资讯丨房屋征收补偿面积包括公摊?享受村民待遇会有宅基地使用权吗

导读

伴随我国城市化进程的加快，土地和房屋征收在经济建设中使用越来越频繁，尤其是城市房屋征收是城市建设不可避免的一个问题。那么，房屋征收补偿是否包含证载空地面积？房屋被违法强拆，行政赔偿如何确定？国有和集体土地上的房屋能一起征收吗？房屋征收补偿面积是否包括公摊吗？详情见下文。

房屋征收补偿面积包括公摊吗？

案例回顾

2013 年前后，山西省高平市人民政府对王某房屋实施征收。2013 年10 月，高平市人民政府和高平市北城街道办事处先后印发《高平市房屋征收与安置补偿暂行规定》《关于丹河张家坡桥至长平桥段城市房屋征收及安置补偿实施方案》（以下分别简称“《暂行规定》”和“《实施方案”》）。

《实施方案》为选择房屋产权调换的被征收人提供了两种调换方式：按合法建筑面积折算的，庭院式房屋按合法建筑面积1：1.2 的标准折算，院内空地面积按10：1 的标准折算；按合法占地面积折算的，庭院式房屋按合法占地面积1：1.5的标准折算。

2013 年10 月27 日，王某与高平市人民政府委托的两名第三人北城街道办事处、城北社区居委会签订了《房屋征收与安置补偿协议书》，约定采用第二种调换方式，王某被征收房屋占地面积为197.1 平方米，置换标准为1：1.5，应置换房屋面积为295.65 平方米。本协议自签订之日起具有法律效力。2017 年2 月13 日，王某在《选房结果确认书》上签名。因调换面积是否包括公摊面积，双方发生争议，王某诉至法院。

长治市中级人民法院一审认为，从协议的整体内容看，置换的295.65 平方米，应认定为包括公摊面积在内更为合理，判决驳回原告王某的诉讼请求。

王某不服一审判决提起上诉。山西省高级人民法院二审认为，王某的安置房面积应当为建筑面积，包括公摊面积。理由如下：《暂行规定》与《实施方案》明确，不管是以货币补偿，还是以产权调换补偿，不管是合法登记房屋的补偿，还是未登记合法房屋的补偿，其面积计算均是采用建筑面积的方式。征收房屋按建筑面积计算，安置房也按建筑面积计算，符合整体解释原则。依据《房产测量规范》的规定，房屋产权面积系指产权主体依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

本案中《房屋征收与安置补偿协议书》中约定的房屋产权面积意思表示明确，不存在两种以上解释。王某签字确认的《选房结果确认书》也明确其所选房屋面积为建筑面积。

《物权法》第七十条、第七十二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

据此，公摊作为房屋的共有产权部分，是房屋所有权人正常使用房屋不可或缺的部分，依法不可分割，上诉人无权选择仅置换房屋的专有部分，而放弃共有部分。上诉人的上诉理由不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

案例点评

本案系房屋征收补偿案件中对补偿协议涉及的房屋产权置换面积发生争议时如何认定的典型案例。根据《物权法》《房产测量规范》等法律、规范性文件规定及房屋征收补偿、房屋买卖等实务中通常做法，补偿协议中约定的房屋产权面积一般是指建筑面积而非使用面积，除非当事人有特别约定。

本案中，当事人在房屋征收补偿协议中对房屋产权置换面积没有作出特别约定，故应当按照协议所依据的文件及相关法律规定认定为建筑面积。

享受村民待遇就能享有宅基地使用权？

案件回顾

李某2000年将房屋卖于贾某，双方签订房屋买卖合同，房款两清，后李某得知贾某非诉争房屋所在村集体经济组织成员，故诉至北京市通州区人民法院，要求确认与贾某之间的房屋买卖合同无效。

在庭审中，贾某辩称，其原是农业户口，1980年因国家政策需要，才变更为非农业户口，户口虽然变化，但是其并未离开本村，一直在该村居住生活，享受该村村民待遇，并有选举权，为村集体建设献计献策。因此不同意李某的诉讼请求。

通州区法院经审理认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村宅基地属于本村集体经济组织成员所有，非本集体经济组织成员不应享有对宅基地的使用权。

案例点评

本案中买卖房屋系农村房屋，该房屋占用的是农村集体土地，在我国房地一体的格局下，对房屋的买卖必然涉及对宅基地使用权的处分，只有诉争房屋所在地的集体经济组织成员才享有宅基地的使用权。

贾某与李某签订房屋买卖合同时不是同一集体经济组织成员，签订合同后贾某亦未成为诉争房屋所在地的集体经济组织成员，同时未经过宅基地审批手续，贾某提交的证据亦不足以证明其获得了诉争房屋所在村村民的资格，故双方之间的房屋买卖合同应为无效合同，故判决支持了李某的诉讼请求，双方均未上诉。

房屋征收补偿是否包含证载空地面积？

案例回顾

2014年9月10日，为实施县职专教学楼及运动场项目建设，山东省宁津县人民政府（以下简称“县政府”）作出房屋征收决定，将贾某房屋纳入征收范围。由于在签约期限内，未能与贾某达成补偿协议，2015年3月2日，县政府作出宁政房征补〔2015〕03号国有土地上房屋征收补偿决定书。贾某认为其院落属于涉案房屋国有土地使用证中的一部分，而该补偿决定中未予体现，提起行政诉讼。

山东省高级人民法院经审理认为，较高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定：国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。

虽然原审中县政府曾主张，上诉人的有证房屋和无证房屋均已经纳入评估范围，其价值包括空置土地使用权价值，但经审查发现，评估机构采用市场法评估上诉人有证房屋价值，未涉及该房屋的证载土地面积因素，因此不涉及上诉人国有土地使用权范围内空置土地的价值。

