胶南TOP级方阵急剧扩容 开发商"肉搏战"难逃

很多人都在咨询，西海岸与城阳，哪里更适合居住、更适合投资？谈居住，你要考虑的是交通、自然环境、城市配套；谈投资，那肯定是要看房价有没有升值的潜力，这时候你要明白，在没有政策的刺激下，房价的涨跌由供需决定。

上周，青岛新房市场成交突破3000套，总算恢复到了年前的水平。而西海岸单周成交破千套，将城阳挤下冠军位置，也是很多人没想到的。毕竟共有产权的风还在吹，甚至给上马、棘洪滩加开了“小灶”，通过政策加码来拉动项目去化。所以，能在城阳如此高调的时刻拿下新房成交冠军，还是挺让人意外的。

而放眼整个西海岸，楼市占大头的是胶南。

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西海岸融入青岛，大概用了两个阶段。

排名前列个阶段，是黄岛开发区与主城之间的交融。从轮渡时代再到海底隧道的开通，开发区是整个西海岸与主城联系最早、最紧密的地区。如果把西海岸幢幢高楼比作多米诺骨牌，那么最早放置的一块骨牌就是从隧道口开始的。2014年笔者刚刚接触到房地产，那时候黄岛的新房入住率与如今简直是天壤之别，即使是最早一波建造的楼盘，比如海尔山海湾，也不像现在这样灯火辉煌。

开发区与团岛，就像两波涟漪，率先在东西海岸相交汇。也正因为如此，开发区的房价最早开启了上升通道。

第二个阶段，随着2014年西海岸新区正式成立，西海岸的骨架继续拉大，深入到灵山湾、胶南城区、董家口……区域的建设一步步向西扩张，衍生出一个又一个功能区。这个阶段，胶南的楼市逐渐发展起来。从影都开始，胶南开始描绘出一个现代城市的风貌。虽然离主城略远，但却是“左右逢源”。特别是加入了13号线这个重要轨道交通后，胶南楼市再次进阶。

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从房价水平来看，胶南可以分为三大阵营。

从积米崖一直到影都沿海一线，是高端盘的天下。新房价格基本在1.9万-2万/㎡左右，光景好的时候个别项目卖得更高。前一阵融创影都壹号的定价成了热门话题，不按常理出牌的价格，使得灵山湾的房价有了被重塑的可能，而事实上，在电话踩盘的过程中，一些项目的确在价格方面有所调整，比如拿出一两套房源做低起价宣传，或者降低首付并且一年免息。

而西客站附近，算是房价洼地中的洼地。价格基本在8、9千左右。与周边楼市的价差成了吸引买房人入手的源动力，所以交通商务区板块成了去年的楼市黑马。从金地自在城、绿地青岛城际空间站，再到西海岸创新科技城，这几个项目去年卖得都不错。不过近半年来，明显感到推盘速度在减缓，像绿地首开共推出了7个楼座，第二次加推了5栋楼，后面的几次加推，基本上每次只推出1栋楼。客源减少，再加上这几个项目都是大体量地块，供货充足，房价接下来也很难有大的突破。

除了沿海一线的高端盘，以及西客站旁的低价盘，沿着地铁线再往西深入，两河片区、中央活力区、古镇口的房价基本在1.2-1.5万之间。这些地方承载着老胶南的“记忆”，板块内的居住形态随着近几年大开发的进驻才有所提升，并且成长极为迅速，大有脱胎换骨之感。

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个人认为，接下来，胶南最有看点的就是这块房价中间地带，这一片扛起了刚需置业的大旗。从地图上看，楼盘数量十分庞大。

像中建锦绣城、博观星海这些比较火爆的项目已经临近收官，其他大部分项目都比较中规中矩，虽然吆喝声大，但购房者不一定买账。放眼这部分楼市，融创中心、中铁博览城有体量、有规划、有声势，一直卖得不错，但接下来很可能会受到新盘的冲击。

今年3月份，万科拿下隐珠片区超23万平商住用地，立马公布了案名，动作很快。这是万科在胶南首次拿地，重要性不言而喻。

万科城的选址很特别，正好在融创的两个项目之间，承接着改善与刚需。而从万科对产品的打造力跟市场影响力来看，很可能与融创有激烈的竞争，“分流”部分客群。两大开发商贴身肉搏，价格缠斗在所难免，甚至可能使整个地产格局和竞争态势发生较大的变化。

而对于购房者来说，多了一个参考比较的目标，不失为一件好事。万科能给胶南楼市带来怎样的产品，价格又如何，且走且看。