高能预警!楼市价值“洼地” 的坑 千万别踩了

最近青岛的雨水有点多，有多少人被突如其来的雨淋在了路上？

如同这变幻不定的天气，当下的青岛楼市也露出几分让人捉摸不透的气息，引得一些原本心如止水的人，开始蠢蠢欲动。更有人已经开始琢磨起了青岛的楼市洼地，打算在这波行情里占个“先机”。

但真的能“美梦成真”吗？

1.

误区：错把“价格低”当成了“价值洼地”

有很多买房人，特别是有较强投资属性的那一拨，尤其喜欢追逐“楼市洼地”，以其在低投入高回报中赚取更多的收益。

然而，有多少人分清楚了“价格洼地”和“价值洼地”之间的区别？

很多人会以为价格洼地就是价值洼地，但其实有些价格洼地并不值得投入。只有当两者产生了交叉，才能有所谓的“先机”效应。

于青岛的楼市来说，在市场整体火热的前提下，低价区域一定程度上可以算作“价值洼地”。但在当下，青岛似乎并没有真的兼容价格与价值的洼地。

2.

判断：低价总有低价的理由

由于近期青岛市场的不断升温，投资型购房需求有抬头的趋势。后台收到了不少诸如“青岛哪个区域适合投资”、“城阳的房子可以投吗”、“高新区和西海岸哪个更有升值空间”之类的问题。

而诚如之前所言，以上问题中所提到的区域并没有兼具价格与价值的“真洼地”。

首先说西海岸，在黄岛区和胶南市合并后形成的西海岸新区，区域发展的不均衡更加明显，诸如老开发区、唐岛湾等配套相对成熟完整的区域，房价几乎可以比肩市北、李沧的部分项目；而如灵山湾、生态园等“新秀”，房价也在1.5万上下，与区域的整体均价相当。而西海岸的“洼地”，西站片区可能算是最被外界期待的区域。不但有高铁站加持，更有品牌开发商的进驻，似乎是前途无量。但主城区的北站片区发展十年仍未“突破”，西站片区的能量何时爆发仍是问号。

再说高新区，青岛最热门区域伴随着流传二十多年行政中心迁移的传言，一度是购房者最为关注片区。但纵观近十年高新区楼市的发展，支撑起高新区房价的要么是落地的公共设施要么是没落地的重大规划，这些对新房或许有积极的意义，但对于投资客更关注二手房市场毫无作用。

城阳、即墨甚至是胶州亦然。

发展相对成熟或者升值潜力明显的区域，房价已然高企。而一些所谓的低价项目，无论是地段还是配套规划都称不上“价值洼地”。

一分钱一分货的道理，在当下的青岛楼市，体现的酣畅淋漓。

3.

选择：与其买“洼地”不如选个更易出手的

房子作为高价值商品，哪怕是纯自住用房，也天然带有“投资”的属性。既然“一宅一生”已经过时，那么即便是刚需，在选房时，考虑未来是否易于出手，反而比是否买的便宜更为重要。

根据贝壳研究院《2021年新居住消费调查报告》数据显示，青岛购房套均面积为84.8㎡左右，显示出小户型在房源在交易时更具优势。

因此，当朋友问起100万的首付买过渡房，是在近郊买个大套三还是在主城选个小二居的时候，我毫不犹豫的让他选择后者。既然已经是过渡房了，五到十年后，主城区的小户型显然更容易出手。

而手里有闲钱、有资格、有耐心，非要想投资房产的朋友，也是建议把目光放到成熟区域的小户型房源，而非什么“洼地”。毕竟投资收回来才能计算赚多少，而收不回的投资，价值再高，也是“不动产”。

（点击查看青岛高性价比房源指南）

4.

结语：

当下的青岛市场，真的不适合以投资为主要目的的“炒房人”。

且不说三令五申的“房住不炒”总基调，单说青岛本身，就是一个让“投资客有来无回”的城市。

限购政策，有。

五年限售，有。

较高的房贷利率，有。

较严的人才住房买卖政策，有。

……

年初一些市场过热城市新出台的调控政策，青岛人一看，嗯，青岛似乎都有了。

所以，即便是如今市场有了起色，投资客们也不要忘乎所以。

毕竟，冷雨浇头的滋味，真的不好受。