涉案评估报告是根据委托单位的要求进行，是作为征收补偿决定的参考依据，征收单位应当全面考量，以作出合法、合理的征收补偿决定。因此，被诉房屋征收补偿决定在涉及上诉人土地价值的补偿方面明显不当，遂判决撤销被诉房屋征收补偿决定。

案例点评

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。较高人民法院通过答复的形式，明确国有土地上房屋征收补偿应当将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照房地产市场价格一并予以征收补偿。涉案征收补偿决定对被征收房屋仅计算了房屋市场价值，没有将证载的空地面积纳入其中，损害了当事人依法享有的土地使用权。

本案的典型意义在于，房屋征收补偿不仅应当包括房屋直接占用土地的补偿，也应包括当事人依法享有土地使用权的空地或院落的补偿，评估时应当充分考虑土地面积的价值，并在评估结果中予以体现。

房屋被违法强拆，行政赔偿咋确定？

案例回顾

2008年，宋某所有的一处住宅在未达成征收补偿协议的情况下被青岛市市南区人民政府（以下简称区政府）强制拆除，该拆除行为已于2011年被法院生效判决确认违法。

2011年7月31日，宋某向区政府提出行政赔偿申请。区政府于2011年9月30日作出《行政赔偿决定书》，决定以征收时的评估价格7000元为标准赔偿宋某拆迁补偿金514780元。青岛中院以该决定书剥夺了宋某某选择房屋补偿的权利为由判决撤销，并责令区政府重作赔偿决定。

2014年4月22日，区政府再次作出《行政赔偿决定书》：宋某可在货币赔偿和房屋赔偿两种方式间选择；如选择货币赔偿，依据征收时的评估价格给予其拆迁补偿金及搬迁补助费等补偿；如选择房屋赔偿，由宋某选定房源、户型后，与区政府互相结算差价款。宋某不服该赔偿决定，提起诉讼。

山东省高级人民法院经审理认为，区政府强制拆除宋某房屋的行为已经被法院生效判决确认违法，宋某有权就违法强制拆除行为造成的直接损失获得行政赔偿，区政府作为赔偿义务机关应当依法履行赔偿义务。

涉案房屋被违法强制拆除后，为保障赔偿申请人居住利益，宋某获得的房屋损失赔偿数额应当按照能够购置与其原居住状况相当的商品房计算。鉴于涉案房屋周边房产价格明显上涨，应当按照本案判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以赔偿。

经调查，涉案房屋周边房产的市场交易价格为每平方米2万元到2.2万元，在宋某某未申请对其房屋进行价格评估的情况下，从有利于保护赔偿申请人角度出发，法院酌情依上限认定涉案房屋赔偿标准为每平方米2.2万元。遂判决区政府赔偿宋某房屋损失1779668元及过渡费353282.4元。

案例点评

本案中青岛市市南区人民政府在未与被征收人宋某达成征收补偿协议的情况下即强制拆除了宋某的房屋，侵犯了公民的房屋产权。本案判决明确应从实质性保障被征收人居住利益的角度确定赔偿标准，以判决时涉案房屋周边房产的市场交易价格予以赔偿，切实保障当事人可以购买到与其之前居住状况相当的房屋，确保房屋产权人得到公平合理补偿。

该判决贯彻了中央关于完善产权保护制度依法保护产权意见所规定的及时补偿、合理补偿和公平补偿的原则精神，体现了有权必有责、违法须担责、侵权要赔偿、赔偿应全面的法治理念。

国有和集体土地上的房屋能一起征收吗？

案例回顾

 2017年3月6日，夏津县政府经社会稳定风险评估、政府常务会议讨论、公布拟征收补偿方案等程序作出房屋征收决定并公告，决定对六五河以南棚户区改造项目片区内的房屋及附属物实施征收。

该征收决定涉及的对象既包括征收范围内国有土地上的房屋，也包括征收范围内北关居委会和西关居委会的集体土地。韩某的房屋位于征收范围内。夏津县政府的上述征收行为共涉及被征收人1400余户，目前已完成拆迁约1300户，韩某的房屋尚未拆除。韩某不服上述房屋征收决定，起诉请求撤销该决定。

德州市中级人民法院一审认为，夏津县政府在同一征收决定中，未能提供证据证明征收范围内的集体土地已经被依法征收，却直接整体适用了国有土地上房屋的征收程序，故其所作的征收行为主要证据不足，程序违法，应予撤销。

但由于该征收行为涉及旧城改造，范围较大，人数众多，且绝大多数被征收人已经拆迁完毕，如果撤销将会给社会公共利益造成重大损害，故判决确认夏津县政府作出房屋征收决定的行为违法但不撤销该行为。

韩某不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判决。

案例点评

 本案涉及“城中村”旧城改造中的征收补偿问题。此类片区既有国有土地上的房屋，也有集体土地上的房屋。国有土地上房屋的征收与集体土地的征收，在征收程序和所适用的法律等方面存在明显区别。在集体土地未经依法征收、土地权属性质并未改变的情况下，直接作出包含该集体土地的房屋征收决定，明显违反《土地管理法》的规定，此违法性并不因征收补偿到位或尚未引发争议而消除。

因此，不能在同一征收程序中既征收国有土地上的房屋，又征收集体土地上的房屋。本案对于正确区分征收对象是国有土地上房屋还是集体土地上的房屋，促使行政机关在征地拆迁过程中选择合法的征收补偿程序,预防和减少违法征收行为，具有示范意义。

来源：国地资讯