市北百万方央企大盘 开启狂降模式!

楼市曝一曝 2024-04-03 20:19:59
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中车四方云汇二期降价60万,为毛坯交付。该项目存在多个先天缺陷:噪音难以避免、楼座排布较差、部分楼栋排布密集、采光通风效果较差、私密性不好。

来源:锦晨房产咨询/房产君

央企开发商,降起价来,更狠!

市北四方海云庵板块的百万方央企大盘——中车四方云汇,也开启了狂降模式!

▲中车四方云汇二期宣传海报

看了这个海报,简直要惊掉下巴,难道92㎡的135万?经房产君了解得知,原来这个135万的价格,是一楼的65㎡变异户型

中车四方云汇二期大幅降价,最主要的原因是降标减配——与一期相比,二期把精装修去掉了,为毛坯交付,高层正常户型的开盘价格约为2.1万/㎡左右,而这个项目一期带精装修的均价约为2.7万/㎡左右相当于一套100㎡左右的房源,降了60万!这个降幅,不仅在市北,即使放在整个青岛楼市,也堪称找不到对手。

▲中车四方云汇一期,紧靠胶济铁路

中车四方智汇港,位于市北区杭州路16号,是以前老四方机厂的原址上的城市更新项目,其中的住宅部分名为中车四方云汇。

为何中车四方云汇二期开盘会有如此大幅的降价?

先从中车四方云汇的一期说起,该项目于2021年底取得预售许可证,总共925套房源,至今仍有177套房源待售。

▲来源:青岛网上房地产

中车四方云汇一期,目前已是封顶的现房,预计今年底交付。去年底,该项目曾举行了一次业主开放日,青岛日报验房团对该项目进行验房,发现该项目存在门扇与门框有缝隙关不严、天花板开裂,以及墙面、地面空鼓,地砖开裂等多处问题。

▲中车四方云汇一期精装修粗糙

毕竟,中车做房地产时间较短,开发经验相对不足,在一些细节方面可能存在欠缺。但是没想到,中车在青岛楼市的首秀,竟然如此不堪。另外据一位业主吐槽:

中车四方云汇还有两个先天缺陷:1、紧靠胶济铁路,噪音难以避免;2、楼座排布较差,个别楼座挡光比较严重。

▲中车四方云汇一期实景

中车四方云汇一期,为10~26F,容积率2.8,为了货值,部分楼栋排布密集,后排楼间距较近。开发商追求利润最大化的后果就是某些楼间距较近,采光通风效果较差,私密性不好。

再来说说中车四方云汇二期

▲中车四方云汇二期鸟瞰图

中车四方云汇二期住宅建面11.2万㎡,与一期类似,有12栋住宅,其中5栋15层的小高层,7栋23~26层高层,共计934户,户型面积段92m²~143m²,容积率2.85,比一期稍高,楼座排布与一期类似,首开的1号楼北侧有一栋高层写字楼,楼间距超近。另外还有1.2万㎡、182套的保障性住房

▲中车四方云汇二期沙盘

从中车四方云汇二期售楼处沙盘的宣传,可以看到“二实验入驻”的消息。青岛规划局网站,也刚刚发布了中车学校(一期)项目建设工程设计方案批前公示:

▲中车学校(一期)鸟瞰图

从规划公示可以看到,该所学校的操场与南侧的中车四方云汇二期紧邻,离学校这么近,好处是可以目送式孩子上学,缺点也很明显,学校广播、孩子喧闹那个动静,想睡个懒觉都难。而在项目的东侧,还有一所待建的学校,应该是中车学校的二期。

▲中车四方云汇二期户型图

中车四方云汇二期的户型,比一期做了改进,一期的105㎡户型是单卫,二期的107㎡户型升级成了1.5卫,这可以说是中车四方云汇二期在户型方面的唯一亮点。当然,1.5卫在青岛楼市并非新鲜事,多年前就有万科城市之光89㎡的1.5卫设计了。而且110㎡左右这个面积段,一些楼盘已经是双卫的设计了,例如目前市北在售的楼盘中海雲境。

▲中车四方云汇售楼处样板间的1.5卫

中车四方智汇港,号称百万方生活城邦,整个项目占地约42.6万㎡,总建面约108万㎡,住宅区仅占了约四分之一。中车四方智汇港设置了10万㎡的工业遗产保护区,原四方机场的部分老厂房保留不予拆除,开发商利用这些工业遗产保护建筑,将建设商业MALL、室内体育综合体、潮流生活街区和文化创意园区。

▲这些原四方机场的老厂房保留不拆

说起旧厂房改造成商业街区这一模式,北京的798艺术区,是国内知名度最高的,已成为北京的新地标,但是那可是在各种资源聚集、消费能力首屈一指的首都啊,其他地方的旧厂房改造,则鲜有成功的案例。

▲中车四方云汇一期

已经建好的中车四方云汇一期,与旁边保留的工业遗产保护建筑,风格迥异,满满的违和感(上图)。

▲中车四方智汇港四方机车公园一景

由老厂房改造而成的商业街区,需要专业化的运营管理,才能保持活力和可持续发展。在线下实体商业备受电商冲击的态势下,将来如何运营这么大体量的商业部分,对中车来说,无疑是一个巨大的考验。

▲建设中的中车四方智汇港

中车四方云汇,是海云庵片区唯一的新盘,可以说没有竞品,大部分客户都是地缘性改善。但中车四方云汇二期即使在大幅降价之后,也要高于市南东部的二手房的价格,还是没有给足性价比后期是否会继续降价?只能看市场销售情况了。建议购房者在购买前实地考察项目,仔细了解周边环境和配套设施,并结合自己的实际需求和情况,慎重决策。

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