峯悦湾,挺好一项目挺大一张饼

位于青岛北站片区的中国铁建峯悦湾，不只是近年来这一区域唯一在售新房，也被称作“北客站TOD首发项目”“市区性价比之王”“老沧口封面级标杆”，名头一个比一个响，喊的购房者心里一阵阵的激荡。

那么这个项目到底值不值得购房者冲一冲呢？

单从项目上来论，峯悦湾有三大优势。

第一，开发企业——中国铁建，正八经的央企。在动辄烂尾暴雷的行业圈里，算是最为安稳的开发商之一。

其次，峯悦湾户型做的算地道。95/116/119/140，兼顾了刚需与改善，也是时下流行的大面宽，并且“送”的面积也不少。

第三，价格很有吸引力。在主城区的位置，高层均价开到1.6万，小高层大户型也就2万出头的单价，性价比是真的挺高的。

不过，这项目的容积率偏高，总面积约2.7万方的地皮上，规划了12栋住宅楼和一栋二层商办楼，所以整个社区的容积率达到了2.9，这个楼间密度可想而。

当然，这个也不算什么致命的缺点，跟前面的优势比起来，不算什么大事。

但是，买房没有单看项目的。单看项目，市面上90%的项目都值得闭眼入。把项目放到整个区域里，再看，挺好的一个项目也没那么香了。

究其原因，饼，画的太大了！

峯悦湾所在的北站片区，十多年前的官方定义是“世界水准交通商务区”，主流媒体曾用一个专版，介绍其规划和功能。到现在青岛北站通车运营已经十年了，这个区域依旧是个“大工地”。可想而知，“规划”这东西有多么靠谱了。

图源：青岛日报电子版

好在，相比十多年前的纸上谈兵，现在好歹是有动静了。

但新的问题又来了。按照最新的北站区域规划，峯悦湾除了项目东侧既有建筑外，南北西侧的规划住宅区均处于土地暂未出让状态。换句话说，峯悦湾如期交付了住上了，除了峯悦湾，整个区域还是个大工地，噪音、粉尘、整体环境……大家自己想象吧。

然后，很多慕名来这里的人，都是冲着“超极合生汇”来的。确实，一旦项目落地，惊艳程度绝对不亚于青岛的“万象系”“XXmall”这些著名的综合体。

但什么时候能落地呢？近一点的参考，是峯悦湾北边1.6公里的正和茂，21年10月开业，所在的海怡新城社区2014年中交房。远一点的北京昌平超极合生汇，今年4月营业，筹建五年。青岛这座合生汇，去年签约，今年有了效果图，至于建成开业，等等，再等等吧。

图源：北京商报

可以说，到目前为止，峯悦湾所在北客站区域，所有美好的蓝图，大都还只是图，唯一没有变数的配套，就是地铁站了，还是三线交汇的换乘站。

不过这又是一个新的尬点。在峯悦湾所以的对外宣传里，给出的位置都是“青岛北站东约800米”。单看没有一点问题，甚至比起动辄二三公里开外的地铁盘，项目距离地铁站并不算太远。

可是熟悉这一区域的人都知道，在项目与北站的这800米中，有一条停用但没有拆除的老铁路。受限于这条铁路线，目前是没有办法乘地铁到达项目。解决之道有二，一个是等项目南侧的站前路开通，通过站前路直达青岛北站，路线当然就不止800米了；一个是等项目西侧的创意产业园和超级合生汇开放，穿行到达青岛北站。但不管是哪个方案，项目交付的时候，能不能实现，未知。

图源：青岛市自然资源和规划局

项目南北西侧的状态目前就是待建工地和在建工地的状态，东侧是既有建筑。受限于历史因素，住宅区无论新旧都是多层的。还有一个产业园区和工厂。整体环境么，如图。

所以，你说峯悦湾这个项目怎么样，户型是不是很好？价格是不是很有优势？都是肯定的。

但是生活呢，不可能关门闭户就在自己的一亩三分地上。

如果北站区域的规划能够兑现，作为潜力股，峯悦湾当然大有可为，忍上几年坐等升值，何乐不为？但把还没有动工的规划，当成卖点，是不是多少有点画饼充饥的味儿了？