国庆实探:低价+主城+地铁房 哪类楼盘潜力更大?

城市规划决定了区域的发展速度，更决定了房产的价值潜力，昔日的浮山后备受冷落，如今炙手可热，曾经的西海岸不被看好，如今成为时代的当红炸子鸡，如果用专业的眼光看如今的青岛市，到底哪块土地才是值得我们置业投资的新热点？

2021年，青岛城市更新的里程碑之年。

流亭机场正式搬迁、中国最长过海地铁M1号线试运行、青岛胶州湾科创新区规划出炉……每一项对于青岛城市发展有着深远的意义，每一项也和一个区域息息相关，那就是——李沧楼山片区！

7月28日，青岛市自然资源和规划局组织召开青岛胶州湾科创新区启动区城市更新推介会，标志着我市排名前列个片区城市更新项目正式启动。

在官宣的文件中，青岛胶州湾科创新区启动区的功能定位为胶州湾启航智荟城，围绕科创服务、孵化基地、工业文创、国际住区等，类似于深圳、杭州、苏州等大型城市的产业创新和人才聚集区，因此，胶州湾科创新区启动区——楼山片区，成为未来价值中心也是不远处的事了。

李沧土地增值

从近几年的一路高歌的地价、房价，我们也能够看出李沧北深藏的潜力。

据统计，从2016—2021年，5年间李沧区的房价是市区中涨幅较大的区域，同时也远远高于城阳区，从10576元/㎡涨到22151元/㎡，涨幅高达31%。

地价上，2018年李沧区住宅用地成交均价为6499元/㎡，2021年李沧区住宅用地成交价均价为9637元/㎡，足可见李沧的上涨趋势。

9月初，刚刚过去的青岛第二批次土拍，李沧楼面价突破万元，达到惊人的10500元/平，可谓是一年一个阶梯，再不入手可能再也高攀不起了。

交通资源爆发——地铁1号线南段试运营

去年年底地铁1号线北段开通，楼山片区正式进入地铁时代。今年，地铁1号线南段已进入试运行阶段，不久后便可正式开通。换言之，楼山片区在不久后的将来可通过M1串联青岛各大核心城区，虹吸人流、财富流。

“人们只看到她在台上翩翩起舞，却不知这背后是默默修炼的苦功。”多重利好加身的李沧楼山板块，在大家看不见的城市更新背后，迎来属于自己的较好的时代，区域发展风生水起，价值爆发愈演愈烈。

李沧VS城阳 谁会赢？

对于大家经常做比较的两区，为什么不是城阳，而是选李沧？

首先，李沧与主城核心区无缝对接，李沧、尤其是李沧北部一带，才是主城北进、板块轮动的排名前列站，其次才是城阳。不管是承接主城经济辐射、人口外溢，还是配套交通的成熟度上，李沧都自带“优先发展”的光环；

其次，未来胶州湾的发展，都将建立在李沧北这个平台之上，它的长期价值也愈发明显；

再者，如果我们站在民生的角度出发，李沧区作为主城元老，起步比城阳更早，因此各项配套更为醇熟。商业上，全青岛较大的商圈-李村商圈在李沧，城阳虽有家佳源、利群，但仍逊色一筹。交通上，目前李沧区拥有M3、M2、M1三条已开通地铁，城阳只有M1，依靠地铁到达市区在1个小时左右，直通崂山的青银高速也越来越堵，对于工作在市区的购房者来说，通勤条件远不如李沧。此外，城阳不能共享市区的教育配套，像五十八中、二中一类的名校，皆与其无缘。

最后，随着李沧区土地的渐趋饱和，可供应土地越来越少，在这次的第二批次土拍中，李沧成交8宗土地，城阳成交20宗土地。要知道，房价上涨，长期看政策、中期看城市、短期看供求。李沧区稀缺的土地库存量避免了大量供地对房价的冲击，从这方面来讲明显优于城阳。

至于城阳，二手房市场频频遇冷，在今年新房均价已经提升的情况下，二手房均价尚在1.5万线下徘徊，上升动力明显不足。

值得注意的一点是，楼山片区如今的在售均价虽高于城阳，但远低于李沧均价，是真正当得起“价格洼地+ 价值高地”的组合。

综上所述，一言以蔽之，论居住环境、论房产升值空间，在资金允许的情况下，李沧无疑是更优于城阳的选择，而正位于热土之上——李沧楼山片区的新晋热盘楼山春晓项目，可以说自面世以来，就备受内外瞩目，首开便劲销4亿元，在新盘星罗密布的北城区，这个楼盘持续热卖，除了日渐明晰的区域发展大环境之外，最重要的就是这个楼盘拥有高净值人群最为关心的顶配资源。

