2025年青岛上半年楼市解析,房企销售榜TOP20出炉
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来源：卓易数据/王公子
序言 ：
青岛楼市，未生也未死。
“未生”是围棋术语，既非活棋也非死棋。眼下的青岛楼市依旧处于“等、看”的形势，状态未定，虽整体量缩，但单盘项目乐观度增加，市场集中度提高。
在供给缩量与销售修复推动下，青岛新房可售库存普遍下降，去化周期缩短，全市新建住宅去化周期由年初的24个月下降到20个月。结构性向好突出，热点项目出现频率增加，久违地开盘热销场景再现。
另一方面，上半年政策释放积极信号，但边际效应减弱，楼市依靠市场原动力，无非是市场的自发性修复，积压的需求多，土地供应市场的调整，叠加政策与产品创新推动市场转向，最终走向市场意义上的”止跌回稳“。
土地市场，在优质地块的加速供应下有所恢复，央企和民企活跃，尤其对青岛中产改善供应中“击鼓传花”断点的一个补充，促成结构性平衡。
据卓易数据统计：截止到6月末，2025年上半年青岛新建商品房成交35782套（住宅27290套，352.03万㎡），成交447.52万㎡，成交总额635.84亿；同比去年分别上涨2.58%、4.25%和5.58%；二手房成交套33855套。商品房层面，新房与二手房成交量基本持平，但住宅维度，二手住宅成交套数远超新房。新房、二手房2025年上半年合计成交约6.96万套。
6月出现明显翘尾，单月成交10557套，签约129.54万㎡，签约金额188.69亿，环比上月分别上涨58.49%，47.54%，47.44%。
一线市场层面：去年9.26以来楼市政策持续宽松，今年4.16青岛又出台12条新政，涉及面广、力度大。尤其是信贷方面，商贷利率下调；青岛公积金最高可贷170万，个人最高110万。叠加房企的市场产品定位、区域结构性供应关系变化，五、六月出现局部性翘尾行情，尤其是两个首开的项目（城阳海通桂语兰庭以及市北国信和悦出现了久违的首开热潮）。
市北国信和悦首开现场
二手房层面：上半年，青岛二手住宅成交31397套，三、四月为成交高峰，三月达到顶峰，住宅成交超过6500套，进入5月青岛二手房行情仍在延续。
二手房对新房的“替代效应”也很明显，二手房对刚需人群来讲更有性价比，实际市场层面，二手住宅成交远超新房成交。
二手房新增挂牌量二、三月最高，且新增挂牌量超过成交量，供过于求，成交量提升的同时价格依旧在下探，但去年10月以来降价幅度收窄，议价空间缩小，多个板块的二手房价格回到2015年、2016年；老破大和无优势配套区域的老破小在流动性上的优势不明显，且价格非常“惨”。
土地市场，上半年全口径成交101宗，卖出58.9亿，其中住宅类土地成交8宗，卖出43.79亿。
进入5月份青岛土地市场核心优质地块加速供应，出现供应潮，这些地块入世后多为改善型房源，这与青岛市场目前的销售主力与缺口相契合。
青岛的刚需端收缩，改善和置换需求增长，同时部分刚性需求被二手房和配售型保障房满足。2025年上半年的商品住宅去化中，面积成交结构中，100㎡以下的占比17%，100-120㎡面积段成交最多占比37%，与120-150㎡两个面积段加起来约70%，青岛完全的改善市场。
改善型产品为市场支撑，越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。刚需客户价格敏感，产品以降低价格门槛为主，主城区小户型产品增多，毛坯也成为一个趋势，控总价，比如老四方的中铁诺德青樾湾90-110㎡户型最受片区欢迎。
在商品房TOP10中外来大鳄占6个席位，势能增强，top10合计签约223亿，但排名间形成断层，首个破50亿房企诞生。
海信地产首个破50亿，签约金额54.58亿，网签22.33万㎡，其中海信君玺11.13亿、海信璟悦9.15亿、海德山庄网签5.46亿、海信臻悦4.5亿、海信悦澜山2.42亿、海信君澜2.18亿。
银丰地产凭借30.17亿升至第二名，签约6.10万㎡，主要是银丰玖玺城的托起，单项目签约25.72亿（成交171套）、银丰玖玺臺2.42亿、银丰御玺1.74亿。
中国金茂第三，网签24.06亿，业绩额主要来自大云谷金茂府6.39亿、金茂中欧国际城6.35亿、世园金茂府5.09亿、高实金茂文典府3.73亿。
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
海信地产45.29亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山张村河的3个项目。
银丰地产第二28.14亿，主要来源于高端豪宅银丰玖玺城。
融创中国第三签约18.24亿，主要是西海岸几个项目的集中性签约。
在新建住宅市场中，2025年上半年青岛TOP10项目累计销售合计约93亿，且“含崂量”极高，前三均位于崂山区。第一的银丰玖玺城17.69亿；第二的海信君玺11.13亿；第三的越秀青铁和樾府10.5亿。
