下半年开局楼市成交骤降!多维供应引燃青岛楼市战火

盛夏时节，晴朗的阳光却无法预测出青岛的楼市走向。

就像在这楼市下半场开局的7月，从青岛“十四五”规划新增住房70万套、到第二次集中供地发布公告，从西海岸新区全面放开落户限制、到胶东机场确定转场……

青岛的大动作、大规划频出，本该躁动的楼市却呈现出遇冷的开端。

为了更好的解读数据，搜狐焦点对话卓易数据山东区域方案解决中心总监程苏怡女士，分析楼市走向。

量减价升 近郊为成交主力

根据卓易数据显示，青岛7月份新建商品房和新建商品住宅成交方面均迎来环比下降，仅有新建商品住宅的成交均价略有升高，为15737元/㎡。

相较于上半年的稳妥收场，下半年青岛的楼市开局并没有延续到热度，仅有主城区的高价项目可撑场面。

据卓易数据显示，在7月新建商品住宅成交方面，市北区的保利时代和在崂山、市北均有地块的大云谷金茂府，分别包揽成交套数、面积、金额的首位。

回顾这两个项目，一个主打刚需、一个定位高端，契合当下楼市的两类主流客群。

虽然整体上看来，两个项目无法分薄西海岸、城阳等地的热度，但借由高价优势，还是在成交上拉高了月度的均价水平。

对此，程总监表示，青岛7月份的成交主要集中近郊区，占比总成交的62%；其中，原胶南市成交占比19%居首，其次是城阳和即墨；位处远郊的胶州成交量也比较高。

补丁式调控 青岛政策短期不变

除了基本的成交状况让人意外外，在国家调控维稳的总基调情况下，青岛也如上海、杭州等城市一般，出台了具体政策。

7月2日，山东省人民政府办公厅印发了《关于支持青岛西海岸新区进一步深化改革创新加快高质量发展的若干措施》，《措施》提出，全面放开西海岸新区落户限制。

不同于6月份胶州、平度、莱西的“含蓄”放开落户，西海岸新区的这一次的“全面”，可谓是壮士断腕，直白的对外发布招揽人才的信号。

7月30日，西海岸新区管委又印发了《关于建设灵山湾“人才特区”引领新经济发展的实施意见（试行）》的通知，不仅有对于专业人才给予较高60万的补贴，对于其他层次的认定人才也给予一定的补贴和住房租购保障。

此外，青岛市住房和城乡建设局发布的《青岛市“十四五”住宅发展规划》中显示，“十四五”时期，全市新增城镇住宅70万套左右。

从地区求人才到全市增住房，程总监表示，青岛目前采用的还是“补丁式”调控，区域在向精准施策方向努力；从长远来看，在二手房市场管理、租赁住房促进、以及三胎放开后学区等方面，可以期待；

当然，在限购、限售以及贷款政策上，短期不会变动。

机场红利 投资发展需耐心

7月的重磅消息，自然还有胶东机场转场的确定。

从流亭机场停用到胶东机场启用，机场一事不仅牵挂着城阳和胶州两地，也无时无刻吸引着购房者关注。

对此，程总监表示分析，城阳今年迎来两大利好，一是划入青岛主城区，二是机场搬迁之后，区域将打造“未来之城”。

像是机场搬迁，流亭街道空置出的30平方公里用地，届时城阳南部与主城区将无缝对接，

产业升级、城市建设加速，对于自住和投资客户来说都是不错的选择。

再从区域角度讲，新机场是胶州的上位机会，看大方面，是一个城市群连片，由核心城市带动周边城市共同发展，

其中最受关注的空港片区，是典型的价值洼地。机场8月正式转场的消息，也打消了很多投资者的疑虑，但是投资这个区域一定是长久有耐心。

以杭州萧山区与萧山空港区、和成都双流区与双流空港区的经验看，机场通航后，所在片区有明显房价增长期，上涨幅度高出之前年均约8-10个百分点。

而新机场对于胶州的影响，主要是对其经济及人口增长带来持续动力，使胶州宏观发展条件向好；

对于房地产市场的影响力，将会出现在通航后的发展期，即2021-2030年，空港板块自身的市场发展仍需经历从无到有的过程。

到了后成熟时代，空港枢纽成型、产业完善、片区成熟，会逐步过渡到扩散效应，进而实现腹地内城市化水平均匀提升。

通过数据分析可以发现，青岛下半年的楼市走向也应当是平稳的。

7月末，青岛市二集中供地发布公告，从范围和数量上看未来青岛楼市的供应应当是充足的；而经搜狐焦点不完全统计，8月将有50个项目推盘上新，其中不乏主城区项目和大品牌体量的项目。

供应丰富，节奏可控，有意向上车的购房者，可以安心挑选。