不city的水清沟 新房“双子星”到底值不值得买?

水清沟一个老青岛人耳熟能详的地方，不到三个月的时间里，“官宣”了两个纯新盘，又碰巧赶上了救市政策频出的时段，一时间这个在青岛楼市，长期处于“无声”的区域，开始有了“热度”。

官宣的两个新项目，一个是“青实·清荷茗郡”一个是“中铁诺德·青樾湾”。可巧的是，这俩项目不仅地块挨着，连门牌号也是连着的，这种仿佛“双生子”一样的存在，也让不少人喜欢把他们放在一起讨论。今儿我们也讨一讨，这对双子星值不值得买。

说这俩项目之前，不能免俗的要说一说区域，毕竟“location”是被一代又一代的地产人挂到嘴边上的首要因素。

两个项目所在的位置，可以说是水清沟区域的核心，临近的四流南路是这一区域的主干道和商业聚集区。两项目北侧300米，是2020年开业鸿泰广场；北侧600多米是三甲级的中心医院；南侧出入口距离地铁1号线水清沟站500余米；周边有超过20条的公交线路，2所幼儿园、5所小学和3所中学。一公里范围内，还有万科城广场、开封路农贸市场，以及东南山公园、劳动广场、北岭山森林公园等。从区位上来说，配套完善，生活还是极为便利的。

回到项目本身。这两个地块都是大水清沟改造地块，因此清荷茗郡的1号楼和青樾湾的6号楼是回迁房，其余为商品房。

从目前公开的效果图和户型图来看，清荷茗郡在售有一栋高层，一栋小高层和两栋多层；青樾湾则为5栋高层。面积段来说，清荷茗郡目前在售的小高层和高层为116/118/128/130/131/136平六个户型；而青樾湾公开的是2号楼5号楼的95/107/109/120/121平五种户型。在面积段上，颇有互补之势。

原本，老城区上新，对一部分购房者而言，算是利好，加之近期政策倾斜，可以说是近几年来，购房环境最为宽松的时段。但争议之声也不绝于耳。

清荷茗郡面临的主要争议在于户型设计老旧，虽然是大户型，但面宽窄进深长，采光面少；而青樾湾面临的质疑是容积率高、楼间距小等问题。

那对于购房者来说，水清沟的这对新房“双子星”值不值得买呢？

答案是因人而异。

尽管两个项目的争议点是客观存在且无法改变的，但两个项目的优势也能在一定程度上弥补这些不足。

首先是区位，如前文所讲，商超、传统市场、地铁、公交、医疗、教育以及公园，该有的都有了。

其次是价格，青樾湾目前属于待售状态，但作为区域内唯二的项目，清荷茗郡的首开价就非常的有参考性。目前，清荷茗郡的高层售价约为18800元/㎡，按此价格，青樾湾最小95平户型，总价180万左右可以拿下，而清荷茗郡高层中最大的128平户型，总价也可控制在240万左右。这对于主城动辄300万的总房款来说，无疑是最大优势。

第三地缘客户，前文提到，水清沟片区分布着大量上世纪七八十年代建造的职工宿舍楼，以及千禧年前后的老式商品房。因而存在着大量地缘性的改善客户。对于这个片区的老居民来说，他们居住的可能是没有客厅、暗厅暗卫、没有电梯的老楼，如果区域内有价格合适的新式社区，他们对于户型的要求可能更侧重于南北通透、明厨明卫这些“硬指标”。

自7090政策取消后，青岛主城不缺大户型也不缺低密社区，缺少的是小面积低总价的刚需户型。客观来说，水清沟区域对年轻人而言，并不city，它和所有城市的老城区一样，有些许破旧之气。但从价格到配套，清荷茗郡和青樾湾对预算并不充足的首置族而言，是相对友好的。对于地缘性的改善客群来说，这两个项目在规划和户型设计上，也符合现代社区的标准，虽不及一些头部品牌社区，相对而言，性价比还是非常高的。