终是硬伤难跨越,青特置业西海岸首秀踉跄!

七月初，青特在西海岸的排名前列个项目青特星悦开盘。

本次开盘悄无声息，各路媒体、自媒体均未提及。青特置业自家的公众号倒是有一条消息，不过标题和内文的前半部分，突出的是“内卷时代”。

这并不符合常理，毕竟，本次开盘是青特置业进军西海岸的首盘首秀。

作为青岛本土房企中城阳系的大将，青特置业在城阳区域得天时地利人和之利，积累了利润，打造了体系，也笼络了人才。最重要的是，还孕育了“世界那么大，我想去看看”的信心。

近年来，青特不仅走出城阳到了新都心和即墨，烟台和济宁也有涉足。而青特星悦，则是进军西海岸的首盘。

带有战略意义的首盘首秀，选择冷处理，令人颇为不解。

数据也挺冷：首开的六十四套房子只卖了四十套。作为对比的是，附近一个竞品楼盘，首开三百套清盘。

其实蓄客准备的时间并不短。此前有媒体报道，青特星悦去年就开始了宣传，今年三月份， 还因为违规收筹冻结客户资金被曝光。

蓄客时间超过四个月，最终首开只敢拿出六十四套，“情非得已”的尴尬一览无余。

选择冷处理，可能是早就看到了“南墙”吧。

这个“南墙”，就是硬伤。

“坏邻居”的争议

先来看看青特星悦的具体情况。

这个项目位于滨海学院北侧，近临香江路商圈。小区共规划了6栋楼，规划建筑高度为18层，项目从2020年年底开始施工建设。六栋楼中，后面三栋是商品楼，前面三栋楼座一栋是人才公寓，两栋是和回迁房性质相近的养老公寓。

与青特星悦项目相邻的是齐长城花园小区，该小区的业主们直言来了个“恶邻居”。

原因是青特星悦项目未来的高层建筑正对着齐长城花园小区的24号楼和6号楼，距离只有三十多米，建成后这两栋楼的采光时间从每天六小时降到了两小时。

24号楼跟6号楼的业主们自然不肯，而青特方面在规划尚未批准的公示期间提前施工，更是将业主们的怒火点燃，双方的冲突惊动了不少职能部门，并最终闹到了行风在线。

此后，青特方面被迫修改规划。

修改的部分包括：从18层改为16层，并将距离拉开到将近50米。青特方面直言，在现有的条件下已经做到了优质。

但是齐长城花园小区的业主们并不认可青特的诚意，要求在达成协议前，施工方必须停工。此前有消息披露，部分业主提出的补偿协议，是每平方米2000元。也有业主否认了这个补偿标准，他们称没有提出金钱补偿的标准，认为身体健康不能用钱来购买。

双方的分歧是否有所弥合乃至解决，截止目前没有更新的消息。

本身的硬伤

规划修改后，靠近齐长城花园小区的两栋楼从18层改为16层，位置往里收缩，导致商品楼与养老公寓的距离只有二十七米左右，而且形成了南高北低的态势，对采光的影响进一步加剧。

但是修改规划带来的后果，其实只能算是雪上加霜，因为青特星悦本身的硬伤就很严重。

其他小区的混住纠纷

较大的硬伤是混住问题，人才公寓和与回迁房性质相近的养老公寓占去项目的一半，市场的顾虑是显而易见的：商品房与保障房业主混住后的“相爱相杀”，一直是难以妥善解决的问题。在全国，在青岛，在西海岸，类似的问题鲜有妥善解决的例子，隔三岔五闹一回的倒是屡见不鲜。从本质上说，混住是一种强行融合，既然是强行，摩擦必然难免。

项目的设计，也有值得购房者三思的地方：16层的小高层还有北向的空中连廊，不仅影响采光，还会增加公摊。

另外有知情人士称，项目原址是过去的河道。而河道原址上建高层，会有什么影响，目前有部分争议。

面对这些硬伤，其实青特也有努力过。

青特的努力

作为行走青岛楼市多年的老江湖，青特在拿这块地之前，所有的优劣肯定都是了然于胸的。

进军西海岸市场的首盘，为什么会拿这块先天不足的地，原因不得而知。这也是家族式企业的惯常：因为决策过程中缺乏相互制约的流程设置，会有很多莫名其妙的事情。

莫名其妙也有积极的一面，就是会尽较大的努力去弥补。

很显然，面对劣势，一开始青特是很努力的，有种“我命由我不由天”的奋发劲儿。

规划还在公示期便开始抢工，其实就是应对“采光”纠纷的招数。事实证明，这招算是“未雨绸缪”，因为公示肯定会出问题，而挟工地以令谈判，总归比拿一张白纸要有效。如果不是抢工，很可能就开不了工了。至于最后被迫修改规划，与抢工无关，只能说明两个问题，一是齐长城花园小区的业主根深叶茂，二是西海岸终究不是城阳，支持的力度不可同日而语。

没有预售证就违规收筹冻结客户资金，其出发点和抢工一样，都是基于青特内部的判断：项目的后期会出现问题。应对策略就是要抢，不仅要抢工，还要抢在可能影响销售的问题出现之前，锁定客户。

冻结客户资金是在银行APP上进行。

这其实是个小技巧：没有预售证就不能向购房者收取任何费用，这是明确规定，但是通过银行APP冻结资金，就规避了违规风险，同时把持住了意向客户的购房款。

你看，青特的努力也是花了心思的，有武有文，配合娴熟。

至于后来被媒体曝光，只能说是谋事在人成事在天，或者说是，常在河边走终有湿鞋时。

一而鼓，再而衰，三而竭，努力屡未有效，青特的劲儿也泄了，于是我们就看到，悄无声息的首盘首秀。

对业主来说，于无声处的开盘其实也预示着并不光明的未来：盘小、钱少、麻烦多的青特星悦或许会成为青特一方的鸡肋，而就此导致未来资源减少，承诺的东西降档。

对于青特置业来说，首秀踉跄其实不要紧，要紧的是，如何从其中吸取教训，包括决策流程，包括自我认知，包括经营思路，都有值得反思的地方。

也许，青特还需要学习在离开舒适圈后，如何在公平的规则和环境下开拓和发展。话说的重一点，把天时地利人和的加持当成自己的本事，也是硬伤的一部分。

想去看看外面的世界，就要放下一些东西。

来源：楼策千里/作者：楼外楼