6月青岛新房暴涨147% 2024年楼市上半年总结和展望

来源：卓易数据/王公子

楼市政策进入史上最宽松期，政策常规手段和超常规手段轮番上演，叠加房企“随行就市”的以价换量营销动作调整，在“双轮驱动下”5、6月市场出现阶段性的躁动，核心区域热点楼盘来访增加、认购上涨，而二手房市场整体呈现一个“倒U型”，二手住宅在4月迎来半年度成交的顶点，价格跌幅也收窄。

市场仍处于调整阶段，下半年继续筑底。

6月份新建商品房签约18433套（退房已剔除，以下同），二手房成交轻微下降签约5737套，新房二手房合计成交24170套；新房由于部分项目集中网签，6月新房单边实现暴涨，新房成交建面225.43万㎡，成交总价323.6亿，环比5月分别爆涨146.73%、127.38%、97.15%；同比去年分别上涨38.31%，64.35%、75.29%。其中6月新建住宅成交12847套，均价14681元/㎡。

据卓易数据统计：截止到6月末，上半年青岛新建商品房成交44003套，成交545.71万㎡，成交总价786.63亿；同比去年分别下降17.96%、54.57%和78.66%。

二手房层面：在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，但二手房住宅价格整体呈下行态势，二手房市场挂牌量依旧明显。上半年青岛二手房住宅市场成家量呈现一个“倒U型”，4月达到成交的顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，6月二手住宅成交5458套。

进入6月份整体二手房卖家的让价幅度收窄，也有部分卖家出于未来的不确定抱着“出清”的姿态卖房，部分主城核心次新项目”破发“亏损几十万甚至近百万，一些项目价格回到2016年、2017年。在成交结构方面，基本150-200万左右的房源成交为主，这也影响了买家对新房的预期和信心，影响到新房市场。

土地市场：截至倒6月末，青岛市辖区成交8宗宅地，成交总建面76.17万㎡，卖出67亿，市场反馈带来房企拿地谨慎，土地成交下滑，整体低温运行，可以预计未来的新房供应缩量，未来一到两年内部分区域将出现断供，例如目前的浮山后片区。

但，青岛二季度相比一季度土地市场热度回升，优质土地带来溢价和PK，也拉动了溢价率。

二批次王家村35号一期地块，由中海、海信以及海业益佳组成的“三海大闹王家村”364轮竞争最后地价39561元/㎡成为青岛新地王也刷新了“山东新地王”，西海岸九顶山又被瑞源22轮竞价拿下，以25.2亿成为二批次的总价地王。

2024年青岛第二批次市辖区供地清单发布，共计10宗地，总占地565.52亩，约37.7万㎡，规划建筑面积85.45万㎡，崂山王家村地块、黄岛九顶山、白云山地块以及辛安4宗地挂牌且成交，还剩6宗预公告地块待挂牌。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期相比2023年增长，2023年7月后流速减缓在年中迎来一个爆发，目前为28个月是近几个月的稳定值。即墨区为18个月，为全市最低的区域。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的32个月，源于新都心一个老项目大洋花园取证办证，新项目都荟里、诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证以及在售楼盘去化放缓。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，各区域不同程度承压，总价段在200-300左右去化相对快。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格。本已红海的东李，3月份亿联拿下的刘家下河，二批次又预告了郑庄地块。“价格战”早已好几轮，昆仑天麓湾、青山湖岸、招商璀璨璟园、东大物流园青铁芳华地已经开盘，东李的未来竞争以及价格战将会越来越激烈，最新的融海启城开盘均价到了1.8w左右。

张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，在6月初，张村河的价格松动，销售加速。目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信君玺和璟悦、华润、越秀＆青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈；019地块又被海信拿下，海信成为张村河最大的开发单位；现房静山悦园改为盛世悦府在售；而北岸的崂山湾大宇地块暂未有动静。

西海岸上半年成交14333套，占全市约32.57%。签约top都是老面孔，西海岸的兴华珠玉府12.54亿、融创维多利亚湾8.43亿、鲁信半岛美庐7.97亿、中德绿色恬园7.83亿、蓝海湾卡地亚7.29亿。

城阳区（含高新区）成交7394套，其中金茂中欧国际城6.41亿、中巍白云山居5.37亿、星河湾4.4亿、青岛国际检测认证总部基地项目3.98亿、金秋泰和郡3.92亿。

即墨区网签5604套，多是集中签约，蓝城玉蘭公馆7.54亿、青铁香溪地5.05亿、OceanWe国际海洋创新工坊3.72亿，中梁拾光漫城3.2亿，中冶德贤公馆3.16亿。

2024年上半年在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比18.87%，100-120㎡面积段成交最多占比37%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约68%。

全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。

房企排行

在商品房TOP10中本土和外来大鳄席位数量持平，top10合计签约254亿，但一二名与后面形成断层。

海信地产签约金额55.01亿，网签26.05万㎡，其中海德山庄网签9.04亿、海信君玺7.4亿、海信璟悦4.98亿、海信凤台世家3.43亿、海信学府里3.06亿、海信悦澜山2.88亿、海信依云小镇2.17亿、海信城2.17亿、海信璞悦2.09亿，这些项目超过2个亿。

