2021年上半年青岛楼市 土地供应市场“量缩价涨”

2021年上半年，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，各城市的土地出让节奏发生变化。

那么，2021年上半年青岛土地市场有什么变化？具体表现如何呢？

今年上半年青岛土地市场整体表现主要呈现以下四个特点：

特点一：土地市场“量缩价涨”

上半年，青岛土地市场“量缩价涨”，土地供应、土地成交建面均有所下降。但是，成交楼面价较去年同期有所上涨。

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的较大建筑面积。

具体看，今年上半年青岛全市土地供应建面约937万㎡，同比下降45%；成交土地建面约760万㎡，同比下降48%；全市平均成交楼面价约为3157元/㎡，同比上涨9%。

2021年月均供地建面156万㎡，月均成交建面127万㎡。值得注意的是，5月12日-14日，青岛首批住宅用地集中出让，导致上半年4月份供地量较大，可见“两集中”供地新政对每月供地计划有一定影响。

特点二：商品住宅等供地面积减少 人才公寓成交面积占比提高

从土地供应结构来看，上半年商品住宅、商服用地、产权型人才公寓供地面积均有所减少。

具体来看，商品住宅供应约540.47万㎡，占比62%，同比减少51%；商服用地供应约265.5万㎡，占比31%，同比减少34%；产权型人才公寓供应约59.11万㎡，占比7%，同比减少21%。

另外，针对不同类型的土地成交面积，商品住宅、商服用地有所减少。不过，值得注意的是，产权型人才公寓有所增加。

具体来看，商品住宅成交约483.34万㎡，占比68%，同比去年同期减少了48%；商服用地成交约159.31万㎡，占比22%，同比去年同期减少了59%；产权型人才公寓成交约66.47万㎡，占比9%，同比去年同期增加39%。

特点三：高溢价率少 底价成交是主旋律

2021年上半年，除市北区开平路地块溢价率达到64.89%触发规定而熔断，平度市溢价率为20%，其余区域均为底价成交，平均成交楼板价为3157元/㎡，成交地块平均溢价率仅为1％。总体来看，青岛2021上半年土拍市场，主旋律是底价成交，稳健为主。

土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

特点四：胶州市为青岛土地市场供应主力 西海岸新区土地成交面积夺冠

值得注意的是，今年上半年推出的地块位置主要分布胶州市、城阳区、西海岸新区，具体来看，胶州市成为青岛土地市场供货主力，供应212.42万㎡。城阳紧随其后，供应面积206.96万㎡。西海岸新区则以175.47万㎡土地面积位居第三。

成交面积方面，西海岸新区成交面积186万㎡夺冠、城阳区成交面积174.35万㎡、即墨区成交面积119.45万㎡、莱西市成交面积也突破百万平米，这些区域成交均位居前列。

成交楼面价方面，市南区、市北区位居前列，分别是17417元/㎡、12745元/㎡，崂山区、市北区、李沧区紧随其后。

参照下图可看出，商品住宅成交面积排在前列的主要是城阳区、西海岸新区、莱西市。

此外，2021年上半年青岛土地市场有两宗地块成为半年度之“最”，一起回顾一下！

1、【较高成交溢价率】 64.89%

5月12日，万科、保利、龙湖、华润、中海、绿城、中巍、碧桂园、金地、招商、金科、中南、海信、青城、旭辉银盛泰、青特、平安17家叫价164轮直接触发17000元/㎡熔断价，最后绿城以17000元/㎡+2106.7㎡自持获得该地块，自持建面占比5.7%，成交总价6.42亿，溢价率64.89%。

2、【较高总价】32.78亿元

5月13日，崂山区土地市场“开闸”，共有2宗新地块上市，据悉这两宗都是海尔工业园东区改造用地，规划用途涵盖城镇住宅、商务金融、科教用地等，两幅地块总占地9.28万㎡，规划总建面34.37万㎡，起拍总价为32.78亿。其中住宅地块楼面起始价为10773元/㎡。

在拍卖中，这两幅地块仅经过一轮竞价，就被青岛海云创智商业发展有限公司（海尔产城创）成功收入囊中，全部为底价成交，成交总价32.78亿元。

结束语

总体看，青岛土地市场上半年“稳”字当头，究其原由，一是政府坚持“房住不炒”，二是受“两集中”供地政策的影响，三是政府对房地产行业的金融监管也在加强，土地侧除加强价格管控外对参拍房企要求也明显增加；由此来看，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。

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6.文中涉及土地供需数据来自青岛卓易数据。

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