青岛1-8月房企销售TOP20,楼市上演“冰与火”

来源：卓易数据

传统“淡季”8月销售整体下滑，但市场放出了“礼花”，市南华润中寰悦府销售额成青岛近几年首开之最，且本月完成签约超10亿，证明了青岛市场的相对乐观和深厚购买力，且市场越来越聚焦于市内四区。另一方面，月底发布了“现房销售”和个人房贷延长至40年的政策，重在购买端红利，但现房销售对于开发端来说面临资金考验，尤其是高容积地块出让预计会提高拿地毛利要求，房企的又一轮“优胜劣汰”。

根据卓易数据统计，青岛1-8月新建商品房成交34909套（住宅25020套，退房已剔除，以下同），成交建面442.72万㎡，成交总金额634.43亿，套数、面积、金额同比去年分别下跌7.59%、6.63%，2.39%。前8个月新增供应16148套，229.59万㎡，同比去年下跌约31.5%。

无整个市场K型分化，从开盘监控和占比来看，越来越聚焦核心区与新产品，相对稳定量价有保障；郊区量价均差，尤其是价格跌落明显。

1-8月二手房成交套48581套（住宅45564套），成交规模远大于新房，对新房市场形成一定分流。青岛新房、二手房2026年至今合计成交约83490套。

其中8月新建商品房3617套（住宅2647套），环比下降5.93%，同比下降17.48%。从走势来看8月量跌价涨，价格方面由于主城核心改善项目占比提高所致，尤其是市南华润中寰悦府项目签约。而二手房成交5584套，与新房合计成交9201套，二手房成交量超新房，且次新房也挤占不少新房市场份额。

二手房层面：二手房市场延续“以价换量”态势，今年成交量高于去年，且价格到位成交周期明显缩短，市场活跃度提升。

3 月二手房成交开始抬头；4 月成交7305套，再度刷新年内高点；5 月成交6494 套小幅回落，但整体依旧处于高位区间。户型结构上，80-100㎡刚需两居、小三居成交占比 35%，是二手市场最主流产品；110㎡以上改善型次新房成交占比稳步提升，以旧换新政策带动老破小置换改善房源流通。

排行榜

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房企排行榜

TOP10中青岛本土房企占5席，本土企业优势放大在土拍市场活跃，下半年看头更多，省内房企2席，全国性房企仅金茂、中海和华润。

除第一海信外，TOP5中的其他房企差距很微弱，排名动态变化中。

海信地产双料第一，签约金额59.02亿，网签25.73万㎡：主要自于海信臻悦16.49亿；5月开盘的市北海信境观7.12亿；海信君玺5.69亿；海信海德山庄3.91亿；海信璟悦3.28亿；海信金沙滩2.67亿；海信学府里2亿；市北双山新项目7月售楼处开放，崂山石老人海信·安澜已经面世，6月拿下市北胜利桥11.2万㎡住宅地块案名已公布为海信·望天境，产品111-142㎡。

中国金茂第二签约30.84亿，签约20.15万㎡。其中大云谷·崂山金茂府9.81亿；中欧金茂锦棠6.28亿；金茂璞逸世园4.86亿；中欧国际城4.53亿；世园金茂府2.63亿；金茂的2个新项目，金家岭青特金茂·璞逸崂山城市客厅即将开放，143㎡、185㎡的精装洋房以及213、217㎡叠拼毛坯别墅，共计120户；黄岛中心九顶山项目高得房率的109㎡、119㎡，小高层129㎡、139㎡四个户型，预计陆续将开盘入市。

中海地产第三签约30.27亿。主力来自于去年拿地的2个新项目，其中，中海青云萬里14.77亿、中海天空之境10.75亿，此外2个尾盘项目中海半山雲境和中海寰宇时代分别为2.11亿和1.23亿。

君一签约27亿第四，君一已成为青岛本土房企焕新的标杆，尤其是君一雲启实景呈现的说服力，成为青岛新势力产品代表。君一业绩主要来自于崂山的3个项目：高端新项目君一雲启5月首开目前卖出10.81亿，签约79套，全新推出的185㎡实景样板间，实景撬动了购买意愿；君一海尚府签约10.92亿，卖出260套；此外还有翡翠云城签约2.48亿，在售88/119㎡户型。

