胶南TOP级方阵急剧扩容 开发商"肉搏战"难逃

搜狐焦点青岛资讯 2020-04-29 10:55:12
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很多人都在咨询,西海岸与城阳,哪里更适合居住、更适合投资?谈居住,你要考虑的是交通、自然环境、城市配套;谈投资,那肯定是要看房价有没有升值的潜力,这时候你要明白,在没有政策的刺激下,房价的涨跌由供需决定。 上周,青岛新房市场成交突破3000套,总算恢复到了年前的水平。而西海岸单周成交破千套,将城阳挤

很多人都在咨询,西海岸与城阳,哪里更适合居住、更适合投资?谈居住,你要考虑的是交通、自然环境、城市配套;谈投资,那肯定是要看房价有没有升值的潜力,这时候你要明白,在没有政策的刺激下,房价的涨跌由供需决定。

上周,青岛新房市场成交突破3000套,总算恢复到了年前的水平。而西海岸单周成交破千套,将城阳挤下冠军位置,也是很多人没想到的。毕竟共有产权的风还在吹,甚至给上马、棘洪滩加开了“小灶”,通过政策加码来拉动项目去化。所以,能在城阳如此高调的时刻拿下新房成交冠军,还是挺让人意外的。

而放眼整个西海岸,楼市占大头的是胶南。

01

西海岸融入青岛,大概用了两个阶段。

排名前列个阶段,是黄岛开发区与主城之间的交融。从轮渡时代再到海底隧道的开通,开发区是整个西海岸与主城联系最早、最紧密的地区。如果把西海岸幢幢高楼比作多米诺骨牌,那么最早放置的一块骨牌就是从隧道口开始的。2014年笔者刚刚接触到房地产,那时候黄岛的新房入住率与如今简直是天壤之别,即使是最早一波建造的楼盘,比如海尔山海湾,也不像现在这样灯火辉煌。

开发区与团岛,就像两波涟漪,率先在东西海岸相交汇。也正因为如此,开发区的房价最早开启了上升通道。

第二个阶段,随着2014年西海岸新区正式成立,西海岸的骨架继续拉大,深入到灵山湾、胶南城区、董家口……区域的建设一步步向西扩张,衍生出一个又一个功能区。这个阶段,胶南的楼市逐渐发展起来。从影都开始,胶南开始描绘出一个现代城市的风貌。虽然离主城略远,但却是“左右逢源”。特别是加入了13号线这个重要轨道交通后,胶南楼市再次进阶。

02

从房价水平来看,胶南可以分为三大阵营。

从积米崖一直到影都沿海一线,是高端盘的天下。新房价格基本在1.9万-2万/㎡左右,光景好的时候个别项目卖得更高。前一阵融创影都壹号的定价成了热门话题,不按常理出牌的价格,使得灵山湾的房价有了被重塑的可能,而事实上,在电话踩盘的过程中,一些项目的确在价格方面有所调整,比如拿出一两套房源做低起价宣传,或者降低首付并且一年免息。

而西客站附近,算是房价洼地中的洼地。价格基本在8、9千左右。与周边楼市的价差成了吸引买房人入手的源动力,所以交通商务区板块成了去年的楼市黑马。从金地自在城、绿地青岛城际空间站,再到西海岸创新科技城,这几个项目去年卖得都不错。不过近半年来,明显感到推盘速度在减缓,像绿地首开共推出了7个楼座,第二次加推了5栋楼,后面的几次加推,基本上每次只推出1栋楼。客源减少,再加上这几个项目都是大体量地块,供货充足,房价接下来也很难有大的突破。

除了沿海一线的高端盘,以及西客站旁的低价盘,沿着地铁线再往西深入,两河片区、中央活力区、古镇口的房价基本在1.2-1.5万之间。这些地方承载着老胶南的“记忆”,板块内的居住形态随着近几年大开发的进驻才有所提升,并且成长极为迅速,大有脱胎换骨之感。

03

个人认为,接下来,胶南最有看点的就是这块房价中间地带,这一片扛起了刚需置业的大旗。从地图上看,楼盘数量十分庞大。

像中建锦绣城、博观星海这些比较火爆的项目已经临近收官,其他大部分项目都比较中规中矩,虽然吆喝声大,但购房者不一定买账。放眼这部分楼市,融创中心、中铁博览城有体量、有规划、有声势,一直卖得不错,但接下来很可能会受到新盘的冲击。

12000元/平方米

售罄 普通住宅 高层 板楼 公园地产 教育地产

黄岛隐珠街道灵山湾路与水城路交汇处 查看地图

2019年11月28日 70年

三居 四居 |108-143 m² 全部户型

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10000元/平方米

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黄岛滨海大道7777号 查看地图

2021年09月 70年

一居 二居 三居 |30-170 m² 全部户型

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今年3月份,万科拿下隐珠片区超23万平商住用地,立马公布了案名,动作很快。这是万科在胶南首次拿地,重要性不言而喻。

万科城的选址很特别,正好在融创的两个项目之间,承接着改善与刚需。而从万科对产品的打造力跟市场影响力来看,很可能与融创有激烈的竞争,“分流”部分客群。两大开发商贴身肉搏,价格缠斗在所难免,甚至可能使整个地产格局和竞争态势发生较大的变化。

17300元/平方米

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黄岛星海滩路76号 查看地图

2020年06月下旬 70年

三居 四居 |111-148 m² 全部户型

400-156-0036 转 414228
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11500元/平方米

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黄岛隐珠街道胶南一中旁 查看地图

2021年05月05日 70年

三居 |89-118 m² 全部户型

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黄岛滨海大道与风河南路交汇处西行300米 查看地图

2021年11月13日 70年

二居 三居 四居 |89-233 m² 全部户型

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而对于购房者来说,多了一个参考比较的目标,不失为一件好事。万科能给胶南楼市带来怎样的产品,价格又如何,且走且看。

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