江西鄱阳:加强对“工抵房”价格管控 网签价格不低于备案价的90%

来源：澎湃新闻/庞静涛

据微信公众号“鄱阳县住房建设保障中心”8月19日消息，近日，江西省上饶市鄱阳县发布关于印发《鄱阳县促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知，涉及公积金贷款、购房首付等31项内容。本文件自印发之日起施行，有效期至2025年12月31日。

优化金融税费支持：及时下调存量房交易计税价格

充分发挥本级房地产融资协调机制作用，全面建立项目融资“白名单”机制，对符合条件的房地产项目应进尽进、应贷尽贷。对暂不符合“白名单”要求的项目，针对性拿出解决方案，金融机构不得另行增设前置条件，一视同仁满足不同所有制企业房地产项目合理融资需求。推行“存贷挂钩”机制，将住建领域各类资金（包括但不限于住房公积金、住宅专项维修资金、预售监管资金、质量保修金）等各类资金倾斜存放至对融资协调机制支持力度大、“白名单”项目审批通过率高并入库项目多、实际放款金额高的银行金融机构。

降低商业性个人住房贷款首付比例。首套房贷最低首付比例降至不低于15%，二套房贷最低首付比例降至不低于25%；取消首套和二套房贷利率政策下限。提前释放存量贷款保证金支持保交房项目建设。对新签订商品房预售资金监管协议的项目，不再收取商业按揭贷款保证金，并适度降低公积金贷款保证金收取比例。

优化公积金贷款政策。支持可提可贷公积金购买新建商品住宅；职工家庭在当地无成套住房(无独立厨卫)，公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策；对首次使用住房公积金贷款购房的在职职工，贷款上限调整为80万；再次使用住房公积金贷款购房的，贷款上限调整为70万元。允许使用住房公积金贷款购房的三孩家庭或者购买装配式建筑住房、立体生态住宅的家庭，在贷款上限的基础上，贷款额度上浮20%；异地缴存职工在上饶本地购买新建商品房的，享受与本地缴存职工同等贷款政策待遇；探索研究并适时出台针对购买大面积、大空间等高品质改善型住宅的公积金贷款政策。

落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策,自2024年8月1日至2025年12月31日,纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在本县重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。支持税务部门会同住建部门，在市场价格连续3个月环比下降且累计幅度超过10%的情况下，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。

允许使用银行保函缴纳土地竞买保证金。土地竞买人可以使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。鼓励房地产开发企业全款购买土地，如提前交纳土地出让价款的，提前交纳的土地出让价款等额部分可由受益财政给予购地款利息补贴(参考同期银行贷款利率)。

延长土地出让价款缴交时限。公布之日起至2025年12月31日期间，全县范围内成交的土地，自合同签订之日起1个月内缴纳出让价款的50%，剩余土地出让金最迟应在土地出让合同签订之日起两年内缴清。

优化监管措施：加强对“工抵房”价格管控，网签价格不低于备案价的90%

对新建商品住房预售资金重点监管部分继续按8%比例核算；在预售监管资金最少保留2%比例前提下，按照监管规定要求，支持使用商业银行出具的不可撤销见索即付性独立保函。房地产项目融资贷款主办银行与预售资金监管账户开立行不一致的，预售资金监管账户应变更至主办银行。

稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应依照不低于该项目在县发改委备案的“一房一价”的90%进行测算。县人民法院依法稳妥开展“法拍房”工作，县住建部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保本县商品房价格总体平稳。

进一步规范房地产经纪收费。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，严厉打击滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费、采取不实报道及恶意竞争等违法行为。探索“以旧换新”模式。鼓励国有企业、开发企业、租赁公司等市场主体积极参与“收旧换新”。

文件提出，建立“一地一企一行一策”机制，加大房地产项目融资支持力度。县主城区试点推出一批面积30亩左右的标准地，通过加强政银企三方联动，为企业开发建设提供融资支持。

优化新建商品房项目审批服务。全面推行“拿地即开工”，分阶段核发施工许可证，支持单独核发基坑支护和土方开挖阶段施工许可证；全面优化预售许可办理流程，新开发建设的商品住房项目开发投资比例达到25%以上、主体结构施工形象进度达到±0以上，并已明确施工进度和竣工交付日期、交清土地出让价款后，即可办理预售许可，但在达到规定预售形象进度前，须实行全额预售资金重点监管。

“群众无过错即办证”，及时为购房群众办理登记办证手续

文件提出，探索现房销售模式。针对试点新推出的现房销售项目，竞得人可申请延期至取得现房销售备案前缴纳城市基础设施配套费。

水、电、气、网等专营单位要进一步完善服务机制，规范收费行为，明码标价，对不合理收费一律进行清理，切实降低房地产项目开发建设成本。

支持房地产项目分段竣工验收和分区域规划核实。通过告知承诺、银行履约保函等方式，在项目工程规划、消防、人防、排水管网、质量和档案验收完成后，完成分段竣工验收备案登记。房地产开发项目在满足使用功能，公共服务等配套设施已按建设时序同步实施的情况下可分期规划核实，因保交房、稳民生等特殊情况确需分单体工程规划核实的，建设单位或者个人提出书面申请，经自然资源主管部门同意后，可对已满足使用功能的单体工程分期进行规划核实。支持主体工程或单体建筑尽快投入使用，其他验收部门强化事中事后监管，在项目末期验收时再予以核验。

