政府工作报告深读|标本兼治化解房地产风险 限制性措施有望进一步减少

来源：澎湃新闻/计思敏

十四届全国人大二次会议3月5日上午在北京人民大会堂开幕，国务院总理李强作政府工作报告。

对于2024年房地产方面的工作部署，政府工作报告对房地产的表述增多，重点提及标本兼治化解房地产风险、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等方面。

两会表述作为当年房地产市场调控的重要指导文件，2024年房地产相关工作也被清晰定调。

连续2年未提“房住不炒”

从政府工作报告的表述来看，已连续2年未提“房住不炒”，不过业内认为，总基调并不会变。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，自2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，在各大中央会议中被频频提及，今年两会虽然依旧未提及“房住不炒”，但并不意味着房地产市场的总基调发生改变，其依旧是房地产政策的总方针。同时，自去年以来“房住不炒”罕见被提及，或也是考虑到房地产复苏缓慢，市场情绪暂未明显好转、房价下行压力犹存等，基于这样的背景，似乎促需求、优化政策更合时宜。

标本兼治化解房地产风险

在更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险方面，政府工作报告指出，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

今年的政府报告中，房地产再次被列入“防风险”任务板块。

克而瑞地产研究中心报告指出，由于房地产行业产业链长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范地产风险蔓延成为防范化解重点领域风险的首要任务，要压实企业主体责任、部门监管责任、地方属地责任。对此，政府工作报告提出，“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”。

“标本兼治化解房地产风险仍是2024年防风险重要目标，鉴于当前房地产企业整体资金面依然承压，特别是民营企业经营压力大，稳住市场主体是今年行业重要工作之一。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

广开首席产业研究院资深研究员马泓也指出，当前房地产市场风险主要是房企流动性风险，尽管部分头部房企风险得到改善，但住房销售不佳导致房企经营收入持续下滑，也致使其市场化融资难度增加，超过四成上市房企现金短债比不到1，整体房企资产负债率处于70%以上偏高水平，房企风险仍然令人担忧。

另根据第三方研究机构中指研究院发布的《2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜》，2024年1-2月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。

从政策落实来看，通过融资协调机制推送房地产项目“白名单”落实项目融资是支持房企融资的主要方式。今年年初，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，随后各地政府及银行金融机构积极跟进、对接，根据住建部通报数据，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

加快构建房地产发展新模式

在健全风险防控长效机制方面，政府工作报告指出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，近两年行业新发展模式的探索持续深化。本次政府工作报告提出“加快构建房地产发展新模式”，与去年中央经济工作会议提法一致。

陈文静指出，地产发展新模式从最初的“探索”到推动新旧模式“平稳过渡”，再到“加快构建”，表明当前地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰。长期来看，房地产新模式内涵丰富，从行业角度，预售制度改革、完善住房保障体系、租购并举以及土地管理制度改革、完善金融财税配套制度等是地产发展新模式的重要方向。

从企业发展模式来看，在新形势下，伴随着行业加快构建新发展模式，房企也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式，轻重并举或是重要方向，存量运营重要性提升，代建、物业服务、商业运营、长租公寓等方面具备发展空间。

加大保障性住房建设和供给

政府工作报告还指出，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，保障房与商品房市场双轮驱动、双轨运行，在保障房领域体现为政府的责任与担当，做到应保尽保；在商品房领域完善相关基础性制度，让市场有效发挥更大的作用。

可以看到，近日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中提到，要完善“保障+市场”的住房供应体系，明确“以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求”“要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容”。

当前，在住房保障体系中，主要包括配售型保障房和配租型保障房。

从配售型保障房来看，2023年8月，《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。从配租型保障房来看，根据国家统计局公布数据，2023年，保障性租赁住房开工建设和筹集213万套（间），超额完成了年度计划量，2021-2023年保租房合计建设和筹集量约573万套（间），完成计划量66%；根据中指监测，目前多地已发布2024年保租房筹集目标。整体来看，今年保障性住房供给量仍将继续增加，以更好地满足居民住房需求。

完善商品房相关基础性制度方面，或主要包括土地管理制度、商品房预售制度、住房财税金融制度等方面。

赵秀池认为，根据工作报告精神，2024年房地产政策仍然需要因城施策，各地结合其新型城镇化的实际情况和房地产供求关系情况优化相应的房地产政策，多出台有利于房地产市场发展的政策，继续通过保障房建设、城中村改造、平急两用基础设施三大工程加快构建房地产发展新模式。

限制性措施有望进一步减少

政府工作报告还指出，满足居民刚性住房需求和多样化改善住房需求。

同时，政府工作报告强调促进消费稳定增长。从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。

克而瑞地产研究报告指出，今年年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开，随即北上广深等一线陆续松绑限购，释放积极信号。结合政府工作报告“满足居民刚性和多样化改善住房需求”“减少限制性措施”等相关表述，预计今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变。

中指研究院预测，2024年预计更多城市将结合自身情况及时优化调整相关政策，一线城市或继续优化限购政策，如优化郊区、大面积段限购政策，二线城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房贷利率等政策依然具备空间。另外，未来郊区住宅项目容积率1.0限制或迎来调整，低容积率更宜打造高品质产品，以满足居民多样化改善性住房需求。

城中村改造有望加速推进

政府工作报告提出，把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户。同时，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

58同城董事长兼CEO姚劲波认为，城市更新行动是长期目标，也是房地产进行新周期精细化发展的重点所在，包括 “平急两用”公共基础设施建设和城中村改造的“三大工程”是未来城市发展的长期目标。从2024年来看，不少城市已经确定了城中村改造的目标，对于保障房建设也在有条不紊地进行中，这在解决人群居住品质提升的同时，也会增加今年市场购房需求，对于推进特大超大型城市房地产供需稳定将起到重要作用。

今年2月22日，国开行召开服务“三大工程”现场推动会，截至今年2月20日，全行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市223个项目，惠及城中村居民26万户，支持建设安置房54万套”。业内认为，随着资金的逐渐落位，预计各地城中村改造的推进也将进一步加速。