央妈放水或致房价上涨?有些买房人可能想多了

毫无预警，7月9日中国人民银行发布公告，将于15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

一石激起千层浪。

时隔一年多再次降准，并且是非意料中的“全面降准”。

有人说，1万亿资金的释放，楼市将迎来“升值”。

事实真的是这样吗？

01

降准导致房价上涨概率变低

根据央行的公告，本次降准为全面降准，下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%，基本处于历史新低。

本行本次降准释放长期资金约有1万亿左右，但根据机构“货币乘数”法测算，实际上在市场上可用资金并不止万亿，而是倍数增加。其中流向房地产的增量资金或可达到3.3万亿。

这引发了对于房价上涨的猜想。不少人忆起2008年、2015年降准之后，资金大量涌入楼市引发的房价大涨。

此一时，彼一时，当下的情况与往年不可同日而语。

首先，本次降准目的相对明确，“为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降”。此前，国务院常务会议上提出，适时运用降准等货币政策工具，加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持。

其次，房地产市场精准调控削弱了降准对其影响了。与往昔降准利好房地产市场不同，当下愈发精准的调控政策，使得降准之于房地产的影响逐渐削弱。自去年下半年开始，房地产行业融资环境发生变化，“三条红线”等新规出台，加剧了房企的融资难度。而今年以来，金融部门大家经营贷、消费贷违规入市，因此，本次降准对房地产市场的利好或有限。

由此可见，本次降准或将引发房价大涨的命题基本不成立！

02

青岛楼市总体稳定

尽管降准导致房价波动的概率正在变小，但不意味着它对房地产行业毫无影响。于是，不免有人担心，这些因素会成为青岛购房者的置业阻力。

从近半年观测情况来看，对于总体平稳的青岛楼市来说，这种担心略显多余。

➤首先，青岛楼市新房二手房价格相对稳定，

热门区域不存在房价倒挂现象。

卓易数据显示，6月份全市新建商品住宅成交均价为15709元/㎡，环比前月上涨2.87%。从各区市情况看，除了市南区新房价格一骑绝尘，其他区市略有波动。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，六月份青岛各区域二手房成交价格均低于同区域新房。易发市场波动的“倒挂”现象并不存在。

➤其次，青岛的目前的房贷利率保持平稳。

截止到六月末，青岛地区住房贷款利率分别为，首套房LPR基础上上浮65BP(基点)，即5.35%；二套房上浮100BP，贷款利率为5.65%。多数银行正常开展按揭业务，并不存在其他城市出现的二手房“停贷”的情况。

➤第三，青岛新房市场供应稳定。

据搜狐焦点网不完全统计，上半年青岛地区新房项目开盘/加推超过180次；卓易数据显示，近一年来，青岛商品住宅市场存量相对稳定。进入下半年，仅七月就有超40个项目预计加推；首批“两集中”出让地块，也已陆续释放房源信息，下半年上市已成定论。根据此前公告显示，七八月间青岛将迎来第二次“两集中”地块的公告与出让。可以预见，下半年青岛新房市场供应量或稳中有升。

综合来看，下半年青岛楼市将延续总体稳定的基调，不同区域的价格或有波动，但大起大落的情况基本不会发生。

03购房者宜按需购买

楼市上升期，总有人按捺不住投资获利的心。但即便是市场回暖，青岛依旧还是那个让投资客来了就走不了的城市。

无论是即将到来的降准还是胶平莱全面放开落户，都很难大幅拉抬青岛房价行情。

因而，对于自住型购房者来说，下半年依旧是上车的好时机。

一手房方面，主城区永远是房产保值升值较好的区域，经济实力许可的话，优选主城项目，相对来说比较稳健。

首批“两集中”地块项目入市后，西海岸、城阳、即墨将会出现大量待选新盘，极大的扩展了购房者的选择空间。这其中，临近地铁线路、配套相对成熟的项目，未来升值的潜力更大些。

二手房方面，青岛虽暂无“停贷”危机，但二手房受产权年限等影响，贷款复杂程度本就比新房大，建议选择信誉口碑较好的中介居中操盘。

区域选择上，对教育配套要求较高的，可选择市南、浮山后等区域；对于支付能力有限的购房者来说，老四方、李沧等区域的次新小户型，是首次置业的优选。城阳、西海岸、即墨新房供应量大，如非特殊需求，购买新房比二手房更便捷。

胶州平度莱西三市，与主城间隔较远，通勤不易，不适合主城外溢的刚需人群。但本地购房者可以适时入手。

04结语：

总体来说，青岛楼市虽有起色，但总体趋稳，自住型市场占主导。且在当前调控力度下，房价翻番的时间将会越来越长，短期投资获得高回报概率极低，因此不建议短线资。

最近一段时间，调控的重点放在以购买涉学房为名义的炒作房价，北京已开先例，后续全国推广的可能性极大。建议购房者按自身家庭需求购买合适的房源，切勿因市场回暖盲目跟风投资。

数据来源：搜狐焦点网、卓易数据、贝壳研究院