销售滑坡房价滞涨 胶州楼市已近强弩之末?

被业界称为“金九”的楼市销售旺季的九月已经过半，然而，与往年相比，今年的“金九”并没有给出应有的市场反馈，开局颇为低迷，新房成交量甚至比淡季时还要差。

1.楼市“过山车”

今年上半年，全国多地楼市持续高烧，特别是改善需求集中释放，购房情绪尤为高涨。在这一波浪潮中，青岛楼市也随着大环境迎来了整体的上扬，新房二手房量价齐升。

然而，楼市在2021年下半年来了个“急刹车”。金融方面，房贷利率上调、个人房贷审批难度加大、房贷时间长；政策方面，调控继续加码，部分热点城市被约谈，精准调控降温。总体而言，楼市被全方位围剿。

2.郊区楼市持续探底

在7、8月份时，青岛楼市已经显现出了降温的势头，包括新建商品住宅和二手住宅在内，成交量缩水。而这种惨淡的状况还在持续。这其中，郊区楼市降温尤为明显。特别是以胶州胶州、即墨为代表，被透支太多的区域，销售出现了断崖式的下跌。

从近两周的新房成交量来看，胶州单周成交基本在200多套上下。什么概念？

胶州目前在售的新房约90个左右，也就是说，平均到每个项目的话，单周才成交2-3套。而这仅仅是在理想状态下。现实是，抛去极个别的几个热款项目，很多项目可能只有零星的看房客，可以用跌至冰点来形容。在愈发艰巨的回款任务下，胶州楼市的价格战比其他区域更激烈，与保命相比，断臂疗伤恐怕是较好的选择。

不难发现，近期郊区的楼市，特价房频出。以往开发商还会稍作遮掩，现在已经大张旗鼓，唯恐折扣不到位，错失了客户。

胶州楼市转凉，并不出乎预料。

虽然胶州几经波折终于在8月份搭上了新机场的东风，但也难逃尴尬局面。机场起飞了，房价却是一直在探底。

归根结底，目前的胶州没有足够的产业与人口来支撑曾经1万+的房价，无论是少海还是上合，规划得再好，不落地始终是空谈。与其说胶州房价下跌，不如说是房价的修正。以前胶州的开发商太骄傲了，抓房价、抓销售，却不抓产品跟质量，交房后的集中暴雷，直接导致了胶州楼市的口碑下跌，一下子就劝退了本就犹豫不决的购房者。

如今，浮躁的气息褪去，开发商也该思量一下，以往是不是太过功利，本末倒置了。降价也好、花式营销也好，所有一切的基础都应该是过硬的产品。对于购房者来说，价格永远不会是少有的考量因素。想要抵御市场的波动，好产品才是王道。

3.还能火起来吗？

胶州楼市的现实是供大于求，并且接下来还有即将被解禁的满5年的二手房。届时，胶州的楼市界面上，将充斥着巨量的新房及二手房。那个时候才是真正的煎熬。

但煎熬不代表没有机会触底反弹，想要有一个健康的市场环境，阵痛是必须经历的。目前新机场所带来的产业利好还没有完全显现，未来8号线支线或许也能提振一些信心。

但就当下来说，一切都还是未知数，短期内出现“拐点”的可能性不大。