TOD百万方大城 全优型楼山春晓

项目身处青岛海洋科技城之中，这是由中交地产主导开发的，整体定位以“海洋产业信息科技”为主题的百万方大规模产城综合体，原身为青钢1640亩地块。

作为青岛主城区内少有全配套、自循环的百万方TOD大盘，海洋科技城立足“一园、双核、三区”的总体规划布局，为楼山注入住宅开发到复合型造城理念的升级迭代，从而实现升级了一个区域的生活理想。未来楼山春晓的业主们可以拥有的是一整套多维大城市生活的内循环系统。

规划7所学校，全龄优质教育资源

除了遵义路小学、湘潭路小学、青岛四十九中等学校外，本区域还重点规划4所幼儿园、2所小学、1所中学，引入的全部是国内优质教育资源，形成家门口的一站式菁英教育体系全覆盖。在山东这样的高考大省，如此优渥的教育资源可以让孩子在竞争中占得先机，年轻的父母身上的压力陡然减轻了不少。

换乘之王——M1号地铁

楼山春晓横跨地铁M1号线的2个重要站点，瑞金路站和遵义路站。相比M9号线和M15号线，地铁M1号线为连接市南、市北、李沧、城阳“主动脉”级别的线路，在主城区工作的上班族可以在零换乘或者1次换乘的便利条件之下，到达自己的居所。不仅升值空间更有保障，城市间的距离也大幅“缩短”。

青钢遗址公园

楼山春晓项目内自有6万平的青钢遗址公园，结合青钢工业遗址区，将打造钢厂博物馆、多功能剧场、网球馆、艺术酒店、高线观光公园为一体的工业遗址文体活动中心。这种家门口的“城市氧吧”，兼有网红打卡地的时尚颜值，在青岛屈指可数。

从资源的角度而言，楼山春晓相当于拥有浮山后的学区+新都心PLUS+公园住宅的三顶配加持，不火才没道理。

高颜值住区 高质感奢居

相比卖完三栋楼就收官的小盘，楼山春晓这样的城市运营级项目要开发多年，为了后期的能够取得稳定、良好的销售业绩，开发商更加注重口碑和品质。中交地产在打造楼山春晓这一标杆项目之时，已经全面对标绿城，明确以“产品向美，始于颜值，终于体验”为产品升级目标，物业同样是绿城物业为社区提供日常服务。

相比绿地面积有限的迷你盘，楼山春晓在园林规划上有着充裕的空间，可以为业主带来更为丰富的人居体验。举一个小例子，仅仅是进门处的中心水景客厅，面积就达到了450㎡，业主们可以在小区里花园间跑步锻炼，这些都是只有两三栋楼的迷你盘无法提供的生活场景。

社区景观以“林语海境”为设计理念，打造“双轴七境 双环四园”的景观格局。整个景观设计在兼顾美学感的同时，也兼顾了全龄的生活体验，功能性非常强大。林下会客厅、约450㎡的中心水景会客厅、林荫秘境、四季花园、儿童乐园等多个功能场，或景观节点均融入森林，或海洋元素，有序排列，给业主移步异景，如同置身自然之中的雅致生活感。

户型设计上更是匠心独运。据我所知，项目首开楼座为9#和10#楼，共推出建面约89㎡、105㎡、115㎡、125㎡四种户型，空间弹性较大，可满足多种生活需求。

其中，建面约89㎡三室两厅一卫户型，以小面积段满足了一体化客餐厅、南向贯通式阳台、南北双阳台、主卧配置飘窗等功能区设计，刚需的面积段+改善的舒适度，性价比不言而喻。

建面约115㎡三室两厅两卫户型，动静分区明确，互不干扰。入户玄关在提升归家仪式感的同时，收纳功能强大。主卧套房设计，独卫、衣帽间、飘窗一应俱全，自成南北通透的一方尊享天地，舒适性不言而喻。

根据以往的经验来看，爆款项目最核心的两个要素就是好地段和好产品。前者主要作用于房产升值空间和配套醇熟度，后者主要作用于日常居住体验。这二者，拥有其一就能受到追捧，两者兼顾，就能成为爆款。

在主城土地日益稀缺、零碎化的时代中，我们面对的多是顾此失彼的选择。像楼山春晓这样，位于城市向上的风口之上，拥有产业、教育、交通、商业等核心生活配套均好的超级大盘，错过便意味着永失。

楼山春晓4号楼全新加推，你拥有成为这座城市资产领跑者的机会，还不赶紧抓住吗？