较高差价1.8万每平!老城区新房源 你的钱包处在哪个档位?

最近几年，青岛又开始了大刀阔斧的老城改造，无论是中山路复兴、还是青岛湾改造，这些肉眼可见的进展，也让青岛的老城区吸引了不少年轻人的关注。

就在近日，青岛官方又对外发布了“你喜欢什么样的老城”的调查问卷。在一众的调研问题中可以看出，在老城区商业业态的改造与定位上，年轻化、多样化已是共识。

不过老城是资本，但革新又是必经之路。这样的新老冲突，不止为难了城建部门，也为难了一众买房人。

在青岛，尤其是青岛的主城区，老城新房基本上已是楼市常态。老城区由于开发较早，新出的楼市产品数量有限，且在经年的生活积淀下，周边的环境生活痕迹明显；但也由于老城区拥有发展基础，配套具有“先天”优势，所以在革新后的部分地段也现代、繁茂。

而主城之中，市北是目前市区中楼市产品供应最丰富的老城板块。这样的老城新房，多少钱才合适呢？

3W+的新都心

位于市北的新都心板块，最初是借由拆迁安置才积聚了排名前列波的人气；后续，在大项目和大规划的落地下，配套丰盈、人气也开始上升。这才最终凭借着配套，晋升成为青岛主城区中的改善板块。

而除却安置项目外，新都心板块数年间在开发商排兵布阵的经营下，其核心区域已基本被开发完毕，现如今新都心内在售的项目，多是分布在板块周边或是与浮山后交接的地带。

如保利天珺，项目位于长沙路与黑龙江路交汇处，邻近地铁3号线长沙路站，距离凯德MALL等商业体较近，受到新都心商圈的辐射；不过，项目旁就是河西建材长沙路市场和祥贺建材批发市场，虽然能提供部分生活需求，但对于主打中高端的新都心定位和改善类楼市产品而言，显然是弊大于利，在各类问政中官方表示该地块为商住地块，有拆迁规划但并无明确方案。目前项目在售装修高层，建面100㎡-140㎡，均价3.4万/㎡左右。

在蚌埠路与宁乡路交汇处，还有青城辰章项目在售。该项目位于地铁3号线长沙路站和双山站中间处，且距离凯德MALL等商业体距离更近，旁边就是立新小学，但项目建成后的学校划分尚未可知。目前项目在售装修高层，建面100㎡和136㎡，均价3.7万/㎡左右，一户一价。

除了这几个在售已久的项目外，近日绿城以增资的方式落子新都心板块，案名为绿城·和锦玉园。虽然从规划看绿城项目仅规划有3栋高层，但在目前青城辰章进入销售尾声的时段，绿城项目也将为新都心补给供新；而且按照绿城和新都心的品质定位，项目预期产品定价也将“新都心化”。

3W的老四方

在当下的市北区中，有一个楼市板块因为项目而讨论度直升，那就是老四方。

老四方作为青岛曾经的工业区，因企业厂房搬迁为老四方腾出了不少住宅用地，所以近年来老四方内的楼市项目在主城区中占比丰富。尤其是在开平路45号地块刷新了地价之后，老四方也逐渐让人高攀不起。

在胜利桥周边的中海寰宇时代，是该片区较先价格破3W的项目。虽然目前项目周边内城建面貌相对老旧，附近暂无大型的新配套设施，仅利群海琴广场和青岛市中心医院等，但项目自身的优势也很明显：临近M1和M5的换乘站胜利桥站，周边设M8的闫家山站，由大品牌开发商坐镇、高端的产品定位，周边地块规划有九年一贯制学校，附近的万科未来城商业体预年底主体完工，所以最初达板块内天花板的报价也算有理有据。目前该项目在售105-143㎡装修高层，均价3万/㎡左右，一户一价。

而在青岛首批集中供地中大放异彩的开平路45号地块，近日也确定案名为绿城·和锦诚园、并对外开放城市会客厅。虽然绿城本次是首进市北，但从其在李沧操盘的项目便可看出，绿城·和锦诚园无疑又是个中高端项目；而且该项目地块的楼面地价17010元/㎡，按照以往项目的拿地定价规律，项目报价也将不低。项目周边有青岛中心医院、开平路小学和鸿泰广场，附近有M1中心医院站，距离万科未来城商业体也较近。

