「贝壳科普」 汇总!商业贷款常见问题

说到买房，必然离不开贷款。据青岛贝壳研究院数据统计，2021年上半年青岛二手房购买人群中83.1%的购房群体资金来源于贷款，采用全款方式购房的用户仅占16.9%。其中，商业贷款占比较高，达到62.4%。

贷款购房是当下大多数购房者的优选，但因青岛购房贷款政策和贷款人自身情况不同，贷款过程中通常会遇到各种各样的问题。比如，很多人没有贷款资质，甚至贷款过程中出现被银行拒贷的情况。

本期专题，贝壳找房青岛站就为大家汇总一下个人住房商业贷款中常见的五类问题，希望对您有所帮助！

问题一： 如何判定借款人有无贷款资格？

（1）借款人家庭收入不低于负债的2倍。家庭收入认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。

（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不好。逾期越多，征信越差，被拒贷的可能性越大。（注：“连三”是指连续三个月逾期还款，而“累六”是指累计六次逾期还款。）

问题二：如何应对收入证明不足以覆盖月供2倍的情况？

正常贷款情况下，借款人收入证明需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上。如果收入证明不足以覆盖月供2倍，可通过以下方式进行解决。

（1） 男女朋友共同借款；

（2） 父母或其他亲属作为担保人；

（3） 可将所有奖金、补助、住房公积金，全部计入收入；

（4） 接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人。

问题三：可贷款年限如何确定？

以下三点同时满足，以贷款年限短的为准。

（1） 房龄：多数要求房龄≤30年；

（2） 借款人年龄：借款年限+借款人年龄≤70；

（3） 最长贷款年限：多数银行贷款年限≤30年。（根据不同银行标准，银行贷款年限有差别，具体以银行实际为准）

问题四：贷款金额如何确定？

影响贷款金额的因素主要有：（1）房屋评估价格；（2）贷款成数；（3）房屋网签价格。

贷款金额的计算公式为：贷款金额=评估价格*贷款成数。

举个例子：客户小王，青岛户籍，未婚，现欲通过商业贷款购买一套位于市南区的住房，成交价300万元，面积90㎡，网签价为290万元，评估值290万元。若小王此次购房为首套房，那么本次交易中他较高可贷多少钱？

解：青岛首套房较高可贷款7成，因此小王的较高贷款额度为290*70%=203万元。

问题五：国家调整LPR如何影响贷款利率？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

（1）银行房贷利率定价：LPR+基点

当前，央行五年期以上LPR报价为4.65%，各银行最终执行利率以LPR+基点的形式确定。如果LPR利率下调，银行基点不变，首套、二套房贷的较低利率也会随之下调。

根据公告，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）, 二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点。

（2）每年还贷利率可能不同

根据公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

按照新政策，如果约定的重定价周期为一年，利率参照最近一个月相应期限的市场利率报价，每年都会和银行重新定一次价，每年执行的房贷利率可能都不同。