凤凰网青岛评论 | 张百忍:青岛楼市十年销售神盘史

自2016年以来，青岛楼市连续突破20万套，总销售额突破2000亿大关，各家开发商轻松卖房子，赚的盆满钵溢。

地产企业之间也出现巨大变化，比如融创取代万科成了老大。至于哪个楼盘有多牛，似乎不是话题了。因为销售难度降低了，自然曲折也少，对人的考验也简单。

但这十年来，确实有很多楼盘，因为自身的主观原因或者客观原因，尽管经历坎坷，但最终成为青岛楼市销售上的领头羊。买这些盘的业主，自然也是最多的一群购房者，因此这些比较神奇的楼盘对这个城市和楼市的影响，真是起到了里程碑式的作用。

撰文/©张百忍

编辑/©沸冰

被一篇文章改变的命运

2007年1月8日出版的《财经》杂志发了一篇封面文章《谁的鲁能》，这篇文章引起轩然大波，改变了很多人和物。而对青岛来说，改变的是当时排名前列大豪宅的鲁能领秀城被迫转手。

据说，当时很多地产巨头都想拿，尤其是已经进入青岛的万科，博弈的结果是占尽本地优势的海信拿下，然后定了极为土豪的名字叫麦岛金岸——麦岛土，金岸豪。其实当时开盘时的房价才一万元。

海信赶上了好时候，此后无论房价还是地价都迅速暴涨，麦岛金岸组团后期，房价从一万直接到了三万，引领青岛房价。

后来的天玺，从名字上改变了麦岛土豪的气质，但却又是一个来自于香港恒基兆业的一个高端楼盘的名字。再加上天悦，直接把浮山前的房价拉到了五万。再到后来的君汇，直接到了十万一平。

于是，海信这个盘就吃了十年，赚的盆满钵满，总销售额也卖了一百多亿了。到现在已经是最后的一期的君澜了，据说要卖六七万。因为地价便宜，海信在这个盘可谓赚足了钱了。也正因如此，据守青岛不愿出去扩张，失去了这较好的十年，看着当年很多不如自己的南方企业已经做到几百亿甚至几千亿，而自己还是那几十亿。

这个神盘，改变了两个地产企业命运，也改变了青岛沿海一线房价。

3年70亿的狂飙突进

我们再把目光投向北部的李沧，早在十年前，百通就开始策划位于李村中心的河南和南村的改造事宜。因为进展缓慢，实力不济的百通被中海取代，而随着地价上涨，政府下决心突破容积率，于是大家见到了今天的大高层。

而中海在2011年开盘时就卖到了一万出头，结果遭遇冷清的市场卖不动，随后中海迅速调整策略，降价到9000左右，开始大量出货，三年时间，狂飙突进干掉70亿。要知道，当时已经卖了七年的绿城理想之城还不到60亿。可谓当年的风头最劲的刚需盘，双地铁的优势还是比较大的，中海那几年就是靠这个盘来维持在青岛排行榜上的地位。

因为太快，该盘质量只能说是一般。但当中海卖完了之后，很快房价暴涨，一直从一万涨到三万，成为李沧房价的领头羊，为青岛南北房价的拉平，做出了杰出贡献。

记得那时大家都没有地铁经验，很多人怀着担忧的心情来问张老师，将来地铁开通了，住户会不会有噪音啊？至今已成笑谈。

拉起新都心的神盘

万科进青岛时从城阳起步，很快进入市区，而奠定它老大位置的就是新都心双山的这块地。这块地原来是先进一直参与的，08年的时候，老地产人都记得，连围挡都做好了，立交桥下写上了企业名称，有势在必得之意。但人算不如天算，金融危机一来，先进在深圳都极为艰难，全力降价保命，那里还有扩张之钱？

于是万科凭借实力，一举拿下这300亩地，当时容积率也急剧升高到3，成了60万平的万科城和蓝山，然后万科又拿了商业地块，陆陆续续引进了凯德。

这个神盘从12000卖到15000，最后又回到13000，销售大多处于冷周期，曲折不断，锻炼了万科的队伍，最关键的是该变了新都心这个区域。以前卖旧货的大坡地，真就成了高端刚需聚集之地，三年大变样，可谓神盘。

甚至蓝山还圈了一批新贵，当然新贵们因为降价，借着变电站的由头，把万科折磨的不轻。这批所谓的精英，表面团结一致的在五星级大酒店开会，如何让开发商补差价，可谓精致的利己者，这也是神盘的价值，让笔者见识了这个城市的一部分富人的底色。

