中梁完成债务重组 出险房企再迎利好

来源：北京商报

出险房企化债再传好消息。3月19日，中梁控股发布公告，宣布境外债务重组所有条件已获满足，3月20日起正式生效。这也说明，自此中梁控股境外债务压力已全部化解。据统计，中梁控股此次化解境外债务历时16个月，也是继融创之后完成债务重组的又一大中型房企。

16个月债务重组

3月19日，中梁发布公告，宣布境外债务重组所有条件已获满足，3月20日起正式生效。据此前公告披露，涉及重组计划本金为11.8亿美元，本息金额合计为13.16亿美元。

从2022年7月底官宣美元债违约，到2022年11月公布债务重组计划，再到当下顺利完成债务重组，中梁控股共历时16个月。

“中梁控股境外债务重组方案之所以能快速推进，也是因为其美元债剩余规模体量不大。”易居研究院研究总监严跃进表示，从披露条款来看，在不削债的前提下，中梁控股大部分债券做了3—4年的展期，债权人接受度比较高。

据中梁控股此前披露的信息，公司将先现金支付未偿还债务本金，作为前期本金付款，另外99%的债务以新优先票据及新可换股债券替换。新工具的期限均为3.5年，新债券现金利息的年化利率为5%、实物利息的年化利率为6%，可换股债券利息则为3%。

同意债权人将根据重组支持协议条款，以现金形式收取重组支持协议费用，金额相当于重组支持协议费用截止期限所持有的合资格受限制债务本金总额的0.25%，这部分费用在重组生效日期或之前支付。

对于这笔境外债务，中梁控股曾召开过关于债务重组的计划会议，共有510名计划债权人出席并投票，其中509名债权人投票赞成重组计划，占投票债权总额的99.12%。

中梁控股相关人士告诉北京商报记者，随着境外债顺利完成重组，将提供更多的财务灵活性，公司的经营基本面也将迎来好转。后续将对公司保交付工作起到保障作用，为经营恢复创造了更好条件。

销售回款“大考”

中梁控股在业界有“小碧桂园”之称，打法和碧桂园的“高周转”风格较为相似，其曾在公司内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这也让中梁控股只用三年时间，便将年度销售额从百亿突破到千亿。

但曾经的“高周转”模式给企业留下的隐忧，在房地产行业深度调整的这两年，暴露得较为彻底。

在严跃进看来，债务重组成功只是为房企赢得了喘息的时间，只能缓解短期内的燃眉之急。类似中梁控股这些此前“高周转”打法的房企，未来还需要再多方面做出调整，例如调整经营战略、加强内部管理、提升运营效率等，构建新的发展模式“破题”。在企业保交付的同时，要着重产品力的提升。此前住建部已喊话房地产企业“谁能为群众建设好房子，谁就有未来”。

顺利“上岸”后，中长期的“回血”自救才是关键，中梁控股也将迎接下一场大考——销售回款。

3月8日，中梁控股披露销售简报。2024年2月，中梁控股实现销售金额约17.3亿元，同比减少56.97%；合约销售面积14.4万平方米，平均销售均价为12000元/平方米。

2024年前2个月，中梁控股实现合约销售额37.4亿元，同比下降51.3%；销售面积约32.7万平方米，平均销售均价为11400元/平方米。

房企化债进程加速

在中指研究院企业研究总监刘水看来，从当前市场状况来看，债务重组能够顺利通过的出险房企并不多，因此，中梁控股的债务重组是具有导向性的，为其他出险房企带来了信心，2024年房企风险出清将迎新变化。

2024年以来，房企化债进程明显提速，出险房企的债务重组工作集中取得进展。远洋集团、龙光集团、中国奥园、正荣地产、旭辉控股等房企均在2024年1月披露了境内债或境外债的最新进展。其中，中国奥园的境外债务重组方案已获批，龙光集团、正荣地产等房企的方案获得部分债权人支持。

而从政策角度，近期利好政策频频出台，尤其是房企融资环境的改善，有望加速债务重组进程。

2024年2月29日，住房和城乡建设部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会议披露，自1月5日，房地产融资协调机制着手建立至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，房地产融资协调机制提出，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随着房地产“白名单”不断完善，出险房企迎来实质性利好。目前不少出险房企已获融资支持，也有出险房企旗下项目顺利拿到了贷款。

北京商报记者从中梁控股方面了解到，截至目前，中梁控股已有46个项目入围“白名单”，项目包括南宁熙岸世家、厦门天著润宸、信阳集美东方、云南楚雄国宾府等均位列其中。