房贷又传喜讯!青岛1-10月卖了12万套房子 前10月房企榜单出炉

来源：卓易数据/王公子

在9月底“核弹级”政策频出给十月充值预期。10月青岛市场有了一个好开头，十一黄金周是今年以来青岛楼市最乐观的时间段，多个售楼处均表示这一周顶过去2个月的量，开启八倍速，政策连轰油门效果初现。

其中最重量级的政策是利率下调，5年期LPR今年合计下调60个基点，新房根据政策青岛最低2.9%，存量房3.3%；但近期又有银行宣布11月利率调整上涨至3.0%，月底六大行又陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，新的定价机制实行后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率，可以按照季度|半年度|年度，房贷利率重新定价将不必再等1年。政策呈现出“松紧有度”的节奏。

但十月开启的行情热度在节后出现下滑，目前仍好于9月的市场行情。目前二手房市场热度高于新房市场，10月成交量基本并肩传统高峰期的四五月份。

10月份新建商品房签约4727套（退房已剔除，以下同），二手房成交相比9月明显上涨，签约6416套，活跃度高于新房市场，新房二手房合计成交11143套。10月新房成交建面59.18万㎡，成交总价91.73亿，套面金环比9月分别下降26.87%、25.96%、24.74%（9月月底集中网签导致环比变化明显）；同比去年分别上涨2.69%，8.93%、9.11%。其中10月新建住宅成交3732套，均价15436元/㎡。

据卓易数据统计：截止到10月末，青岛新建商品房成交61985套，成交762.32万㎡，成交总价1100亿；同比去年分别下降29.06%、21.36%和22.54%；二手房成交套57749套，新房、二手房合计成交约12万套。

二手房层面：二手房挂牌量在9月迎来新低，源于三证不齐全的房源进行了下架处理。3-7月新增挂牌量为高峰期，成交量4月达到顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，依旧呈下滑趋势，但10月走高，二手住宅成交6056套明显高于新房成交。

部分卖家出于资产配置、置换和保护资产总量的意图“出清”，加上一些流量媒体“屠龙刀砍价”渲染的市场情绪，价格自由落体回到2016年、2017年甚至有的回到2014年，部分主城核心次新项目”破发“亏损几十万甚至近百万，老破小和老破大的成交难度更大。在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主。二手房市场也影响了买家对新房的预期和信心，影响到新房市场。

10月二手房市场的成交增加，仅贝壳二手住宅高峰期日度成交近200套，但价格依旧是下调的趋势。

楼市政策：9月楼市政策进入频发期，均是史诗级，力度空前，涉及B端和C端，10月进入一个政策明牌期。

①LPR下调:5年期下调25个基点，今年目前合计下调60个基点，青岛首套二套新房利率2.9%。

②存量房房贷利率下调，存量房房贷在调整后，LPR-30个基点为3.30%，降低居民住房消费负担。

10月31日，各大行宣布将从明天（11月1日）起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。三个月、半年、一年，这意味着房贷利率重新定价将不必再等1年。

③10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，提出“四个取消、四个降低、两个增加”，其中最重要的重点是100万套城中村改造和危旧房改造全部实施货币化补偿，今年4万亿的白名单。

④10月10日，山东出台“楼市19条”，促止跌回稳，涉及统一个人住房贷款最低首付比例、降低存量住房贷款利率、优化新发放个人住房贷款服务等。

⑤10月11日，青岛七部门联合发布10条楼市新政，降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例、上调住房公积金贷款额度上限最高150万、加大多子女家庭购房支持、发放青年人才购房券、放宽申请产权型人才住房学历条件等。

⑥青岛在10月有银行宣布11月首套利率由2.9%调整为3.0%，这一调整强化了公积金利率的优势

土地市场：9月份青岛也发布了第四批次供应地块清单，包括崂山张村河南、市北大港、城阳前桃林以及老胶南4宗地，占地共计9.46万㎡，建面约18万㎡，目前全部挂牌，其中万科拿下老胶南地块，给市场带来了一股小躁动。

