就是重庆中路上的佳源双子星城，项目最小房源99平并不能算是真正意义上的小户型，但该项目紧邻即将通车的地铁南岭站，且本身自带大型商业，未来居住的便捷度相对较高。目前周边在售项目毛坯单价在20000元左右，装修房单价在23000左右。以此价格推算，佳源双子星城对于主城置业的刚需来说可以算是不错的选择。