2.5W的滨海新区

虽然说于市北而言，2008年便已出现的滨海新区规划已不算新，但就现在的发展看，滨海新区的未来还需要继续耕耘。

滨海新区作为老四方中规划发展的新城区，也是依仗着企业腾笼换鸟来实现新城建设；与之同步的，还有筒子楼拆迁改造。不过，与老四方的其余板块相比，该板块与邻近的欢乐滨海城都享有青岛的海景资源，板块内的环湾路和瑞昌路立交桥，对于自驾而言相较有利，此外，虽然M5具体的规划站点并未公布，却也确定途径滨海新区，同时，胶济铁路线对于板块内居住可能造就一定的影响。

如位于傍海中路上的中国铁建中心，项目周边即是环湾路和瑞昌路，在自驾交通上具有便利性，但也距离铁路线较近，居住上可能有噪音影响、交通上高峰期容易拥堵；同时，项目周边的大型生活配套稀缺，距离最近的城投·排名前列城项目已停工闲置；不过中国铁建作为央企品牌，在口碑与宣传上相较传统地产开发商具有一定的优势。目前项目主推装修高层，均价2.4万/㎡，面积有89㎡、113㎡、108㎡、127㎡，均价2.4-2.5万/㎡。

在瑞昌路上的海信湖岛世家二期，在居住上要稍有便利，周边多成熟居民区，但也同样缺乏大型配套；周边最近的地铁站为M1的北岭站，直线距离也要1公里以上。目前项目在售装修高层，面积119㎡、128㎡、143㎡，均价2.5万/㎡。

2W起的海云庵周边

海云庵所在的老市北，也是青岛开拓已久的老城区。在这里，除了每年举行的海云庵糖球会吸引新人外，一街一景，也构成了老辈青岛人生活的回忆。虽然是老城区，但也拥有如M5等新配套规划，与滨海新区北区一样，具体的站点路线尚未公布；但是周边邻近小村庄商圈，除了如利群四方购物广场、悦荟等商业外，还有M1的小村庄站，板块内生活氛围浓郁。

不过虽然是老城区，但周边却有让不少刚需心动的主城热盘。

如宜昌路上的保利时代，虽然周遭环境比较落后，但老城区新房源的地理优势和产品优势，还是让该盘在主城区中稳占热搜。具体来看，该项目周边最近的配套是湖岛小学，旁边邻近胶济铁路线，在整体环境配套上并无优势；不过项目自身配建有沿街商业，同时规划有学校，还是保利出品，能够弥补一些印象分。目前项目在售77-97㎡高层，毛坯均价1.9-2.1万/㎡，同时还有公寓产品在售。

另一刚需盘便是位于海岸路、广雅中学旁的中海观澜庭，该项目距海云庵位置较远，南近大小港板块，项目前即是杭鞍高架，距离最近的M4内蒙古站直线距离要1公里开外，但是通往小村庄、海慈医院等周边较便捷。目前项目在售67-103㎡的装修高层，均价在2.1-2.2万/㎡左右。

市北作为青岛的老城区，其楼盘数量在整个主城区中居首，产品类型也更丰富；同时由于项目分布板块的差异，楼市产品的价格也存在阶梯差距，整体表现为从老四方至老市北，由北向南产品均价逐渐走低；而且在新都心、浮山后等改善板块的盛行下，这类老城板块逐渐拥有了主城区位的价格优势。

但是，老城固有的弊端也很明显，部分配套老旧落后，新配套迟迟难以落地，整体环境差距较大，这也就阻碍了部分项目的中高端设定。即便产品和服务满足中产改善客群的需求，但整体面貌并不符合高品质，却也能回笼部分地缘性群体。

买房是人生大事。在老城区中，既有140万+的刚需房，也有500万+的改善房，是享受还是将就，价格总是最难的一关。如果是你，老城区的新房你希望是什么价位？