A面看上去不错B面短板一点不少 ​金隅金玉府业绩何以拉胯?

“黄金时代”想要房子好卖，只要凑一个风口，黑铁时代，楼市存活不易，倒是遍地教材，正面的可以师之长技，负面的可以反向避坑。即墨创智新区的金隅金玉府属于相当有典型意义的后者。让我们注意到它的是因为虽然被某些媒体包装成热盘，青岛网上房地产上的统计却显示，其卖得相当一般。有多一般？2020年首开600多套，卖了快两年，去化刚刚过半。

同片区差不多同期入市的中骏丽景府，500多套房子，还剩几十套，另一个稍早些入市的地王项目中海樘院，近600套房子剩下个零头。过去两年楼盘密集入市，撕到白热化的即墨西，金隅金玉府的几个“同期生”，有的去化率过八成，有的卖出一千多套。为何以“国匠”自称，喜欢在宣传中把自身和鸟巢等国家工程捆绑的金隅，却卖出了拉胯的业绩，活成了即墨楼市的败笔？

实探：界面的光鲜和成套的话术

从鹤山路口沿黄甲山二路向北穿过多个住宅社区，大约2公里处的辽河二路，相对陈旧的城市界面突然有些跃进式的优化呈现。排名前列印象还是不错的，未交付的底商已经用高大的招牌装扮出设计感和繁华气质，西侧204国道边上的露天足球场、体育馆，给初来乍到者一种似曾相识的城市气息。售楼处的府式门庭色彩金玉斑驳，视觉冲击感也是相当可以。毕竟参与过大场面的京城国企，撑个排面还是没有问题。售楼处的冷清程度和网上房地产上的惨淡数据倒是匹配，我们是大厅里仅有的2组客人之一，但这并不妨碍置业顾问有技巧的推销。比如16、17号地铁线交汇，比如新建的当地知名小学的东部分校据项目5分钟。还比如，小区自带的体育场和体育馆，都只面向小区业主，不对外开放。再比如，“我们国企有实力，小区已经是准现房，不仅是在售的南区，也包括未售的北区”

这些话术听起来很好，但其实并不怎么经得起推敲。16号、17号线地铁根本未入三期规划，5年内肯定没戏，把没有规划落地的地铁线路标注出来作为卖点，没有实际意义，也多少有些越线违规。即将建成的某名校的5分钟，再三追问下成了5公里，是不是靠近名校，需要交付后才能确定，体育设施的“私属”恐怕也是口头支票，因为我们查阅了金玉府拿地时的相关文件，金隅方面与地块所在的潮海办事处签署了《大众文化建设体育公园建设框架协议》，这种明显具有公众体育运动设施性质的建筑，怎能私属于一个小区？至于卖房卖成了现房，不仅是在售的，未开盘北区的也成了准现房，不是正好说明一件事，这个房子卖得真烂。所谓国企实力听起来很厉害，但房子因为去化不利而越堆越高的成本压力，恐怕是谁背谁难受。售楼处里的样板间有点大众化，印象最深的是各个房间的面宽感觉都比标称的要大那么一点点，是感官错觉还是传说中的小砖变大砖？还有既然已经现房了，为什么不搞个实体样板间？是要节约，还是想遮丑？

金隅和府后遗症

市场变了，消费者的审美水平和鉴别能力也都同步提高了，有套路的话术越来越难以有效障眼。当然，金隅卖不快的秘密也不仅仅隐藏在这些话术套路之间，在它看上去不错的A面之下，还有短板复合的B面，他们对金玉府价值的打击，更会留下难逆的伤痕。

首先就是口碑问题。金隅和府这个金隅青岛首作卖得不错，交房前后却负面缠身。零赔偿格式合同规避延期交房责任，从绿化园林到智能化设施再到精装修质量，降配的降配，粗糙的粗糙，漏水，裂缝层出不穷，最早的“国匠”光环碎了一地，更被有关部门公示为投诉率较高小区。

