主城空地抢手 多房企进攻市北 纷纷暗中"较劲"

最近，市北跃升为楼市话题的焦点。

据较新的一份二手房房价指数数据显示，2月青岛二手房每平房价在22080元，环比上涨了0.88%，同比却下跌了0.95%，具体来看，置业主城，较具性价比的市北，在2月份二手房均价为22753元/㎡，来到3月份二手房均价就上涨到23800元/㎡，环比上一月上涨4.6%，同比去年也上涨了0.11%，可见市北形势，一片向好，更有突破之势。

近期针对土地市场所公布的“土地一年只卖三次”政策，青岛不出意外的便在这22个城市中，政策旨在通过供应节奏和形势从源头土地调节市场供应。对于青岛供地却有些许影响，近郊土地市场“提前圈地多、公开竞底少”的现象或将打破，但相对于本就空置地稀缺、住宅库存减少的主城四区而言，供地政策制约并不大，毕竟“物以稀为贵”，入驻主城区、占据优质地块，在市场上斩获一方阵地，都是开发商们所喜闻乐见的。因此，在青岛土拍市场上常见的便是“主城迷你地打破头、近郊空置地无人要”的现象。主城四区之中的市北，则是房企们最爱争夺的区域。

回望市北在土地市场上已经略显低调，不少大厂的拆迁地块被瓜分的所剩无几，还有部分还无法进入土拍流程，但凡是一旦进入土拍市场，不管地幅有多小，甚至还配建了不少的人才公寓或回迁房，都备受各界的关注。更是有不少游走在主城之外的房企，通过股权变更成功进驻市北扎根。近一个月内，市北福州北路13.6万㎡商业地调整为了商住地，根据规划调整后该项目的住宅将全部建设为人才公寓产品，正迎合了当下青岛“举全市之力留住人才”的主旨。另一宗受瞩目的则是市北昌乐路3号与沾化路2号两宗地，最终被中梁集团收入囊中，这也是今年对主城的第二次“出手”，两宗地块中商品住宅建面有3.7万㎡，成交总价约7.03亿元，算是今年开年市北排名前列幅大地块，先后李沧和市北落子，也奠定了今年中梁将全方位“进攻”主城，与各大房企进行较量。

市北土地市场，竞争已然如此激烈，新房市场也没闲着。

据统计，目前市北区域内的待售楼盘有七个之多，除了住宅，40年投资类产品也不少。七个新盘中，位置较好的南昌路先进坊，也是刚刚面世的新项目，规划有高层、小高层和多层住宅，但项目实际体量不大，仅有两栋10层的住宅，依靠门口的8号线嘉定路站和1.5Km外凯德商圈，赢得了不少优势，主打的洋房住宅已经在这一地块呈现稀缺，关注度自然少不了，户型面积107、113、119㎡更是给了刚改客们购入的信心，但同样受到地幅限制造成的容积率高、绿化率地，也是无法避免的现实，就看后期开发商如何弥补这一缺憾。

另一个区位相对较好的住宅新盘：云岭世家，占据瑞昌路与人民路交汇处，毫无疑问也是老四方的改造地块，周边早已形成成熟完善的生活配套，附近的学区资源也是亮点之一，更有北岭山配套的加持，居住于此是十分便利的，但通病便是地幅小，容积率极高。不仅如此，整个项目只有一栋高层（7号楼）产品对外出售，户型只设计了100和124㎡，可供选择性不高，日后或更倾向于改善客户。

还有一个上市就备受购房客关注的：中海寰宇时代，可以说是寰宇天下的迭代升级高端作品，占据市北老城科大市北校区南侧，M1/5/8三线地铁环绕，小初高学府环绕，商业配套方面一直一来是市北老城短板，身在其中的寰宇时代自然也避免不了，建面103-142㎡的精装高层产品也与周边交付社区二手房大同小异，如何打破周边刚需社区氛围，吸纳高端优质改善客户，值得关注。

欢乐滨海城通过几年的去化，现今优质的在售盘已无，今年中国铁建中心和保利时代两大盘将扎根于此，其中保利时代采取“保守”手段，先释放Loft公寓产品试水市北楼市，预计3月底入市，后期还将推出78-110㎡的高层产品，从户型的设计上来看更倾向于刚需客户。

另一个中国铁建中心，名企打造的“梧桐苑”项目，同样规划高层，89-127㎡三居，2梯4户，24000元装修交付，预计4月中旬首推。就目前滨海城新房二手房而言，这个预计均价性价比优势不大。

最后一个新盘：海信辽阳路7号，占位浮山后板块，规划五栋产品，全部为40年产权产品，预计单价约在20000元/㎡左右在毛坯交付，这一区域内同质化产品较多，普通购房者可直接略过，对于改善投资可与其他竞品楼盘多做对比。