青岛万科的降档之路,还能走多远?

6月30日的股东大会上，万科董事会主席郁亮两度道歉。

一次是关于股价低迷，一次是关于服务上的瑕疵。

很难得见到万科的管理层把姿态放低，但是这次不一样，因为大股东深圳地铁的董事长辛杰在现场被股东们诘问。

深圳地铁持股比例高达29.38%，是万科特别的大股东。虽然一再声明不会干预万科的自主经营，但是摆明希望、表达关切是大股东的基本权利。辛杰回应股东们的话一如既往的滴水不漏，却期望殷殷：深铁和万科是一家人，我们相信在郁亮主席的带领下，万科一定会越来越好，深圳地铁会长期持有万科股票。

业绩不理想，大股东说场面话，那是给万科管理层面子，郁亮就不能再用固定的程式说辞了。

往常的固定说辞是：万科要经营好基本面，市场出现变化不可控，万科就做好农民种好地。意思是我们只管做好自己，谁也别逼我，逼我也没用。

但是今朝不比往昔，大股东笑眯眯的在现场坐着呢，谁都知道，资本不止会笑，也会翻脸。

对于股价低迷，郁亮承认主观上有责任，而且表示应该在行动上回应股东的关切。

对于股东们指出万科在服务上、退定金上的瑕疵，希望万科管理层更加重视经营指标以外的软性指标，郁亮表示工作没做好，不好意思。

道歉不只是因为大股东在场，万科自己的底气也不足。

三巨头里，降档的万科

近几年，碧桂园、恒大、万科被称作地产界的三巨头。从体量而言，这哥仨一直遥遥先进。

看2021年上半年的排行榜，三巨头昂首挺胸傲立前排。但是细看之下，会发现万科落伍的姿态明显。

全口径销售额上三巨头的差距还不明显，但是在权益销售规模上，差距已经大到不容忽视的地步。

连续三年，万科与其他两巨头的权益差异都在千亿左右。

反倒是万科与保利、融创、中海的上半年权益销售额分别为2306亿、2052亿、2006亿、1919亿，基本处于同一梯队。

同样是这三年，万科与身后三位追赶者的距离越来越小。

从权益数据上说，万科与碧桂园、恒大组成三巨头有点尴尬，与保利、融创、中海组成四小龙倒是更合适。

从地位无可撼动的行业老大到三巨头，再到第二梯队的四小龙，万科只用了十年。

如果再再细究，形势更不乐观：今年五、六两个月，融创的权益销售额已经超过万科，中海在六月超过万科，而保利，四、六两个月以微弱劣势输给万科，但是在五月则超过。

万科在权益销售额上的微弱优势能否保持到年底，是有悬念的。

说万科管理层高傲的头被业绩强按了下来，也不是没有道理。

在青岛，万科名落银丰外

青岛的情况也不好，同样在6月30日，克而瑞公布的2021年上半年青岛房地产销售榜中，万科位列第11，跌出前十。

把万科挤出前十的，是银丰地产，这家来自济南的开发企业，上半年全国房地产企业排名在150名之外。

三年数据显示，2019年上半年万科在青岛排名第5，2020年上半年第8，2021年上半年第11。

一年一个台阶，滑出十名开外。

关于下滑的原因，有人说是高管轮换。

为了培养干部综合能力，打破组织固化，万科的干部有轮换机制，具体到城市总这个级别，轮岗期限为两到三年，近年来通常是两年。

有媒体指出，城市高管轮换机制的缺点显而易见：普通高层住宅项目，拿地到交付的周期通常在30到36个月，换一个城市总的概率很大，凑巧的话，可能经历三任城市总。

以青岛万科新都会为例，刘育民任城市总的时候拿地启动，2019年上半年其调离，曹江巍接任后负责建设和销售，然后于2021年上半年调离，张强继续接手后期的收尾和交付。

交接频繁，必然会带来对接、主诉、风格、人脉的转换。转换是有成本的，有时候，甚至会给项目带来很大的困扰，进而影响到顺利度和美誉度。

也因此，近年来，和排名一起下滑明显的，是万科的口碑。

在诚信降档的路上愈行愈远

早期的万科，在青岛的口碑还是不错的，行业老大的名声，并非浪得虚名。从理念到规范，说是打开了青岛楼市的眼界并不为过，而从质量到规范，不说是岛城市民的置业优选，至少也是前三甲。

但是近几年，在青岛市民眼里，万科不再是那个万科了。

倒不是说开发企业不能犯错，而是有些错误，犯一次就掉一个档次。

来看看设计缺陷用违建弥补问题。

李沧万科生态城澜庭小区因为违建问题，被城管张贴了拆除通知书，但是业主也很委屈：走廊和天井为全开放式，业主进入室内后雨、雪、风会自由进入室内，全开放式的室内走廊和天井导致存在严重的人身安全隐患。而且，澜庭项目的销售人员，在销售环节曾承诺“2C户型入户门以内的全开放式天井为可变空间，业主可自由进行改造”；更为重要的是，这些户型当时的销售价格居然高于其他户型的价格。销售时万科地产还把2C户型的全开放式天井做成了样板间，规划为书房，并在当时的销售宣传彩页上进行宣传。

青岛市住房城乡建设局、李沧区综合行政执法局的判定是：澜庭小区的房屋设计存在严重缺陷。

有严重缺陷，就应该改正，而不是用一个错误来弥补另一个错误。犯错不怕，怕的是掩盖和蒙混，这样既不诚信，也失担当。而且，不诚信只有零次和无数次之分，犯过一次，就会有很多次。

诚信降档，后果很严重，因为在以后的日子里，交际成本会显著上升。作为一个销售企业，交际成本虽然无形，但是影响是实实在在的。

再来看看拆墙补面积，青岛万科被两级法院判定有违诚信的事。

交付的房屋面积和约定不符，就把墙拆了，但是户型又不对了，这样奇葩的事情，就在万科生态城项目上演了。更奇葩的是，万科并不觉得理亏，直到对簿公堂，两级法院均判定万科公司违背诚实信用原则，才算盖棺论定。

这是裁判文书网上公布的案例。

白纸黑字不作数，那要合同干嘛？继诚信降档之后，万科这是要挑战法治秩序了吗？

作为头部房企，还是应该约束一下自己的行为，不说善待业主，起码要尊重法治吧？这是最基本的要求。

何况，那些曾经的辉煌与美誉，来之不易，应该好好珍惜。

不然，我们都会觉得可惜，还有难过。

其实，青岛的房地产市场即便发展到今天，也还是需要早年间那样的万科，诚信，有范，眼界远，把楼市的气质带一带，上个台阶。

真心希望，青岛万科能找回昔日的荣光！

文/楼外楼

来源：楼策千里