金隅和府的负面新闻集中爆发在2020年3月，五月份前后到了高潮，金隅金玉府开盘在2020年7月，在网络信息互通的年代，前者的负面作用很自然就能波及到后者，在创智新区这个竞争激烈的地方，人们何必在一个口碑崩塌，形象不佳，还有诸多同质竞品可选的房企身上冒险呢？

区位短板叠加成本短板

金隅金玉府产品本身的竞争力并不足够。说是创智新区，实际是在创智新区与即墨老城区一个交界处，与两个板块的核心片区都有相当距离，北靠青威路，更是即墨传统城市建成区的北界，西面是工厂区，西北角是蝶形交通甬道，虽然小区北规划有大体量市政公园，但这样一个相对边缘的片区，在市政建设的优先级并不高，蓝图有了，何时落地可能会排的比较靠后。大概率上，这些听起来不错的利好和两个地铁一样，属于略显遥远的明天。

让金玉府最尴尬却难以解决的短板可能是成本。项目地块2018年取得，那个购房者的疯狂时段某些国企也没管住自己的手。四块土地较高拍到了5521元/平方米，还要配建幼儿园，体育馆，建设大众文化健身体育公园，成本进一步被推高。有业内人士曾计算，不考虑财务成本，拿地6000元左右，加上土建等综合成本要再翻一番，毛坯成本就到了一万二，再看同期竞品，西部商贸城板块普遍4000多拿地，中骏丽景府位置一般，但拿地成本才2500多元，中海樘院虽然是地王，六千七的拿地成本，但人家密度更低，还有洋房类别墅溢价。从这个角度看，金玉府还未开始在PK中就输掉一半。

更何况它的产品也难称优质。2020年入市的产品，竟然没有把开敞连体阳台这样的流行样式做成标配。南区有这种配置的只有零星几个楼，其他要么是封闭阳台没赠送，要么干脆只有单体阳台。是出于节约成本，还是就是照搬了过时的设计？总之讨巧的细节没有做到优质。

所以金玉府现在13000元/平-16000元/平的均价，与周边那些能把价格砸到一万一二，甚至一万以内的竞品一比，就不那么给力，但偏偏它还尽力了。这时如果有消费者还听说了金隅和府的往事，会不会产生你压在成本线上的定价又被时间进一步打薄利润，那么你拿来溢价的精装修，会不会成本成本控制的牺牲品的联想？你的房子一般情况，你的价格没有优势，你的首作口碑很差，把这些问题连接起来，大家对金玉府热情不高也就可以理解了。

还有一个隐忧是未来的变现和增值难度。说实话，金玉府这个区位在即墨比较偏刚需和过渡。买了房子将来是要卖的，那么会不会好出手？在我们看来，可能会非常难，金玉府周边一大片的次新房，万科东郡、万科朗庭府，也都算大牌精品了，二手房价也就一万一二。你一万三到一万六买来，将来怎么卖？至少很难卖上价去。

金隅金玉府去化有点吃力，因为人们对它的今天不看好，区位一般，户型一般，价格更一般。也因为它的明天不怎么乐观，二手阶段海量竞品，牌子更硬，价格反而便宜。买它不如买个二手真现房。

当然，地产同业也该从它的市场遭遇中总结出点什么，比如口碑真的不是说说而已，楼市舆论的记忆力很好，有些事你做了没受惩罚好像不错，但其实，这些锅都得你后续的作品来背。再比如，再有背景实力的企业，也应该在成本和风险控制上保持冷静，花大价钱弄出个烫手山芋，不仅会造成资源浪费，也可能会产生负面效应的叠加。

此次拍卖共有4家参与竞买，最终，地块由北京金隅地产开发集团有限公司获得，较高楼板价5521元/㎡，成交总价约16.48亿。

从地理位置上来看，地块与万科朗润园相邻，万科朗润园5月在售房源均价为14000元/㎡左右。