房地产市场阶段性回调 青岛接下来的走向怎么看?

自五一过后，青岛的天气愈发多变，就如同当下闻讯而动的购房者。

从市北地价再现王者、到三胎政策发布，市场动态的风向成了引导购房者出手的牵引线，而国家政策的发布又让人好奇起未来楼市的走向，环环相扣，让待下场的新人成了楼市的迷路羊。

为了更好的了解当下市场的走向，搜狐焦点对话卓易研究院院长段敏敏，用市场数据分析楼市、解读新政策的预期影响。

理性对待楼市的风吹草动，不做跟风的小韭菜。

五月成交量减价升 市场震荡调整

在经历了“金三银四”的小阳春铺垫后，5月的青岛楼市进入了一个震荡调整周期。

根据卓易数据显示，5月青岛新建商品房成交13158套，环比下降9.10%；成交面积1529311㎡，环比下降10.12%；价格方面，青岛新建商品房成交均价15401元/㎡，环比上升3.59%。

同比去年的楼市成交看，销量同比增长15%，价格同比上涨了5%，量价数据依旧亮眼。

而且在近期，震惊了青岛楼市的市北区开平路45号地块项目规划出炉。根据规划显示，该宗地块将要配建起3栋商品房和1栋公租房。这宗触发熔断、后由绿城以17000元/㎡的价格成交的地块，无疑是一石激起千层浪，打破了老四方现存的“主城房价洼地”的平静。

而据段院长介绍，5月份青岛进行了首批集中供地，成功出让了61宗地块，主要分布在市北、城阳、即墨和胶南，四区土地量占比87%。按照常规操作，这些成交的宅地将于今年11月左右陆续上市，在优质地块和开发房企的双向竞争、转型下，2021年可能是一个购房的好时机。

人口增长加压下 房价涨幅可控

要说5月中出现的国家大事，人口普查一定上榜。

5月21日，山东省新闻办召开新闻发布会，青岛市常住人口首次突破1000万；联想到青岛放开落户、取消城区产权房面积限制后，两个月内青岛落户人口增加了三万多。

对于人口增长之于房价的忧虑，段院长表示，人口快速扩张需要过程，青岛两个月内落户人口达三万，并不等于新增人口有三万人，落户的大部分为青岛市常住的非户籍人口。

同时，青岛人口的增长，小概率出现当年西安由于放宽人才政策所引现的房价快速上涨的情况。

段院长分析，在西安2017年大力度的落户政策下，当年便实现了70万的人口增量；不过，西安房价也在2017-2018年间出现了爆发式增长，增幅达3-4成。这一时段房价的膨胀上涨，不仅是由人口激增所导致，房价的变动与房地产市场膨胀发展的大周期也密不可分。

至于青岛，常住人口的扩容一定程度上会反应到房价上，尤其是优质地段的小户型二手房，房价上弹的压力会增大。目前青岛新房市场的供应主要集中在外围区，且供需比高、货存大，短中期内外围新房涨价压力可控。

三胎或致产品变革 刚需买房需求平衡

在七普大数据公布后，人口老龄化俨然成为国家下步发展的关注重点；而应时，三胎政策也正式出台。

对于买房人关注的三胎之于房地产的影响，段院长分析指出，三胎政策或许会引发楼市产品结构的变革。

目前青岛的三房市场成交占比76%，占据特别主流，四方成交占比18%，二房产品基本绝迹；未来随着家庭成员的增加，套三、套四的比例差距会逐渐缩小，套四、套五大户型比例会增加。据现阶段看，青岛100-130㎡房源是成交主力，预计未来2-3年，100-130㎡三房、四房将逐渐受到客户认可。

对于刚需人群而言，现如今300万的总价在主城区只能买到百平左右的小三居，仅适合3口以内的家庭或个人居住。若要做面积改善的话，主城区门槛或将进入400-500万时代；如果支付力受限、退而求其次的话，主城近郊边缘的120-160㎡改善楼盘总价仅在200-300万左右。刚需族群购房需要在成本和生活中作平衡选项。

生活要看长线 年轻人不必拘泥主城

近期，青岛市又公布了《关于对新就业无房职工发放住房租赁补贴有关问题的通知》公开征求意见的通知。

可眼见着上个月青岛再次上榜了中国较具幸福感的十大城市榜单，再面对这种政府发钱却观感“没诚意”的补贴政策，一时间吐槽的话语又转变成了青岛的不友好。

想到近日贝壳研究院发布的《山东新青年居住消费报告》显示，青岛新青年群体购房套均总价为170万，上榜省内购房成本较高的城市；同时，在房价收入比和居住自由指数的比较上，让各地青年都为青岛新青年的生活捏一把汗。

就这样的生活，年轻人感到幸福吗？

来源：Unsplash

面对外界的吐槽，段院长表示，青岛现今房产均价在1.5万左右，而杭州、南京、宁波等市的住宅均价在2-3万，接近青岛的1.5-2倍，由此可看出青岛的环境、城市文明、房价水平在一二线城市中还是具备竞争力的。

诚然如此，不可否认的是青岛也存在一些弊端。主城区在就业、教育、商业、医疗资源上的丰沛和优质，加高了本地的房价线；新区房价线友好，但发展程度相对落后，各类资源存在短板。这种资源分布的不均衡，才导致了年轻人当下的各类矛盾，像是落户居住、生活便利度、就业通勤等等。

不过，城市的发展总是在向外扩张。曾经作为郊区的城阳如今也将发展成下一个主城，与主城隔海相望的西海岸当下也是地铁、高铁双拥，各项配套全面起步，所以对于年轻一辈而言，安家落户不一定非主城区不可。

过分的看中主城区现阶段的优势而让自己成为“月光族”，这幸福指数也高不了。于此，段院长建议买房还是要看中远期。

时值毕业季，无论是等待放飞的高考生、还是即将奔赴成年世界的大学生，生活从来不是只有天堂。在众多的抉择与压力中，幸福的路，还是需要自己去脚踏实地。