青岛楼市“金九”遇冷 开发商西进北拓

传统的楼市旺季——金九，在今年彻底失效了。

根据卓易数据统计，截止到9月21日，青岛9月新建商品房成交不足六千套，赶超上月几乎已成为不可能完成的任务。

而在刚刚结束的中秋三天假期里，青岛新建商品住宅仅成交3.08万平，同比下降78%，相较于去年中秋假期下降33%。

数据来源：中指研究院

不仅仅是青岛一城如此，在全国大部分城市楼市普遍降温的大环境下，今年的“金九银十”难言乐观。

而作为购房者，我们要正视的，似乎不仅仅是进入下行通道的市场而已。

01

买涨不买跌？区域房价分化严重

作为衡量房地产市场的重要指标之一，房价一直是普通购房者直观判断市场冷热的标准：如果房价成增长趋势，那市场热度相对较高，反之则代表市场有下行的风险。

这个方法在过去相当长的一段时间内普遍适用，但放眼当下青岛市场，却出现了偏差。

根据卓易数据统计，青岛八月新建商品住宅成交均价已超过了1.6万/平，今年前八个月全市成交价呈稳中有升的态势。

然，青岛今年的市场像房价反映出的一样热吗？

诚然农历春节过后，青岛新房市场确实迎来一波“小阳春”。但随着2021进入下半场，青岛楼市也开始收缩，成交量逐月走低。尤其是进入九月之后，三周新房成交量尚不及前月的一半。

房价走势与成交走势差异为何如此明显？与青岛区域房价分化日趋严重不无关系。

根据卓易数据统计，2021年上半年青岛主城区新房成交均价已达到33758元/㎡，同比上涨14%，特别值上涨超过4000元/㎡。

抛开新房供应量少去化周期长的市南区不提，主城区新房价天花板崂山区，新房均价基本在4.5万上下浮动；新都心浮山后3万+，老四方核心区2.5万+；李沧整体在2.2万+，就连处在主城边缘的李沧北，新房均价也基本到了2万元左右。主城新房上车线，已经从过去的核心区100万提高到主城边缘170万。即便如此，卡线的小户型房源也经常供不应求。

而在供应量大，房源选择空间更广的近郊区域。销售频频遇冷，开发商不得不动用“价格大法”。

从去年下半年开始，即墨、胶州部分区域的项目就开始了从减配、精装改毛坯到打折、送车位的价格大战，个别项目还因此引发老业主的不满。

而在刚刚过去的中秋假期，部分西海岸项目也开启了“低价走量”的模式。

02

土地供应不足 房企重点布局城西城北

新房如此，二手房亦然。根据青岛网上房地产数据显示，在过去的一个月中，青岛热度较高的区域仍在主城区，购房者关注的热门小区TOP10中，主城项目十占九。究其原因，小户型低总价满足偏重通勤的刚需族，而成熟的教育、商业配套则吸引了不少改善型置业者。

但，作为青岛热度较大的主城区，却不能提供更多的土地供应。

在本月初结束的青岛第二次住宅用地集中供应中，市北李沧崂山仅有15宗土地上架成交，总成交土地面积仅为55.17万平。

而作为十四五青岛主城化重点的城阳区，在高新区八宗地块中止出让的情况下，仍有超过85万平土地成交；土地供应大户西海岸，线上成交土地超过95万平，另有四宗10.53万平土地因出价达到较高限价，转线下竞品质成交；不限购的即墨区成交商住用地超18万平。

可以看出在“三条红线”和土拍新模式的重压之下，房企仍有较高的拿地意愿，尤其明确在青岛主城无法有更多收获的前提下，纷纷挺近西海岸、城阳、即墨等城市新区。

从拿地房企来看，不难发现，竞得人多为万科、融创、金茂、华润&青铁、绿城、保利、中铁建等品牌房企，可见土地储备对于房企的生存发展的重要性。

03

主动北上？刚需或应关注新城区

无论是楼市预期的不明朗，还是区域分化的日益严重，刚需购房者的房子还是要买的。但相对来说，需要付出更多的时间和经历去甄别区域的发展潜力。

从区域的选择上的层面上来说，能在主城上车当然较好。实在困难，则不妨把眼光放长远一些，在新城区抢占先机。

近期批复的青岛城市轨道交通三期规划，给想要在新城区寻找机会的朋友指明了方向——北上。

在青岛公布的的十四五规划中，城阳主城化是未来城市发展中相当重要的一环。随着胶东机场的其中，原流亭机场区域腾退出大量可开发土地，未来的5-10年，城阳区域将会产生巨变。

地铁三期规划中，主城与城阳之间，除了原有的M7之外，还沿黑龙江路规划M15，不但改善了李村北丹山板块的公共交通问题，也为正在形成居住规模的夏庄北部区域解决了出行问题。值得注意的是，M15纵穿城阳中心城区后西向进过即墨南部，止于棘洪滩的动车小镇。与此同时，东西走向的M9，横穿整个城阳中部，与M7、M15两两相交，一个区域地铁网络在城阳形成，惜福镇、城阳北、棘洪滩等原本主城外溢刚需不会考虑的区域，都能享受到地铁的红利。

更为重要的一点，目前惜福镇、棘洪滩等区域的在建项目，均价多在万元线左右。而距离主城区核心同样在30公里左右的西海岸灵山湾片区，新房均价早已经突破了1.5万。

少有的缺点是，城阳这几个片区要吃到地铁红利，五到十年的时间成本是不可避免的。

所以，无法留在主城的刚需，要不要转变思路，提前关注这些能收到地铁红利的区域呢？

04

写在最后

2021年对于房地产市场来说，也是相当“魔幻”的一年。这一年新的土拍模式开始在重点城市试点；这一年，大型房企状况频发；这一年，有的城市出“限涨令”有的城市出“限跌令”。

仅仅是我们所在的城市，不同的区域就已经有了“冰火两重天”的苗头。

中国人的买房心态，多是“买涨不买跌”，但面对青岛分化日益严重的区域房价，会使人纠结。不过，购房者应该明确的是，青岛房价区域分化严重的现状，短时间不会改善，甚至会因为主城地少人多而出现加剧的情况。购房者要做的，是重点关注意向楼盘的价格变化，或者是意向区域的价格变化，没有必要“跨区”判断房价走势。

其次，刚需购房者尤其要分清楚潜力新区与“洼地陷阱”。城区的扩张，会把一部分城建规划向新区倾斜，但规划的实施有先有后，有些规划甚至会随着新区的发展而有所调整。“纸上谈兵”的新区，规划再好房价再低也不值得关注。

2021剩余不足百日，我们还将经历怎样的楼市，谁也不得而知。但就我们个人而言，确实要正视这种现状，改变过去的固有思维模式，这对于近期有买房意向的朋友尤为重要。

或许，不经意间的一个转变，就能发现新的机会呢。