村里的盘也能两年四千套

这个盘，笔者全程参与操作，知道全部细节。所以也值得一说。

该盘2011年开盘时正好遭遇市场转冷，当时白沙湾的龙湖、青特和先进的价格战已经打得不可开交，市场一片混乱。

一个偏远乡村盘，如何卖出去？七折概念推出，因为操作得当，定位准确，主动出击，长时间使用100多人的行销队伍，遍布青岛抓客。因此才能在市场冷周期的时候，在大家都叫苦连天的时候，一举卖掉1100套，成为当年的销售套数亚军。第二年再接再厉，又卖了2000套，成为青岛楼市销售冠军。 

总之从2011年9月到2013年9月，在城阳和胶州交界处的一个几乎没有任何配套的地方，总计近4000套房子一扫而空，让李哥庄成为青岛楼市的一个独特的存在，至今已经到了一万元。而从这些项目演化出来的行销队伍，也是为后来几年青岛房地产行销行当的崛起，做出了示范性贡献。

没有比这个盘更曲折的了

十年前，当你去李沧区政府的时候，在大厅里会见到一个不是很大沙盘模型，就是广业城项目，但苦于资金不足，一直出于停滞不前的阶段。李沧区希望让百通做，但百通也是力不从心。很多家外来开发都谈过，但无疾而终，最后选了一个拼装型企业嘉凯城。

嘉凯城开盘只有6700，卖一套亏一套，折腾了好几年，竟然没赚钱。东方龙域这样的片区，虽然便宜卖了，业主天天闹。别墅做得一般，一直卖不动。洋房做得有点大，也是滞销。王同志玩不下去，灰溜溜的回了河南。

最后整个企业都维持不下去了，于是寻求卖项目了事，剩了近百万平，很多企业都盯上了，阳光城最是积极，都快谈妥了。结果人家恒大许老板直接把上市公司给收了。当然项目也一起给了恒大，恒大一看账面亏损太大，为了保壳，只能把这个公司较大项目卖掉。

终于到了融创都会中心，也确实赶上了好时候，2-17年的楼市如同火上浇油，而李沧区的供应量却日益减少，房价暴涨，原来100亿的货值变成了200多亿，这个盘最终改变了融创和恒大在青岛的排行。

2017年秋，都会中心一举突破，2017年几个月时间做到了近50亿，可谓抓住神机，奠定了融创青岛楼市老大的位置，而且今年气势依然不减，可谓正逢其时。

如何撑起红岛半边天

很多年前，有人来问你张老师，说有个大盘要出现在红岛区域，仅仅商业体量就超过100万方，觉得操作难度如何？我记得当年的回答是操作程度相当难，但可以甘蔗一头先吃甜。先做住宅，把市场轰热，人口聚集，而后增加各种配套，最后形成一个大综合体，自带城市各种功能。五年后的今天来看，正如当初所料。

当年红岛政府规划这个大盘的时候，很多开发商既眼馋，又怕吃不下，毕竟2400亩的体量太大，里边的商业比例也不小，在当时还是一片荒滩的局面下，这么大的盘，有点经营城市的水平了。

后来这个盘就被当时还叫中化方兴后来改名金茂的央企接下来，取名中欧国际城。金茂之所以敢做，除了央企的雄厚实力之外，还得益于在长沙梅溪湖片区、南京青龙山片区等上万亩土地的一级整理和二级开发经验。

2015年秋天开盘的时候，市场还没有热，于是以5600的价格强势启动红岛片区，引爆市场。当时满城遍布广告，人人处处都能见到中欧国际城。该盘排名前列次让红岛两个字印在了青岛人的心目中。于是引发北上买房的风潮，为整个红岛楼市打开了一个新局面。

接下来的事大家都知道了，第二年三月随着青岛中学的奠基，红岛就彻底红了。半年后融创的地王惊天一拍。金茂的中欧国际城自然成为受益较大的一个盘。

红岛楼市也是变化不断，2017年很快进入限价之年，2018年又进入公证摇号之年，中欧不断引进各种商业配套，加强城市运营。尤其是家长们瞩目的教育配套，比如大名鼎鼎的北京实验二小。使得每次摇号，购房者都是趋之若鹜，蜂拥而上，抢购一空。

迄今为止，中欧国际城本年度的销售额已经突破了50亿，据说今年年内还会有最后一次摇号，估计年底收官时，中欧国际城将会创造青岛楼市史上一个新的记录，就是单盘一年销售70亿。这可是当年中海国际社区三年拼出来的业绩。

所以说，这个神盘，还真是撑起了区域的半边天。

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作者简介

张百忍：青岛资深房产评论员。长于八零草根族，辗转岛城乡土间。常走动于钢筋水泥之上，多思索于夜深人静之时。在媒体圈里算是比较了解房地产的，在地产圈里算是比较会写点文字的。喜欢观察这个南北差距巨大的城市的形形色色，乐于思考这个让人爱恨交加的行业的方方面面。 

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凤凰网青岛综合

作者：张百忍

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