2w-6w房价全覆盖 崂山楼市下半年残酷开战

今年以来青岛楼市关注焦点，仿佛都集中在了城阳、西海岸和胶州，拥有共有产权的城阳、优惠低价的西海岸以及占据新机场的胶州次次出现在销售前三，甚至每周成交也见不到主城各盘的身影，不禁有人问起，主城淡出，这是怎么了？

市区楼市在青岛整体占比逐年变小，土地供应是其一，昂贵的价格也是最重要的一点，望而却步是绝大多数人的选择，这其中就不得不提到的崂山区。就目前崂山楼盘情况而言，从2万线到6万线应有尽有，水平参差不齐，土豪来了也同样眼花缭乱。虽说土豪随手掏出几百万并不心疼，但一步错迈入楼盘大坑，也足够让土豪糟心了。

崂山板块在旧时市民眼中，同样是城中村的存在，不似如今高楼林立的海尔路周边，而现在这些城中村依然聚集在北部城区，甚至毫无具体动作，工业园占据，遍地垃圾也仿佛成为了这一区域的特色。可想而知新盘落址于此，仿佛凤凰落进了鸡窝，与崂山的高端根本沾不上边。选择这里的楼盘更是屈指可数，这里不得不说到，选择高科园的中联依山伴城，早在15年一期入市单价不足1万/㎡，当年不用总价百万的价格入住崂山，确实吸引了一大批刚需客户，一直到2018年的第三期产品，价格已经每平涨了一万块，成交一直保持在高位，在楼市之中也有一席之地，然后这样的记录就此戛然而止，四期产品沉寂了一年半还多才退出，价格竟仍是三期的价格，销售也不似往期的火热，只能靠“两万线入手崂山”这一个亮点在苦苦支撑。

当然，不可否认的是对于兜里粮不多，又对住崂山区想入非非的购房者而言，中联依山伴城是个较佳的选择。

再往北走走，海大对面的翡翠云城是目前主城占地较大的海尔住宅盘，主打改善三居四居户型，18年底入市以来，一直保持着3.1万/㎡的价格，这个价格放眼崂山，也能算上刚需价格，但成绩平平不受关注，这也主要源于“身在曹营心在汉”的原因，顶着崂山的名字，却更靠近东李，这么远的距离，自然是不能拿“享金家岭配套”来宣传，虽然依靠着地铁11号线，生活配套跟不上都是白搭，再一对比东李现在的房价，几乎是毫无优势。

不考虑现在就把几十年后要养老的房子买下的改善客户，眼光自然移向了张村河附近。科大周边新楼盘不少，北面一路之隔的辽阳东路上的静山悦园，拥有两个特点“准现房、毛坯装修可选”，听起来挺人性。作为曾经的地王，销售计划一拖再拖，各种缘由不细说，直到现在的准现房状态才开售。品牌企业认知度不高、150㎡起步的房型、五万元起步的单价，几乎在这个市场上站不住脚，更不用说单价高出了附近的佳源华府和鲁商蓝岸丽舍不少，非要说价格定的高是因为区位更好，那去过现场的购房者，看一眼就打了退堂鼓，档次高端是不存在的。

今年这个项目销售前景更是着实令人堪忧，附近东方悦府近日迎来了全新的亮相，海尔运作多年，去年底又加入融创入股，如今已经改名为“崂山壹號院”，是作为青岛第二座壹号院产品亮相，比肩甚至也不是本地产品，直指一线城市的同系列产品。崂山壹號院项目两个地块分别规划小高层和洋房产品，产品区分十分明确，据传均价在4万/㎡＋，同比附近楼盘，形成一股“打擂台”氛围，小高层产品对标佳源华府的高层，洋房产品对标鲁商蓝岸丽舍的洋房，静山悦园注定已经出局。

提到辽阳东路了，自然要说说宜家，从2002年开始这一传言就在青岛蔓延，一路坎坷让青岛足足等待了八年之久。这八年里，将这一亮点利用的彻头彻尾的就是青铁华润城，2017年到2019年三期住宅产品已经全部售罄，宜家却仍大门紧闭。但不得不说，一期开盘时700多套房源15秒售罄的神话，如今在楼市人心里仍是历历在目。

今年宜家施工完毕，8月份即将亮相，这一消息又让隔路的青岛印象品得了实惠，印象系列一直以过硬的质量和品牌实力，占据青岛一席之地，但这次靠谱的“房设”却因区位有点崩塌了，不少去过现场的客户表示，在售楼处就能听到青银高速上车水马龙的声音。不仅如此，近日项目已经首开，但好像遭遇了“滑铁卢”，336套每平4500元的装修小高层卖42000元，买账的购房者只有百来个，当天去化仅30%，这与附近华润城的价格相比确实优势不大，同样的与同安路上刚刚开盘的远洋高端住宅万和公馆高层38000元、洋房43000元的价格相比，印象品从区位上有差距，在价格上更是不具优势，也让不少曾一度看好印象品的改善客户，转头去了万和公馆，26日项目首开三小时认购237套房源，创下劲销11亿＋的业绩。

无独有偶，近期这一区域内实力新盘涌现不少，辽阳东路华新园东宸府规划高层和大平层产品，样板间已经开放，预计7月首开；劲松六路上的紫樾尚府也是新盘，规划122-145㎡高层产品，预计8月份首开。崂山改善的盘子很大，但接盘的改善客户却是同一批，接下来谁能占据焦点，还未可知。

最后说说海岸线上的两个高端土豪盘，东部的海岸线的少有位置不是想占就能占的上的，银丰凭借山东头改造项目入住了金家岭最贵的地段，玖玺城面海靠山、临地铁、占商圈，这样的配套在崂山区内是独一份，不仅如此，规划千套住宅的社区还配建2个幼儿园和小学。不打脸高端档次，商品房与回迁房有做了完全分开的规划，保证了业主的独立和私密空间。一期高层、小高层62000元的价格，对于土豪来说，不可多得。

与玖玺城成为竞品的海信麦岛改造片区最后一个地块君澜，海信产品在东部海岸线上的地位，可以用大佬来形容。君澜一期高层产品主推170、175㎡三居，200、223、230、263㎡四居，均价65000元/㎡，受到限价的影响，这一价格让入手君逸的客户直拍大腿。不得不说，户型大、单价高是我们普通人的缺点。最后一块地，卖一套少一套，但与玖玺城相比，每平米贵三千块，也让不少客户转头了玖玺城，这样让海信打出了豪宅折扣价格，一次性96折、贷款97折的优惠，是否能挽回青岛金字塔尖上的客户。