新房成交“坐火箭” 打工人该不该等“金九银十”?

时序进入八月下，与外面动辄调控的城市相比，青岛楼市弥漫一种“祥和”之气。

除了上周发布“70城新建住宅销售指数”青岛意外“领涨”全国和发布的二次集中供地撤回重出之外，近一段时间的青岛可以说相当的平静。

但就在昨天，新发布的青岛新建住宅成交情况打破了近“两个月”的冷静，周成交均价上涨1800元/㎡的幅度，影响了一些人的判断，是迅速出手呢？还是再等等“金九银十”？

01

主城项目拉升全市周成交均价1800元/㎡

根据卓易数据统计，0816至0822周期内，青岛新建商品住宅成交2460套，环比上涨16.48%；成交面积为29.62万㎡，环比上涨15.79%；均价为17301元/㎡，涨幅为11.61%。

纵观卓易数据给出的近十周青岛新建商品住宅成交情况可知，在成交量相对较高31周和近十周的成交低谷32周相比，在成交量下降超30%的情况下，成交均价仅下降0.85%。由此可见，成交量对于成交均价并无决定性影响。

所以单周均价上涨1800元，根本原因还是高单价高总价项目的大量成交，比如主城区。

在上周数据中，青岛房价“天花板”的主城区，竟然有三个项目进入销量TOP10，并且这三个项目还是位于主城区的金家岭、浮山新区和老四方核心区。

其中价格较低的中海寰宇时代，均价都在3万+，并且从成交面积和成交套数来看，三个项目成交的均为110平以上的大户型，套均价格在330万以上。高单价高总价，拉升全市价格，确实不费吹灰之力。

事实上，从以往的数据来看，举凡青岛新房单周价格抬升，当周项目成交的TOP10榜单中就不会缺少主城项目的影子。不管日常如何吐槽主城房价高，只要是经济能力许可的家庭，优选必然在主城各区。

从近几年的主城各区的房价来看，只有涨的快和涨的慢这两种情况，基本不存在大幅下降的可能。即便是有个别项目在某个节点上有调整，周期也非常的短，说“稍纵即逝”也不为过。

单周成交均价上涨1800元/㎡，虽不能代表单个项目的价格水平，但势必会拉升8月青岛新建商品住宅价格，或许对九月即将定价开售的项目产生影响。

02

“高性价比”二手房万里挑一

以常理推断，新房价格走高，就会有一部分客源向二手房倾斜，但现实数据似乎并非如此。

同样是在上周，新房成交量上涨幅度破两位数，而贝壳研究院提供的数据显示，8月第3周青岛全市二手房成交量610套，环比下降5.1%。

相对于稳涨的新房，青岛的二手房挂牌价近期呈现稳中有降的趋势，单从价格来说，对购房者相对友好。那是何原因导致二手房成交不旺呢？只是因为青岛购房者“喜新厌旧”？

从购房客群来说，青岛二手房两大主力客群，一类是以优质学校/配套为目标的“改善”族，一类是支付力有限的刚需族。

以主城区为例，主城区学校/配套比较优越的无非市南、浮山后等几个片区，整体价位不低，并不具有普遍可选性。近远郊核心区的情况亦然。

而对于刚需来说，目前市面上性价比高的小户型二手房源也并非唾手可得。“7090”政策取消后，主城区的二手次新房也以中大户型为主，总价相较于同区域的新房并无太大优势。尽管老城区还散落着不少房龄较长的小户型，但无论是居住的舒适度还是购买便捷度上，都与当下年轻人的习惯有“壁”。甚至有身边95后朋友坦言，宁可选择入住成本较高的小公寓，也不愿意“屈就”普宅老破小。

由此可见，在当下的青岛，尤其是在主城区，买不上合意的新房，也未见的能买得到高性价比的二手房。

03

打工人该不该等“金九银十”？

再过一个周的时间，就要进入房地产行业的传统的销售旺季“金九银十”了。

诚如现代人网购喜欢蹲“双11”“618”等购物大节点一样，很多买房者也惯性的把“金九银十”当做房圈“双11”，主观的认为这个时段，买房的性价比会更高一些。

那要不要等一个“金九银十”呢？

现实是，“金九银十”的魔法这两年正在被打破。

从过去几年青岛新房的成交数据来看，全年成交量的高点已不再是“金九银十”，价格上也没有优势。

究其原因，无非是开发商将全年的销售指标分摊到全年，所谓“金九银十”不过是一年中一个比较大的节点而非少有的节点，开发商不会再将“宝”压在一个节点，释放的优惠也未必高于其他节点。

04

写在最后

所以，要对“蹲”今年青岛金九银十的购房者说，期待值不要太高。

“金九银十”这个概念，本就属于新房市场，不适用于二手房，已经打定主意买二手房的朋友可忽略。

至于钟情新房的购房者，从搜狐焦点初步统计的数据来看，九月已有十多个项目确定推新，包括绿城、海尔、绿地、保利、和达等品牌房企，着急上车的购房者，可以提前了解。

对于还在观望的购房者，一方面可以关注下九十月推新的项目，同时也可以关注将在九月初青岛第二次宅地集中出让的项目，这些项目一般会在今年底明年初上市。