商办市场中，TOP10网签36.84亿，银丰玖玺城8.03亿、滨海国际花园6.41亿、信联天地4.72亿。
全市住宅去化周期20个月，去化周期最短的为老四方和城阳区，仅为12个月，其中老四方不仅盘多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘调整价格策略及时，如中海寰宇时代|雲境、青樾湾、保利和颂等，单盘流速月均高达四五十套，压缩了整个去化周期，月底的国信和悦开盘首开基本只剩顶底。
从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，老市北片区新房存量少急需供地，同时各区域不同程度承压，总价段在200-300万左右去化相对快。
李沧区近两年的宅地供应少以及在售项目多成为流速盘代表，今年，最热项目中国铁建峯悦湾卖出200多套。
随着老四方价格的调整，李沧东部和老四方出现明显的客群交叉。
热点板块李沧东部在售楼盘10个左右，此前加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但随着森林公园住宅逐渐接近尾声，东李的竞争程度缩减，市场价格趋于稳定。比如，板块内世园金茂府凭借5.09亿成为李沧区的销冠，新地块又推出了四代宅下半年上市；120㎡左右房源的稀缺出现结构性短缺，青铁芳华地项目出现结构性涨价。此外，老项目万竹云峰被远洋代建。
本月本土房企青特进入东李拿下郑庄70号地块，可以预见东李产品赛道未来将拔高。
张村河作为高端“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府、海信臻悦等。
西海岸成交8728套，占全市约24.4%，占比下降。融创维多利亚湾8.06亿、金沙滩壹号6.33亿、城发湖畔瑞城6.03亿、融创影都学府5.84亿、城发灵湾瑞城5.10亿。
城阳区（含高新区）成交7083套，其中星河湾9.43亿、金茂中欧国际城6.35亿、青特滨湖国际5.39亿、中巍白云山居4.76亿、高实金茂文典府3.73亿。
即墨区网签4868套，多是集中签约，鲁商学府3.94亿、金隅金玉府3.46亿、中冶德贤公馆2.41亿、中梁拾光漫城2.18亿、即墨万达广场1.97亿。
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市场总结和展望
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一、形势总结
青岛楼市整体处于”止跌回稳“的通道中，居民收入预期和房价下跌预期尚在修复中，但主城区结构性市场表现不错，且随着土地端供应的缩量，存量逐步减少，市场进行自发性调节。
（1）供求关系。上半年青岛新建商品房成交35782套，成交447.52万㎡，同比去年分别上涨2.58%、4.25%，成交在年中出现翘尾；新增商品房供应16244套，总建面220.55万㎡，供明显小于求。且全市范围内住宅类土地市场仅成交49.77万㎡，投资开工表现或延续偏弱走势，未来新房供应继续缩量。
二手房住宅市场整体保持活跃，表现好于新房市场。成交量比重最高的是低总价150-200万的二手房，但改善新房成交占比提升；二手房市场挂牌量不断增多，挂牌量接近17万套，成交3.2万套，着急房东依旧需要”以价换量“。
（2）价格趋势。新房、二手房市场“以价换量”态势延续，新房住宅价格目前为14534元/㎡，相比年初上涨，由改善以及崂山高端项目成交拉高；二手房市场价格仍在下降，但跌幅收窄。
（3）土地市场。青岛上半年共成交101宗，430万㎡（住宅、商业、工业仓储等），成交金额59亿。其中住宅类土地成交8宗，成交49.77万㎡，卖出43.79亿，均为市辖区用地，拿地企业包含金茂、保利、青铁、中海、青特、市北城发、城发投资等等。
青岛供地采取“小步快走”的方式，成熟一批供应一批，在计容方面更为宽松。
（4）政策总结。青岛上半年贴脸开大，去年9月26日后青岛又出台416的12条新政、土地新规、公积金新政等。
信贷方面：①LPR方面，5月20日央行5年期下调了10个基点，首套、二套利率3.05%。
②公积金方面，利率下调至2.6%；额度方面，青岛提高至最高可贷170万，个人最高110万；还贷系数由30%提高至40%；多子女家庭二套按首套算；提取方面，首付款提取扩至二手房|直系亲属等。
二、未来展望
（1）市场态势。受经济大环境影响，影响新房销售的几项重要因素中，居民收入、就业的不稳定性以及市场优质供给仍偏弱，叠加二手房对新房的冲击，下半年市场形势仍处于筑底中。但随着供应缩量以及政策拉动预期，跌幅将持续收窄，个别”高光盘“诞生为市场选择。
（2）政策持续。全国性的宏观政策或进一步宽松，在继续降低房贷利率、降低交易税费等维度的执行和落地，房地产政策或将聚焦在“稳市场”“去库存”“化债”等方面，政府或平台公司加大力度收回、收购等方式盘活存量土地和存量房。
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