青特置业第五，签约29.13亿。主要来自于东李的青特·铜川九里16.2亿，青特滨湖国际3.62亿，青特璟云3.29亿，中欧青特滨湖国际2.77亿、青特悦海府2.71亿。青特·铜川九里的青特東序组团3月底开盘刷新了近3年青岛开盘认购纪录，青特·璟逸组团5月开盘6月再次加冕单月销冠，6月又拿下2宗地继续补仓，还与金茂共同合作开发崂山青特金茂·璞逸崂山项目。此外，其城阳国城路项目青特星耀进入推广期，9-11层的一梯一户的洋房，115-140㎡新规产品户型，高赠送低公摊。

2

房企权益排行榜

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中本土房企更强势，其中TOP5中占4席。

海信地产第一50.87亿；君一第二32.39亿；第三的青特置业25.46亿。

3

新建住宅排行榜

在新建住宅市场中，2026年1-8月榜首海信臻悦16.5亿，青特·铜川九里签约16.2亿，中海青云萬里签约13.8亿。

4

商办排行榜

商办市场中，第一的是大云谷·崂山金茂府7.09亿，国际航贸金总部基地6.57亿，蓝树生态谷6.06亿。

区域市场分析

住宅去化周期下降为24个月，老四方最短仅12个月。

目前三个热点片区：老四方、东李及张村河，有热度有热点更有去化。

其中老四方，”新的明星海信·境观、绿城璟悦与保利都心琅悦诞生，此外青岛滨海国际中心、国信和悦、通合悦章在销售期，海信代建的双山地块7月售楼处开放，中海寰宇时代雲境南侧海信地块案名海信望天境。户型111-142㎡左右，值得注意的是新都心河西地块正式挂牌，未来将影响整个多个片区市场。

CBD中海青云中海·青云萬里销售卖出14.77亿，青啤静澜山租赁人才公寓转商品房已开盘，市北目前主力在售的两个项目，此外5月份营口路三角地被海通获得，目前尚未披露新进展。

东李市场主要在未来带供应上，目前处于一个结构性的窗口期，但在第四季度预计将迎来“大战”。青特首入东李青特·铜川九里每个新组团入市即成为当月全市销冠，6月青特拿下55号和76-1地块在新房销售市场的驱动下持续补仓，也是青特“做一成一”战略的成功。

此外，金茂璞逸世园作为青岛新一代的引领项目，代表了青岛的最新产品，也是李沧改善的最高端；惠水路海创3宗地龙湖·昱璟颂和云栖山境（原万竹云峰）项目均已出规划均是洋房+叠拼的组合，简直是贴身竞品，且都进入推广期。而最值得关注的是3月底森林公园“商改住”地块成交，咏叙森屿产品公示119-143㎡，目前售楼处已经开放。

东李新房和二手房割裂严重，作为曾经的刚需聚集地而如今东李全面进阶为改善区域，小户型二手房价格“滑铁卢”，改善新房备受关注。

张村河作为中高端“卷道”，整个片区2023年供地节奏的速度，供应集中。目前在售的主力项目鲁信有邻花园、海信君玺、海信璟悦、海信臻悦、越秀＆青铁和樾府，而辽阳东路北侧融创壹号院南侧1宗低密用地经过118轮角逐，被绿城拿下据悉全为洋房，成为新地王。

而崂山前海在市场中的声量越来越高，新增的关注度高的君一雲启，开盘目前签约10.81亿；海信安澜项目产品已经公示2栋小高层，户型为142-245㎡，同样是四代宅，其有独立全明电梯厅设计，预计9月正式开盘；鲁信蔚蓝海岸开始网签；银丰玖玺城三期产品235-500㎡的会所级大平层，9月份实景样板间开放；金鼎盈海工程进展也很快，前海下半年将有一场“盛宴”。

上半年西海岸成交6261套，占全市18%，占比逐渐下降主要由于胶南楼市的萎缩所致。中海天空之境10.75亿、融创阿朵小镇6.96亿、国际航贸金总部基地6.57亿、瑞源名嘉荷府3.36亿、那鲁湾3.19亿。

