唯有降价促成交 今年即墨楼市究竟应该看哪里?

在三月初公布的第十四个五年规划和2035年远景目标中，一则“城阳列入青岛主城区，将与市南、市北、李沧、崂山四区并列”的消息刷爆了主流和网络媒体，仿佛一夜间城阳这个“农村户口”终于熬成了“城市户口”一般。一时间，家长们关心孩子能不能上主城的名校？商户们关注能不能搭上市区的各项福利？购房人关心城阳的房产就此走上升值之路？房企们关注自家地的房子挂上主城名片能持续热卖？但，挂上主城的名片，真的能前途一片无量吗？

“升级”之路，究竟好不好走？

前车之鉴的即墨会告诉你，路漫漫其修远兮.....

作为青岛排名前列个吃上“撤市划区”福利的即墨，如今是喜忧参半，升级之后带来的利好不计其数。政策和规划方面自然是大力扶持，并且拥有海洋科研等项目的支撑，在交通方面有大跨步的发展，从仅依靠城际公交到现在地铁11号线长驱直入、高铁直达即墨西城，即方便各区互通，伸手又将即墨一下子拉入了青岛城市，共享半小时生活圈。教育则分为两个方面，一是，成为了不少市区搬迁学校的选址地，二是引进了名校分校，山东大学便是排名前列个试水者。医疗方面，东部医疗中心、第三人民医院和齐鲁医院等计划进驻的大型医疗所包围。可以说，这里的快速发展，是大势所趋，各方各面走向康庄大道。

近日，更是有数据看即墨楼市也迎来大“势”，走出去年萎靡现状，三月某周成交六百余套，占据全市第二，营销中心一片火热景象，访客日增三倍多。仅凭借这一点，便说即墨新房要“涨价”，现实真如此吗？

就区域配套一点，真实的即墨除了地铁建成了、科研落址了，但这里更多的是地广、人稀、空置、老旧.....欣欣向荣，一片大好的景象少有出现。

新房市场上，即墨房价真的“涨”了吗？

普降1000＋的蓝谷：

蓝谷算得上即墨的“贵族”板块，楼盘基本主打的是改善新房，山大南侧的健康城主打邻名校亲海健康住宅，在2019年11月入市时的均价为18000元/㎡，不过半年时间，每平下跌了1500元，去年5月加推C地块小高层，不温不火卖了小半年，依然在售。一路之隔的蓝谷海上东方也没逃过相似的“命运安排”，去年3月开售的小高层均价16800元，如今每平降了1000元，还可享受97折优惠。

这样“高开走低”的现实，离不开蓝谷一二手房的影响，前几年大批量的开发新盘，吸引了不少看好新区随后高价购入的购房人，现在这些人已有不少成为了二手房主，一手二手混战，现下的新房去化也并不快，价格自然不能上扬，而为了完成业绩，又只能选择降价。

普降500＋元的商贸城：

即墨西部的商贸城板块，曾想走李沧升级改造之路，成为即墨楼市一匹“黑马”，但如今来看网红终究只能火一时，问题来自于“风太大，跟风的多”，政策一出房企立马跟进，不管是入手空地，还是拿下收购地，都进行的如火如荼，但较为饱和的商贸城富余地块集中在石林一、二、三路上，于是各盘不得已只能相聚于此，做起了门对门的邻居。同样的配套、雷同的产品、相似的户型，如何成交全靠销售一张嘴。

降价风波魁首朗庭府，本想打造品质改善楼盘，但遭遇这样的现实，也只能走降价的老路，洋房每平下降1500元，小高层则每平降了500元；定位相似的紫云集洋房从15000元降到14200元，小高层则从13600元降到每平12700元；德贤公馆主推的小高层也随市场大趋势，每平普降500元。

既然蓝谷、商贸城房价普降，

到底即墨的新房成交量，究竟来自哪里？

这就要说，即墨新房成交保障的宝藏区域：汽车新城板块。

即墨汽车新城一带，起初并不受重视，伴随地铁7号线规划于此，楼市我才有了起色，首先嗅到有价值的青特城排名前列个进驻了这一板块，2019年12月首开均价在8500元，要知道当时即墨新房价普遍在每平12000＋元，首开八字头价格可谓是价格洼地的天花板了，当时也确实引起了一阵楼市骚动。但伴随着后期的千元涨幅，成交直线下降，关注度逐渐减弱，现下在售的小高层较首开小幅上涨，9000元左右的价格，到访客户并不少。

同区位于即墨汽车总站北的星河城，则是特别的热卖盘，依靠较好的区位优势，入市以来期期热销，从去年八月开盘以来，价格始终如一在1万元线上，置业顾问口中“不愁卖”，底气十足。

依靠莲花山的华侨城也算是个奇迹楼盘，相对于上面两个楼盘区位一般，同样是八月首开高层7556元/㎡起的价格，首次试水反响热烈，之后加推的小高层8300元、洋房9500元，现下两大主力产品，分别已涨价700元/㎡、300元/㎡，不管是成交量，还是到访量，在各盘中都是排在前几位的。

汽车新城板块目前的“成功”，不仅是因为新房价格在即墨全区占据优势，更是对自身定位准确。伴随“十四五”规划纲要提出的：即墨全力支持汽车产业发展，以及推动龙泉莲花田园启动特色农旅项目和创建国家中医药健康旅游示范基地的目标。

汽车新城板块，未来几年发展潜力无限。