其中张村河挂牌地价最贵地块枯桃地块上市，起拍价20565元/㎡，容积率仅1.2，配合9月自规局二批次土地新政，如果定位挑空、户属花园、多阳台等条件，或会出现120%得房率的低密项目。

这也代表青岛不仅仅是三批次集中或许五批次六批次，供地逐步迈入常态化供地，采取小步快走的方式，更多土地政策优化也降出台。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期下降为20个月。李沧区仅为13个月，为全市最低的区域，其次是老四方16个月不仅盘多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘对于市场及时调整价格策略，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，出现了一万六左右的价格，压缩了整个去化周期。但青樾湾和通和2个新项目上马，加之三批次的国信和悦和环海湾2个项目拿地，共计约14个盘，未来会更激烈。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的18个月，整体新项目去化也放缓，但四批次中的大港地块又挂牌。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，各区域不同程度承压，总价段在200-300左右去化相对快。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但价格优势依旧是各大板块中去化套数最快的，目前存量有所缓解。

张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，在6月初，张村河的价格松动，销售提速有了效果，而在8月份速度下滑，9月也出现了集中签约。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦（目前释放119-143㎡的户型）、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静，又有枯桃低密地块下个月底拍卖，竞争激烈的同时丰富片区产品。

1-10月西海岸成交12103套，占全市约19.53%。签约top都是老面孔，中海半山雲境8.93亿、西海岸的融创维多利亚湾8.49亿、鲁信半岛美庐8.15亿、黑卓天筑7.64亿、金茂西海岸创新科技城7.29亿。

城阳区（含高新区）成交10166套，其中金茂中欧国际城8.43亿、星河湾8.32亿、中巍白云山居7.15亿、保利大国璟未来之城4.93亿、绿地国科健康科技小镇4.85亿。

即墨区网签6966套，多是集中签约，蓝城玉蘭公馆7.61亿、青铁香溪地5.06亿、中冶德贤公馆4.72亿、中梁拾光漫城3.88亿、OceanWe国际海洋创新工坊3.72亿。

2024年1-10月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.4%，100-120㎡面积段成交最多占比36%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约69%，。

全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。高端改善产品成为供应主力但价格也出现松动；另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。四代宅在土地新规后有兴起。

房企排行

在商品房TOP10中本土超过外来大鳄占6个席位，top10合计签约361亿，但排名间形成断层，前三名之间的断层在53亿左右。

海信地产“双料”第一，签约金额86.79亿，网签42.64万㎡，其中海信璟悦10.56亿、海德山庄网签10.09亿、海信君玺9.27亿、海信城4.96亿、海信悦澜山4.90亿、海信依云小镇4.46亿、海信凤台世家4.2亿、海信璞悦3.35亿、海信学府里3.15亿。

中国金茂第二，网签58.43亿，签约面积第二签约37.54万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府26.44亿、世园金茂府11.96亿、金茂中欧国际城8.43亿、金茂西海岸创新科技城7.29亿。

保利发展第三，签约33.33亿，主要保利和颂5.53亿、保利大国璟未来之城4.93亿、保利天珺4.68亿、保利锦上3.36亿、保利云禧2.79亿、保利青铁和著理想地2.59亿。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP5中除了金茂均为本土房企。

海信地产74.32亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。

君一控股第二签约32.28亿，主要得益于大云谷金茂府等。

中国金茂第三28.09亿，来源于大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城以及金茂西海岸创新科技城。

新建住宅单盘排行

在新建住宅市场中，2024年1-10月青岛TOP10项目累计销售合计约121亿，第一大云谷金茂府签约17.60亿；第二的森林公园14.24亿；第三的银丰玖玺城13.45亿。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签53亿，大云谷金茂府8.46亿、鲁信半岛美庐8.15亿、金地华章5.32亿。

特别说明：

1，统计时间：2024.1.01-2024.10.30；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考