青岛三批次土地总结:低压与戏剧 平台出击

来源： 卓易数据/王公子

持续两天的青岛第三批次土拍结束，33宗地最后成交30宗，主城区市北和李沧的3宗地流拍，成交总建面211万㎡，成交总价164.4亿，本批次成交均价8231元/㎡（主城区高占比拉高成交楼板价），溢价率约1.14%。

本批次虽然主城上新多，但除了崂山松岭路贡献了拍卖叫价的热闹和悬念外，其他地块的成交均波澜不惊，甚至在拍卖之前发生了一些戏剧性的变动；从竞得结果来看东李和崂山的银丰松岭路看点多。

2022年已经进行了3批次土地的成交，成交了71宗，总建面488万㎡，总价298.5亿，与去年全年1113万㎡相比，不及2021年的44%。甚至几年前3批次的总和不如去年第二批次的成交量，市场端的销售情况传导至土地端，开发商缩小版图，非核心不出手，对于IRR的考核更细致。

【TOP级房企蛰伏，平台出击】

本批次地方平台唱主角。

成交的30宗地中有20宗地有平台的参与，尤其是市南市北李沧崂山四区成交的12宗地中有9宗均有平台的身影，甚至市南和市北均为平台。

民营房企中以地方性企业为主：来自济南的银丰拿下崂山区松岭路10.72万㎡地块，其他为青岛本土民营企业；全国性的房企金茂拿下世园会3宗地，总建面20.89万㎡，而金茂和平台公司的合作又是一个“央国平”组合，除金茂外未有全国TOP级房企拿地。

而西海岸本批次均是地方企业和平台的天下，没有外来房企，开投拿了4宗地。

“三道红线”以及市场环境的作用下，房企拿地更为谨慎，收缩投资版图，投资资金池倾向于能级高的一、二线城市，同时对于地块质素和指标的考察更为谨慎。

在第三批次中少了TOP级房企的参与，显得有点寡淡。

【核心区域高占比，主城区唱主角】

与开发商的投资版图收缩一样，青岛土地供应的范围也往核心区域收缩。

从区域分布来看，成交最多的是李沧区，其次是西海岸和城阳区，市南也鲜有地供应了2宗商住地，原招商局地块和南京路1号地块，位置优越均位于沿海一线最后均被平台拿下。

市内四区市南市北李沧和崂山12宗住宅类地块，总建面113.7万㎡，占比约54%，看点主要是东李地块，金茂＆城通世园获得3宗地总建面20.89万㎡，和达拿下戴家改造地块，天一仁和＆建安的老鸦岭地块答案也揭晓。市内三区土地成交请点击《市南市北李沧14宗地竞拍情况，市北|李沧3宗地流拍》

而作为供地大户的西海岸此次成交占比21%，12宗地中有4宗位于黄岛中心城区，同时诞生了新的地王，位于丁家河的开投地块成交楼板价11149元/㎡。

城阳成交了5宗地，中巍拿下含金量较高的白云山片区2宗地，动投拿下先进蔚蓝郡北侧2宗地，红建投资拿下河套1宗地。高新区少有的一宗地被平台公司高实获得，该地块旁边也是高实的其他项目，这是一年多以来高新区首次住宅用地成交。

即墨无供应。

【戏剧与低压】

本批次戏剧性和较高潮的一幕是：作为核心区地块质素很好的崂山松岭路地块，被海信、银丰和中金国泰3家竞买人鏖战两个半小时熔断，最后地块由线下竞品质由银丰摇号获得，地块详情及竞拍请点击《98轮熔断崂山松岭路地块》。

虽然位置好但监管协议里有对营收和税收的要求，对于一般房企来说难度大，更适合综合性的企业。在9月14日地块有3家报名人，让其他房企感到意外，但这三家对于满足营收及税收要求相对容易。

另一个戏剧性的地方在于，主城区好几宗地起初有意向方，有的中途退出了，有的已办理了CA，但到截至报名交钱最后一天没交钱报名的。

戏剧性一方面推高本批次拍卖的高潮有了熔断；另一方面中途退出造就了本批次的低压，平台公司“高出镜率”以及流拍的出现，老四方捷能地块在降价3490元/㎡之后二次流拍，碱厂2宗地也无人报名。

在拍地的排名前列天9月15日，青岛限购政策放松，老四方、崂山和李沧放松不在限购，市南和市北（老四方）除外是限购区域但多胎家庭可多购一套。接下来的10月马上就第四批次地块的供应了，新购的放松会不会刺激房企在四批次出手呢？