对因房企欠缴税费、土地被抵押或涉及查封等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，依据《自然资源部 住房城乡建设部 财政部 国家税务总局 国家金融监督管理总局 最高人民法院关于分类施策妥善解决保交房项目办证问题的通知》文件精神，按照“群众无过错即办证”的原则，及时为购房群众办理登记办证手续。

允许土地分割处置和项目分期开发建设。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续，对具备分期开发建设条件的项目，允许在缴纳50%以上土地出让金后，分期办理不超过已缴纳出让金比例的土地不动产权证，首期土地不动产权证仅限用于办理预售许可。对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。处置土地所得收益，应优先用于保交付或偿还前期债务。

允许合理调整开竣工日期。县自然资源主管部门要加强动态巡查,督促企业按照出让合同约定按期开竣工。对于超期一年以内的未开发土地,企业承诺在一定期限内动工的,可经县人民政府批准,签订补充协议，根据项目合理开发周期重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。

稳妥处置闲置存量土地。落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，鼓励优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。

加快解决不动产登记历史遗留问题。落实属地政府主体责任，充分发挥工作专班的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。

优化配套措施：政府可购买、租赁存量商办用于幼儿园、文体中心等项目

文件提出，促进商业库存去化。县人民政府可购买、租赁存量商业办公类商品房用于幼儿园、儿童服务中心、便民服务中心、卫生服务中心、文体活动中心、创业中心等项目。各级机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设业务技术用房，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商业用房或写字楼进行筹集。

同时，鄱阳县还将支持国有企业以合理价格收购取得商品房预售许可，已完成竣工验收备案的项目用作保障性住房，优先收购可实现封闭管理的项目。按照以需定购的原则，用足用好国家保障性住房再贷款政策，组织地方国有企业与房地产企业特别是债务即将到期且无力偿还的房地产企业，协商以合理价格收购在建（主体已完工，一年内可交付的准现房）在售符合户型、面积要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。

支持合作开发。支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组，引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资(入股)，或引入投资方共同成立新公司的，经县人民政府批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人，新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。不动产登记机构办理相应登记手续。

提前明确新建商品住房项目所属学区。按照就近入学原则，结合片区学位供给情况，在新建商品住房项目土地出让时，明确项目学区。优化义务教育入学条件。对购买新建商品住房的业主子女，可凭已备案的新建商品房网签合同按照当年义务教育招生政策办理义务教育入学手续。

优化商品住宅规划条件：新出让地块容积率控制在2.0及以下

文件要求，为切实提高住房品质，满足人民群众高品质住房需求，新出让商品住宅地块容积率严格控制在2.0及以下，并在符合城市风貌管控要求前提下，试点推动低密度、低容积率的高品质住宅项目建设。大力推广立体生态住宅，鼓励新出让地块按照立体生态住宅建筑实施管理有关规定建设，努力打造一批高品质的立体生态住宅小区。

合规调整商业服务业用地。支持除土地出让合同、产业监管协议或者招商引资协议中，有关产业项目建设约定未履约，以及因企业自身原因造成土地闲置外，对已出让尚未建设的商业服务业用地或商业兼容住宅用地，在符合国土空间规划、不突破公共服务设施和基础配套设施承载力、土地使用权人自愿和充分征求利害关系人意见的前提下，可结合实际情况，依法依规稳妥有序将商业服务业用途调整为居住用途或调整商住比例，优先用于保障性住房、保障性租赁住房建设。新出让的商业办公类商品房项目用地，应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途或类住宅公寓。

允许调整住房套型结构。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，经原审批单位同意，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

优化商品住宅设计标准：供业主免费使用的公共空间不计容

优化商品住房项目配套设施建设要求。对项目周边公共服务设施已满足居民需求的，可按片区进行统筹，避免重复建设，并在土地出让时予以明确；且按要求配建并无偿移交的幼儿园、社区管理服务设施、社区居家养老服务设施等建筑面积不纳入项目容积率计算范围。并对通过招拍挂出让方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算。

同时，在保证安全条件下，商品住宅项目主阳台设计进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台设计进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，并按其水平投影面积的1/2计算建筑面积、计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积、计入容积率。各类阳台投影面积之和不超过户型面积的20%，超出部分按全面积计算建筑面积、计入容积率；每套商品住宅设计的设备平台，其水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且不超过5平方米的，不计算建筑面积、不计入容积率；优化凸窗设计要求，凸窗宽度可与房间开间宽度等宽。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

优化商品住宅建筑层高设计约束条件。标准层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；如层高超过3.6米，则按该层水平投影面积的倍数(建筑层高的1/3倍)计算建筑面积、计入容积率。

优化商品住宅机动车停车位配建标准。户均建筑面积在100平方米以上的商品住宅小区，机动车停车位按不少于1.0个车位/户进行配建；户均建筑面积在100平方米以下的，可按不少于0.8个车位/户进行配建。

优化商品住宅项目架空层使用功能。在满足消防安全、作为非营利性公共设施前提下，商品住宅项目架空层可进行半围合(绿植、树木等)，设置健身运动、图书阅览、党建活动、儿童游戏、青年交流、老年休闲等小区公共活动功能。架空层不得以任何形式对外销售或变相以租代售。