城阳区（含高新区）成交5903套，中欧金茂锦棠6.28亿、中巍白云山居6.04亿、

上郡赋5.3亿、中欧国际城4.53亿、蔚蓝创新天地4.01亿。

刚改、改善和置换需求为主，青岛的刚需端部分流向二手房和配售型保障房；这体现在成交面积结构中：2026年1-8月商品住宅去化中，120-150㎡面积段成交最多占比37%，与100-120㎡两个面积段加起来约69%，150-180㎡占比9%，改善的户型空间越来越大。

随着新规后，各大项目“卷得房率”，越来越高，趋近“0公摊”，“好房子” 新品进一步挤压刚需老盘份额，本土及品牌房企凭借产品创新领跑，新规后的房子得房率超95%近100%，新的四代宅得房率均在100%以上，甚至低密项目综合下来得房率接近300%。

土地市场

土地市场显现回暖迹象，但投资逻辑已彻底转向“核心城市、核心区域”。上半年政府重点推介10宗优质住宅用地，总面积约447亩，均位于市南、崂山、东李等热点区域，目前近半数成交，此外李沧庄子低密地块以及市北河西地块已经正式挂牌出让。。

1-8月青岛市辖区共成交13宗住宅用地，总建面70.45万㎡，成交72亿。主要为大房企及本土优势企业：华润＆青铁拿下市南用地，金茂拿下崂山同安路地块与青特合作以及黄岛核心九顶山地块，青特斩获3宗，宗数最多，而海信斩获市北2宗，斩获面积最多14.9万㎡，时隔5年重回青岛的绿城以崂山低密洋房项目规划；万科、中海、金地、越秀、城投联合体以及城发均出现拿地，此外海通也在市北营口路拿地首次进入市内四区，大房企频现。

总体来说青岛土地市场成交规模出现下滑，但“量缩质提”，13宗成交的地中有6宗出现溢价，尤其是绿城时隔五年重回青岛土拍市场，诞生了张村河新地王，楼面单价21172元/㎡，但容积率仅1.3，预计做纯洋房产品，正好弥补张村河板块新产品低密的稀缺。

此外，市北新都心河西地块正式挂牌，占地面积54945.3㎡，总建面126132.6㎡（商品住宅10.02万㎡，安置2.18万㎡），楼板价10926元/㎡，起拍总价13.33亿，该地块若顺利成交既是今年以来青岛总价地王，亦是面积最大的地块。

庄子地块即将在9月3日拍卖，占地面积20015㎡，容积率≤1.01，规划计容建筑总面积20215.15㎡，起拍价11230元/㎡，起拍总价2.27亿。

政策盘点

月底上周五，几个部分联合出台了几项从购房客户出发的政策现房销售以及个人房贷可以延至40年，“新房销售”政策可以有效减少烂尾楼的概率，但对于房企资金要求严苛，房企又一轮“优胜劣汰”。

2026 年青岛延续 “因城施策、精准托底” 思路，累计落地 7 批次 63 条楼市相关政策，覆盖购房补贴、公积金优化、以旧换新、城市更新、保障性住房、“好房子” 体系六大维度，告别短期刺激，构建 “刚需托底、改善加码、存量盘活、品质升级” 政策体系。

青岛灵活“因城施策”发布公积金新政，主要重点贷款额度大幅提高（个人最高90万，家庭最高240万）、首套认定放宽、提取（可提取用于支付物业费，缴纳契税及维修基金、租房额度每年个人由1.8万至2.4万，提取范围扩大到配偶、子女、父母）、放宽多子女家庭认定标准等。

5月，青岛7部门联合出台13条政策！支持老旧住房自主更新、原拆原建试点，增设电梯、公共配套新增面积不计容积率；放宽配售型保障房准入，非全日制专科人才、外来务工农业转移人口纳入保障范围；加大康养地产扶持，配套康养设施计容不计地价；持续推进以旧换新，打通旧房出售、新房置换闭环，降低置换税费成本，盘活大量老旧存量住房。

7月30日政治局会议提出，要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，扎实推进地方中小金融机构改革化险、减量提质。