中国金茂第二，网签43.19亿，签约面积第一签约28.74万㎡，业绩额主要来自大云谷金茂府18.01亿、世园金茂府8.92亿、金茂西海岸创新科技城6.83亿、金茂中欧国际城6.41亿。

保利发展近两年头一次进入前三，签约21.86亿，主要来源于2个项目，保利天珺4.73亿、保利大国璟未来之城3.55亿、保利和颂2.59亿、保利锦上2.26亿。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP5中除了金茂均为本土房企。

海信地产49.26亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。

君一控股第二签约23.09亿，主要得益于大云谷金茂府等。

中国金茂第三20.07亿，来源于大云谷金茂府、世园金茂府、金茂中欧国际城以及金茂西海岸创新科技城。

新建商品房单盘排行

在新建商品房市场中，2024年上半年青岛TOP10项目累计销售合计约105亿，第一大云谷金茂府签约18.01亿；第二的兴华珠玉府12.54亿；第三的海信海德山庄9.04亿。

崂山在榜单中是碾压式的存在，包含海信海德山庄、天一仁和吾疆和银丰玖玺城。

新建住宅单盘排行

TOP10中前5个项目除了兴华珠玉府位于市内四区。

新建住宅市场中，2024年上半年青岛TOP10项目累计销售合计约88.53亿，第一的兴华珠玉府12.54亿，第二大云谷金茂府签约11.80亿；第三的海信海德山庄9.04亿。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签53.42亿，鲁信半岛美庐7.97亿、青岛金融中心大厦7.43亿、青岛科技创新园6.6亿。

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市场总结和展望

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一、形势总结

新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间；居民收入预期和房价下跌预期尚未扭转，整体下行压力比较大，市场活跃度偏弱。

（1）供求关系。上半年青岛新建商品房成交44003套，成交545.71万㎡，同比去年分别下降17.96%、54.57%，成交处于低位；新增商品房供应26149套，总建面344万㎡，供小于求。且上半年土地市场仅成交76.17万㎡，投资开工表现或延续偏弱走势，未来新房供应继续缩量。

二手房市场整体保持活跃，表现好于新房市场。成交量比重最高的是低总价150-200万的二手房，但近期高端改善新房成交占比提升；二手房市场”以价换量“更为激进，且挂牌量不断增多，挂牌量12.7万套，上半年成交3.2万套，二手房承压明显。

（2）价格趋势。新房、二手房市场“以价换量”态势延续，新房住宅价格目前为14684元/㎡，相比年初下滑；尤其二手房市场一年半以来部分项目降价幅度达到30%。

（3）政策总结。青岛上半年贴脸开大，楼市政策进入史上最宽松期。

信贷方面：2月，LPR房贷利率下调25个基点，央行”517“新政取消首套和二套利率下限，6月24日青岛宣布首套房贷利率3.25%（减70BP），二套3.75%(减20BP)，三套3.85%(减10BP)；此外”517“新政中5年期公积金利率下调至2.85%。

青岛首套房首付比例15%,二套房首付25%，而在青岛胶州的新政中首付比例最低可7.5%，剩余7.5%可1-2年内交齐。

全国：年初两会《政府工作报告》明确今年房地产政策聚焦在稳市场、防风险、促转型等方面。4月30日政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，楼市政策方向更加明确。5月17日监管部门落地多项举措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%；取消全国层面首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率；降低购房门槛和购房成本；设立3000亿元保障性住房再贷款。6月7日国常会再提“去库存”，提出“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。6月多次会议提出着力推动保障性住房再贷款政策、住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房等，为市场释放了更加积极信号。

青岛：3月29日青岛连发两条利好楼市：第一，提高公积金贷款额度，最高可贷115万。第二，青岛阶段性取消首套房商贷利率下限，最低可至3.45%，目前最低3.25%。4月青岛房票细则出炉；青岛国土局出台“新八条”涉及强化土地信息公开、土地出让公告；竞买方式和出让价款的支付方式；提前交地；提升居住小区公服配套品质；鼓励建设下沉空间不计入建面；鼓励建设架空层（计容算法宽松）；鼓励建设封闭式住宅阳台算半个面积（已出让土地也适用）等。

5月31日，青岛推出“新九条”，其中重点关注的是：按区市认房不认贷。居民家庭只要在购房所在区（市）无房，即可享受首套首付比例、商业性个人住房贷款、公积金贷款利率下调等优惠政策。对购买新建商品住宅并在青岛市新建商品房网签备案信息系统签订网签合同的前1万名购房者，发送5000元面值家电消费券。取消人才住房取消5年内不得上市交易的限制。6月信贷全面取消房贷利率下限。

二、未来展望

（1）市场态势。受经济大环境影响，居民收入和就业的不稳定性存在以及对于房价预期，下半年市场面临较大压力，处于调整期，将持续筑底，随着供应缩量以及政策拉动预期，预计跌幅将会收窄。

（2）政策持续。全国性的宏观政策或进一步宽松，在继续降低房贷利率、降低交易税费维度，房地产政策或将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，通过上半年的多个重要会议，下半年政府或平台公司加大力度收回、收购等方式盘活存量土地和存量房。